Archivio per gennaio 2009

Relazione del Presidente Assoedilizia Achille Colombo Clerici al Convegno Soloaffitti-Nomisma del 29 gennaio 2009 al Circolo della Stampa a Milano

gennaio 29, 2009

In un ordinamento, quale è il nostro, improntato ai principi di proprietà privata, libertà economica, di libera iniziativa privata, ma al tempo stesso ispirato alla solidarietà, ed al welfare, la casa va considerata un bene, ed anche un servizio. Non certo, a seconda del punto di vista soggettivo del suo fruitore, (così come il prosciutto non può esser considerato un servizio al cittadino, a seconda dell’idea che ne abbia il cliente del salumiere ed indipendentemente da ciò che quest’ultimo pensa).

Bensì sulla base della funzione alla quale il suo possessore intende destinarla.

E’ un bene per il cittadino che vi ha investito i propri risparmi e che da essa intende ricavare un legittimo reddito.

E’ un servizio, quando il pubblico deve assolvere al suo compito istituzionale di dare la casa a coloro che non la possono pagare: né in tutto, né in parte.

Ed in tal modo, il nostro ordinamento prevede a fianco dell’edilizia libera, l’edilizia residenziale pubblica (la c.d. edilizia popolare) sovvenzionata, cioè a totale carico dell’ente pubblico. E l’edilizia agevolata (cooperative) e  convenzionata (imprese); a metà fra la libera e la popolare e destinata ad utenti che possono accedere all’abitazione a prezzi calmierati. 

Nell’area milanese (pensiamo al comprensorio Cimep) i tre canali di produzione edilizia hanno storicamente concorso alla formazione della conurbazione rispettivamente in questi termini: 10%  la sovvenzionata, 75% la libera e 15% le altre due – 10 le cooperative e 5 le imprese.

L’errore e le relative storture si sono avute ogniqualvolta il legislatore ha voluto forzare questo schema, che non è solo giuridico, ma è basato su fondamenti di carattere culturale, sociale ed  economico. Con vincoli, blocchi  degli sfratti e dei contratti, equo canone (per il quale colui che aveva investito i propri risparmi nella casa si vedeva costretto ad affittare a prezzi politici anche a Rockefeller e ad Agnelli).

O trascurando la leva dell’edilizia residenziale pubblica: come è avvenuto da quindici anni a questa parte.

Insomma, o troppo Stato, o troppo mercato.

Certo, il mercato per la sua parte può dare risposte molto efficaci, e le può dare anche in termini di risposte di sistema quando intervengano le misure normative idonee. Come avvenne, nel secondo dopoguerra, quando la Legge Tupini (del 1949) permise di dare una risposta al bisogno abitativo degli italiani, in un periodo in cui si dovevano affrontare i problemi, non solo della ricostruzione post-bellica, ma anche di un vastissimo fenomeno migratorio interno.

Ma il pubblico deve intervenire assicurando quella quota di edilizia sociale destinata ai meno abbienti (perchè ci sono anche cittadini che la casa non la possono pagare né in tutto, né in parte, e non si può pensare che vadano a dormire sotto i ponti) senza la quale non ci potrà mai essere una risposta adeguata al bisogno abitativo del paese.

E se il pubblico lamenta una ristrettezza di risorse occorre ricordare ai pubblici amministratori, che fare politica, amministrare la cosa pubblica significa, proprio perché siamo in presenza di una serie di bisogni illimitati a fronte di risorse (economiche-umane) limitate, ordinare le proprie scelte secondo una scala gerarchica di valori.

I comuni facciano meno fioriere, rotatorie in pietre pregiate, bike sharing di sorta, pavimentazioni in pietra, facimenti e rifacimenti di marciapiedi e di strade, illuminazioni e luminarie (i fuochi di artificio sono diventati, oltre che una kermesse, una vera iattura per molti paesi e cittadine: ma chi li paga?) feste e arredi e costruiscano più case popolari. E poi, destiniamo, con disposizioni legislative mirate,  il 5 per mille  (che ora va anche alle bocciofile ed alle fondazioni parafamiliari) alle case popolari  per i meno abbienti.

In questa congiuntura economica si pone con urgenza, come istanza etica irrinunciabile, quella di tornare a dare il giusto peso al denaro.

 

*   *   *

 

Quanto alla locazione privata, ormai da più parti si concorda sull’esigenza di potenziare l’offerta abitativa  privata di case in locazione nelle due forme: quella del canale concordato (contratto a canoni agevolati) e quella del canale libero.

Ciò al duplice fine: di disporre di uno stock in locazione più congruo rispetto al fabbisogno, e d’altro lato di calmierare, con una maggior offerta, i canoni di locazione stessi.

