Archivio per aprile 2009

Relazione del presidente di Federlombarda e di Assoedilizia e vice presidente di Confedilizia avv. Achille Colombo Clerici al Real Forum Brixia Expo – 28 aprile 2009

aprile 28, 2009

Come il settore immobiliare può uscire dalla crisi.

Qualche giorno fa, il Governatore della Banca d’Italia Mario Draghi, a Washington, dove partecipava come presidente ai lavori del Financial Stability Board, ha dichiarato che fortunatamente,sulla base dei dati attuali, non sembra che il nostro Paese soffra dell’esistenza di una vera e propria bolla.

Draghi, poi, riferendosi al mercato immobiliare americano, che può presentare rischi di scarsa tenuta dei valori, aggiungeva come suggerimento al Governo, di sostenerlo.

Per cercare di capire lo stato di salute del nostro mercato immobiliare, occorre anzitutto muovere la riflessione nella consapevolezza che esso presenta una particolare stabilita’ ed equilibrio.

Il nostro mercato, nello specifico, è enormemente meno dinamico e meno volatile rispetto al mercato finanziario.

Intanto, è costituito da un enorme numero di soggetti:
Secondo i dati elaborati dal Cescat Centro studi di Assoedilizia, i proprietari immobiliari (in proprietà piena o pro quota) in Italia sono 47 milioni di soggetti (tra persone fisiche e persone giuridiche). Così suddivisi:
– 39 milioni i proprietari di fabbricati di cui 1,8milioni di persone giuridiche (28,5 milioni di unità residenziali e oltre 23 milioni di unità catastali ad uso diverso); dei 39 milioni complessivi, 9 milioni i soggetti proprietari anche di terreni;
– 8 milioni proprietari di soli terreni.

Il 96% è costituito da cittadini italiani.

Il valore medio dell’investimenti per ogni soggetto è di circa 150/200.000 euro.

Il dato riguarda l’universo dei proprietari immobiliari italiano ed è altro rispetto al dato di cui si parla abitualmente, riguardante il titolo di godimento dell’alloggio ( il 73 % delle famiglie abita la casa in proprietà).

Il raffronto con il mercato dei titoli mobiliari mostra come l’investimento in Borsa sia apprezzabile, rispetto all’investimento immobiliare, per la possibilità di rilevamento quotidiano (monitoraggio) del valore del proprio patrimonio e per la rapidità di monetizzazione, in tempo reale.

Ma il dinamismo, mentre in periodi di congiuntura economica favorevole è scandito dalla domanda ed è fattore di crescita del mercato e dei valori, in un periodo di crisi economica, scandito dalla offerta, offre minori garanzie di stabilità dei valori stessi.

Tanto che, ai fini della valutazione della tenuta dei prezzi e dell’eventuale calo, occorre tener conto, nel dimensionare l’entità dello stesso, anche del coefficiente di offerta: e la tenuta è inversamente proporzionale al dinamismo.

Al limite, se non c’è offerta, non c’è calo di valori.

Se consideriamo dunque il dinamismo rappresentato dal valore delle transazioni nell’arco temporale annuo in rapporto a quello delle capitalizzazioni dei rispettivi mercati, troviamo che la Borsa Valori ha un dinamismo di circa 250 volte rispetto al mercato immobiliare.
Il calcolo assume il dato relativo al volume delle compravendite dell’anno scorso: che è di 140 MLD.

Nel mercato immobiliare, il “flottante”è solo il 2-3 %. Con questa definizione intendiamo la parte mobile dello stock immobiliare: a fronte della parte che rappresenta gli investimenti stabili per una destinazione funzionale di natura strutturale.
Ad esempio per una ragione di finalizzazione diretta, volta ad un uso di carattere residenziale, industriale, commerciale; o per una ragione reddituale-destinazione a reddito.

Mutui in essere del settore residenziale circa 260MLD che coprono circa il 9-10% del valore ed il 15% del numero delle abitazioni; sofferenze pari all’1% del totale.

La percentuale delle famiglie indebitate (12% per mutui e 13% per crediti al consumo) è più bassa rispetto agli altri paesi industrializzati (Francia 30%; USA 50%).

La crisi del sistema finanziario dei mutui statunitensi, è stata generata, non tanto dal difetto di una copertura delle esposizioni bancarie sul piano dei valori di garanzia, quanto piuttosto da un marcato squilibrio tra indebitamento delle famiglie e capacità delle stesse di rispondere con il proprio reddito.

Infatti, grazie anche alla cultura tipicamente americana della spiccata mobilità abitativa, le famiglie hanno praticato una sorta di riporto immobiliare (permesso e favorito da una notevole crescita dei valori): per cui, alla fine, ai primi cedimenti del mercato, le stesse si sono trovate ad una scopertura sul piano dell’indebitamento fino a due o tre volte la propria capacità di spesa.