Purtroppo oltre i proclami e le buone intenzioni, non si attuano le misure necessarie a produrre l’effetto di una vera incentivazione dell’investimento privato in locazione, come risposta di sistema (del sistema non solo economico, ma sociale nel suo complesso) al fabbisogno abitativo del Paese.

 

Al di là di iniziative individuali di nicchia e di portata assai limitata sostenute  da alcune amministrazioni comunali nel campo della edilizia convenzionata (ad esempio le peraltro lodevoli operazioni di housing sociale) occorrerebbe equiparare, sul piano dell’onere fiscale, l’investimento immobiliare a quello mobiliare.

 

CEDOLARE SECCA

E certamente la via della cedolare secca, cioè della ritenuta a titolo di imposta nella misura del 18-20 %, sui redditi immobiliari, sarebbe quanto mai opportuna, come misura normativa generale in grado di innescare una risposta di sistema, del sistema, non solo economico, ma sociale nel suo complesso.

Senza considerare il fatto che l’interposizione di un soggetto terzo indifferente (banca – sportello postale) quale sostituto d’imposta permetterebbe l’emersione del sommerso. E quindi di recuperare alla tassazione una serie di redditi: il che consentirebbe di controbilanciare l’eventuale contrazione del gettito dovuta alla ridotta aliquota della cedolare.

 

EQUITA’ NELLE VALUTAZIONI CATASTALI

– Ma la locazione abitativa andrebbe favorita anche sul piano delle valutazioni catastali.

Perchè, se è vero (come si è affermato anche in sede di valutazione di congruità, da parte dell’Agenzia del Territorio, dei valori di conferimento degli immobili da parte del comune di Milano nei fondi immobiliari) che i valori delle transazioni immobiliari si riducono del 30-40% in presenza di rapporti di locazione in atto, non si capisce perché questo criterio non debba valere quando si tratti di determinare i valori catastali che costituiscono la base imponibile di tutta l’imposizione tributaria sugli immobili stessi.

 

ESTENSIONE REGIME FISCALE SIIQ ALLE SOCIETA’ DI GESTIONE IMMOBILIARE

– Le società di gestione immobiliare, potrebbero rivelarsi strumenti assai efficaci sul   piano di una risposta di sistema, all’esigenza di maggior offerta in locazione abitativa.

Occorrono adeguate misure di incentivazione e l’estensione alle società stesse del regime fiscale agevolato previsto per le SIIQ (a condizione che tengano investito nella locazione abitativa almeno il 25% del patrimonio) potrebbe esser una misura di grandissima efficacia.

L’investimento attraverso le società a gestione diretta (senza l’interposizione di un gestore terzo) dovrebbe anch’esso dar luogo ad un’unica tassazione, come reddito da capitale, e non ad una doppia tassazione; come avviene ora, una volta in capo alla società e una volta in capo al socio.

 

BONUS AL LOCATORE

Nell’ottica di agevolazioni e sussidi alle famiglie, in questa congiuntura economica, andrebbe introdotto un bonus al locatore in grado di integrare la capacità di spesa (mirata al bisogno primario-casa) delle famiglie. Ad esempio  con un potenziamento del sistema sussidio-casa, attraverso un intervento integrativo diretto nei confronti del locatore, per abbattere il costo-casa delle famiglie;  la semplice detassazione del reddito del conduttore o un bonus a favore di quest’ultimo non sono misure sufficienti perché, dilatando la generica capacità di spesa, si finirebbe per favorire le spese voluttuarie delle famiglie.

Inoltre questa misura, realizzata nella trasparenza fiscale, attraverso un meccanismo virtuoso, permetterebbe di far emergere l’eventuale sommerso.

   

MORATORIA IN CAMPO ENERGETICO.

 Detraibilità dalle imposte dirette dei costi di certificazione, anche energetica, degli edifici e degli impianti, nonché di tutte le spese per opere di riqualificazione energetica degli edifici.

Moratoria per tutti i termini ed i procedimenti disposti da Stato, Regioni, Comuni

 

FAVOR VERSO LE SOCIETA’ DI GESTIONE IMMOBILIARE LOCATRICI DI ABITAZIONI

Revisione del regime della deducibilità delle spese manutentive nonché della valutazione presuntiva e/o parametrata agli studi di settore della congruità del reddito.

Revisione del regime della detraibilità del 55% in ordine agli interventi di riqualificazione energetica (oggi non ammessa); nonché un miglioramento del vigente regime di deducibilità degli  interessi passivi delle società stesse.

  www.assoedilizia.com

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Presentazione del libro “Piccola storia di un mondo alpino. L’Engadina”

gennaio 28, 2009

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Nasce l’Istituto Assoedilizia – Polis Maker per la città

gennaio 28, 2009

Su iniziativa dell’Associazione dei proprietari immobiliari e del Centro Studi di Como

NASCE L’ISTITUTO ASSOEDILIZIA-POLIS MAKER PER LA CITTA’

Le concentrazioni urbane, motore di crescita della nostra civiltà, rischiano l’implosione

 

Milano, 28 gennaio 2009 – Assoedilizia e il Centro Studi Polis-maker di Como – cui partecipano Politecnico di Milano-Polo di Como, Università Cattolica di Milano, Università di Milano Bicocca, Università Carlo Cattaneo, Ium-International University of Monaco, Università di Buenos Aires, Itq-Istituto tecnologico di Queretaro (Messico), Università della Repubblica di Uruguay, CATEF del Canton Ticino, Centro di cultura scientifica A. Volta di Como – hanno costituito l’Istituto Assoedilizia-Polis maker. Finalità: porsi come referente delle pubbliche amministrazioni e degli operatori privati nella valutazione degli insediamenti urbani e territoriali sotto i profili della compatibilità e della valorizzazione ambientale nonché  della capacità di migliorare la qualità del vivere e di essere fattore propulsivo di attrattività e di competitività del territorio e della città. Lo hanno annunciato il Presidente di Assoedilizia avv. Achille Colombo Clerici e il Presidente di Polis-maker Professor Angelo Caruso di Spaccaforno al Convegno internazionale “Qualità del vivere in città” svoltosi a Milano con la partecipazione di numerosi docenti e studiosi delle materie inerenti ai grandi conglomerati urbani e al territorio e di rappresentanti diplomatici dei Paesi interessati.

 Se, come è stato detto al Convegno, oggi oltre la metà della popolazione del globo vive nelle città (e tale presenza è destinata a diventare il 75% entro i prossimi anni) perché è nella città che si concentrano dinamismo, conoscenza, ricchezza; è anche vero che la città corre il rischio di una grave involuzione, con ricadute, negative, globali. Un terzo delle metropoli è costituito da slums o da favelas (900 solo a Rio de Janeiro) mentre, al capo opposto, si moltiplicano i “ghetti” di lusso, sorta di villaggi fortificati protetti da mura, guardie armate, sofisticati sistemi di allarme. Il fenomeno è destinato a diffondersi anche nelle città finora immuni, ma che già denunciano la contrapposizione di quartieri di lusso e di quartieri degradati.

“L’Istituto – aggiunge Colombo Clerici – nasce anche con una particolare attenzione al passaggio storico che la città di Milano dovrà affrontare con Expo 2015 ; affinchè, nella compatibilità e nella valorizzazione ambientale, si crei un volano di attività e di funzioni in grado di generare un forte e duraturo impulso alla vitalità di Milano e di tutta la vasta area che gravita attorno al polo espositivo”.

 

www.assoedilizia.com

Riceviamo dal Prof. Alberico Barbiano di Belgiojoso e pubblichiamo: Convegno Amici di Brera 27 gennaio 2009

gennaio 27, 2009

convegno-amici-di-brera

Architetti italiani- Archistar

gennaio 26, 2009

 

La debolezza della politica impedisce la formazione e la crescita di una generazione nuova di architetti italiani.

 

Dichiarazione del presidente Achille Colombo Clerici nel corso del Convegno promosso dal Politecnico di Milano, Polis Maker, sul tema: “Qualità del vivere nella città”:

 

“Una questione rilevante si pone. Se esista una generazione di architetti italiani in grado di esprimere una cultura architettonica e socio-urbanistica propria del nostro Paese.

 

Se, in altri termini, sia la mancanza di tale cultura a  causare la assenza dalla scena degli architetti italiani o se viceversa quest’ultima sia la causa di una carenza di rappresentazione, nel paesaggio urbano dei nostri giorni, di una chiara cultura urbanistico-edilizio-architettonica italiana: in altri termini, la cultura c’è, ma gli architetti italiani non sono chiamati a rappresentarla?

 

Ed in questo caso, se la mancata formazione di una generazione di architetti, in grado di interpretare lo spirito dei tempi trasfondendo nell’architettura i valori e la cultura della nostra società (nel bene o nel male durante il periodo fascista gli architetti lasciarono nelle nostre città l’impronta del loro tempo), pur nel contesto del più generale fenomeno della globalizzazione, sia  la conseguenza della debolezza della nostra politica e conseguentemente della politica culturale delle amministrazioni centrale e locali.

 

Insomma, per l’incapacità della politica di far crescere un milieu di architetti italiani, dobbiamo assistere agli  interventi sul nostro territorio, nelle nostre città e sui monumenti, di architetti stranieri  il cui merito, talvolta, è   quello di appartenere al “Circus” delle archistar ?

 

È ormai cosa risaputa  che è andato formandosi un  club di “superarchitetti” che si riconoscono e si sostengono in qualche modo tra loro: sono chiamati a far parte di giurie delle quali sono membri autorevoli e dove assegnano il premio a qualche altro membro del club, per esserne ripagati in  altra situazione.

Tra questi non manca qualche italiano.

 

Il problema è molto serio soprattutto perché, a seguito del processo di concentrazione della capacità di operare a livello edilizio-urbanistico nelle mani di grossi gruppi, che trovano senz’altro molto comodo rivolgersi al grande nome straniero, in grado di far superare ogni diatriba domestica, gli architetti italiani saranno sempre più ridotti a progettare sottotetti,villette e ristrutturazioni di appartamenti.”

 

Commento della Dott.ssa Mirella Bersani Calleri

 

Ho letto con il solito interesse e assenso le Tue dichiarazioni al Politecnico sull’impossibilità che si crei una nuova generazione di architetti di cultura italiana.

Penso che i grandi gruppi e i nomi di rilevanza internazionale si presentino alle porte delle nostre città dotati di:

– credibilità professionale (il curriculum, gli studi, le opere già realizzate all’estero)

– la neutralità relativa nell’approccio ai desideri dei committenti italiani (ideologia, furbizia partitica, relazioni pregresse non esistono)

– capitali “hot money”, liberi di spostarsi dovunque,  che li accompagnano I nostri professionisti scontano l’aggancio ai gruppi domestici, ma soprattutto una pigrizia in parte creata dalla presunzione e in parte dall’ignoranza per la tradizione umanistica che ha sempre distinto il nostro Paese. Non si tratta di rifare lo stile Tudor, ma di reinterpretare lo spirito dell’arte dei nostri monumenti, con abili segni di linea nuova. Ma nell’anima bisogna che tornino ad amare il nostro passato che non è fatto di “preesistenze ambientali”, né di gauchismo al caviale.

Scusa se mi sono permessa… sei sempre lucidamente coraggioso. Meno male che sei ascoltato.

Mirella Bersani Calleri

 

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È caccia alle case abbandonate.

gennaio 22, 2009

 

 Ricerca CESCAT-ASSOEDILIZIA. 

 

 Crescente attenzione da parte degli investitori.

 

 Difficoltà nel risalire ai proprietari.

 

 *       *       *        * 

 

In Italia esistono oltre 2 milioni di case abbandonate e disabitate (dato derivante da una ricerca Cescat-Centro Studi Casa Ambiente e Territorio di Assoedilizia).

 

Esse sono prevalentemente ubicate nelle campagne,in collina ed in montagna.

 

Molte di trovano in posizioni panoramiche privilegiate.

 

 Si tratta di casolari, casupole, baite, ville rustiche, antiche magioni, casali, rocche, cascinali, case cantoniere; non infrequenti gli immobili del demanio civile e militare.

 

 Molte diroccate o cadenti; comunque disabitate e inutilizzate.

 

Tuttavia moltissime sono presenti nel catasto e, in caso di permanenza dell’ abbandono, dovrebbero essere stralciate dal Catasto.

 

Anche questo è motivo della discrepanza tra il numero delle abitazioni risultanti al Catasto in Italia ( 31,5 milioni) e quello viceversa rilevato dall’Istat in relazione al censimento ( 28,5 milioni).

 

 A queste cifre va affiancato il numero degli immobili abusivi, circa 1,5 milioni.

 

 Per avere un quadro completo, va tenuto conto anche delle abitazioni rurali ed ex rurali (queste ultime oltre 870mila) che erano/sono iscritte al Catasto terreni e non in quello fabbricati.

 

Gli immobili abbandonati e disabitati, sono dunque una realtà significativa nel nostro Paese, alla quale molti, in questa congiuntura economica, cominciano a guardare con interesse crescente, alla ricerca di affari alternativi.

 

 Molti proprietari saranno tentati di liquidare questi immobili, monetizzandone il valore.

 

Le Amministrazioni comunali, in tempi di ristrettezze economiche e quindi di forte spinta al “riuso”, saranno maggiormente propense a liberalizzare permessi, autorizzazioni e concessioni.

 

E per parte nostra auspichiamo che le amministrazioni comunali istituiscano incentivi, non solo sul piano delle agevolazioni procedurali, ma anche in termini di premi volumetrici, per coloro che promuovano operazioni di recupero del patrimonio edilizio

abbandonato.

 

 Assoedilizia, nell’ottica anche del recupero e della valorizzazione dei piccoli borghi, è favorevole a questa piega che il mercato immobiliare va assumendo e sta allestendo  specifici servizi di assistenza in questo campo.

 

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Convegno internazionale “Qualità del vivere in città” – 23 gennaio 2009 – Assoedilizia, Via Meravigli 3, Milano

gennaio 20, 2009

 
Con Expo 2015 Milano è destinata a cambiare volto, funzione, cultura. In quale misura, si vedrà. Comunque, la città si prepara ad affrontare una delle più importanti trasformazioni urbanistiche, e conseguentemente socio-economiche, della sua storia.

Ma si individua un possibile rischio: che si dia luogo ad un dualismo tra città costruita e città costruenda in cui l’interesse e le ragioni di quest’ultima vengano, in qualche modo,  anteposti a quelli dell’altra. Per questo motivo il Centro Studi Polis-maker del Politecnico di Milano, con il patrocinio di Assoedilizia, organizza il Convegno internazionale

 

Qualità del vivere in città

Presentazione dell’Istituto Assoedilizia-Polis-maker venerdì 23 gennaio 2009, ore 9,45-13, Sala delle Conferenze di Assoedilizia (primo piano), via Meravigli 3, Milano

 

nel quale viene proposto il Polis-maker, stratega urbano che si caratterizza per il suo approccio transdisciplinare, quale Garante dello sviluppo urbano della città. Una figura inedita, quella del Polis-maker, ma già reale. Alla sua formazione provvede un master universitario internazionale, giunto alla terza edizione, frutto della collaborazione tra Politecnico di Milano-Polo di Como, Università Cattolica di Milano, Università di Milano Bicocca, Università Carlo Cattaneo, Ium-International University of Monaco, Università di Buenos Aires, Itq-Istituto tecnologico di Queretaro (Messico), Università della Repubblica di Uruguay, istituzioni del Canton Ticino, Centro di cultura scientifica A. Volta.

Nella stessa occasione viene  presentato l’Istituto Assoedilizia-Polis-maker che ha la finalità di porsi come referente delle pubbliche amministrazioni e degli operatori privati nella valutazione degli insediamenti urbani e territoriali sotto i profili della compatibilità ambientale e della capacità di migliorare la qualità del vivere in città, nonché di essere fattore propulsivo di attrattività e di competitività del territorio e delle città.

 

Intervengono per saluti o relazioni:

Avv. Achille Colombo Clerici, Presidente di Assoedilizia e della Federazione Lombarda della Proprietà Edilizia – Mons. Prof. Franco Buzzi, Prefetto dell’Ambrosiana di Milano – Ambasciatore Dott. Benito Andion, Console generale del Messico a Milano e Decano del Corpo consolare – Dott. Jacopo De Mojana di Cologna, Cancelliere del Consolato del Principato di Monaco a Milano – Prof. Fernando Sansò, Presidente del Corso di studi in Ingegneria per l’ambiente e il territorio, Politecnico di Milano-Polo di Como – Dott. Gianluigi Piazzini, Presidente Catef-Camera ticinese dell’Economia fondiaria – Prof. Angelo Caruso di Spaccaforno, Direttore del Centro studi Polis-maker, Politecnico di Milano-Polo di Como.

Alla tavola rotonda successiva, che svilupperà i temi trattati dai due volumi “Città Costruita Qualità del Vivere. Desideri, valori, regole” e “Architettura della Città Qualità del vivere. Percorsi, speranza, partecipazione” intervengono gli autori:

Prof. Gherardo Amadei, psicoanalista, Docente di Psicopatologia dello sviluppo, Università di Milano Bicocca – Arch. Benedetto Antonini, già Direttore Pianificazione territoriale del Canton Ticino – Ing. Francesco Cetti Serbelloni, Presidente del Centro studi sul Paesaggio mediterraneo –  Prof. Paolo Martini, antropologo Decs Formazione permanente, Canton Ticino – Prof. Eduardo Elguezabal Mazzolla, Università di Buenos Aires – Prof. Massimo Santaroni, Docente di Sistemi giuridici comparati, Università di Trento – Prof. Cesare Vaccà, Docente di Istituzione di Diritto privato, Università di Milano Bicocca – Dott. Luigi Viola, Casa editrice De Agostini-Scuola – Prof. Antoine Wasserfallen, Docente di Facility management e di Interior design, Ecole Hotèliere de Lausanne.

E’ prevista una videoconferenza con l’Ecole Hotèliere di Losanna.

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