° ° ° ° °

STRATEGIA : CONTENERE L’AUMENTO DEL FLOTTANTE E CONSEGUENTEMENTE RENDERE PIÙ COMPETITIVO L’INVESTIMENTO IMMOBILIARE

Normalmente, in un periodo di crisi economica con conseguente calo della liquidità è probabile che si assista, nel settore immobiliare, ad una contrazione della domanda dovuta a due cause congiunte: ad una minore disponibilità economica e ad una ridotta necessità funzionale.

Se non interverrà una massiccia crescita del flottante per dismissioni di immobili da parte di soggetti necessitati a farlo per esigenze monetarie di liquidità o per scarso interesse al mantenimento dell’investimento, allora si potrà fondatamente sperare che i valori possano “tenere” nel tempo.

Altrimenti si andrà incontro ad una prospettiva di forti ridimensionamenti dei valori stessi.

Contenere i FATTORI che generano una COMPRESSIONE DELLA REMUNERATIVITA’ DELL’INVESTIMENTO IMMOBILIARE.

Per studiare i correttivi occorre individuare quali sono le cause che riducono l’interesse al mantenimento dell’investimento immobiliare.

– Anzitutto la scarsa remuneratività.
Due i fattori che determinano la remuneratività: la redditività (che cala in momenti di crisi economica) e gli oneri vari (costi ed imposte ).

Fra questi spiccano:

– L’aumento progressivo delle imposte, erariali e locali; ad esempio dell’ICI per gli immobili soggetti al pagamento di questa imposta.
– L’aumento della Tarsu
– La prospettiva di aumento di tutte le spese condominiali (per l’aumento del costo dei servizi vari) nonché delle spese di gestione (manutenzione) e di amministrazione degli immobili (da quelle contabili a quelle assicurative).

Consideriamo che anche il mancato utilizzo dell’immobile ha un suo costo: quello collegato all’obsolescenza naturale, favorita dall’inoccupazione.

– I costi delle opere di adeguamento funzionale e di riqualificazione degli impianti e degli immobili, in relazione alle normative energetiche; nonché i costi di certificazione energetica.

RIVITALIZZARE LA LOCAZIONE PRIVATA correggendo la fiscalità punitiva nei confronti dell’investimento in locazione.

Ci sono molte incongruenze e molte asimmetrie nella politica economico-fiscale seguita dai nostri governi da trent’anni a questa parte.
Si dice ad esempio di voler favorire la locazione privata e poi si colpiscono le società immobiliari che sono i soggetti che presentano la maggior vocazione ad essere collettori di risparmio verso l’investimento in locazione.

– Il regime fiscale discriminatorio e vessatorio nei confronti delle societa’ di gestione immobiliare ne è esempio . Qui i redditi sono colpiti, peraltro da una tassazione piena, due volte: dapprima in capo all’ente e poi in capo al socio.

Osserviamo che le società immobiliari rappresentano la gestione diretta del risparmio privato investito nell’immobiliare, attraverso la mobilitazione del sistema ; a differenza delle SIIQ ( Società di investimento immobiliare quotate) che rappresentano viceversa la gestione intermediaria di tale risparmio, attraverso operazioni singole e quindi di nicchia.

Incidentalmente, consideriamo che le SIIQ, a differenza dei REITS di tradizione anglosassone, non sono destinate esclusivamente alla gestione del risparmio diffuso ( ben potendo un unico socio possedere più del 50% del capitale) e non hanno vincolo di sorta all’investimento di una quota di capitale nella locazione abitativa.

www.assoedilizia.com

Annunci

Intervento dell’Assessore Gianni Verga alla Tavola rotonda Assoedilizia “Il piano casa del Governo” – 20 aprile 2009

aprile 24, 2009

“Per superare l’emergenza abitativa, che in questi anni si è accumulata sul settore pubblico, rimasto l’unica strada percorribile per quelle famiglie che non possono permettersi l’acquisto di una casa o l’affitto ai prezzi del libero mercato, occorrono delle iniziative per ampliare l’offerta abitativa in locazione a canone sostenibile anche sul mercato privato”. Lo ha detto l’assessore alla Casa Gianni Verga intervenendo alla tavola rotonda “Il Piano Casa del Governo”che si è tenuta nel pomeriggio nella sede di Assoedilizia in via Meravigli.
“Bisogna procedere alla revisione della legge 431/1998 – ha aggiunto – per adeguarla alla situazione attuale, ampliando l’offerta della casa in affitto attraverso la riattivazione del mercato privato, che è di fatto bloccato da 30 anni (legge sull’equo canone). E’ necessario introdurre la ‘cedolare secca’ per semplificare la fiscalità e contrastare gli affitti in nero”.

“Inoltre, con la messa a disposizione di aree a costo zero e defiscalizzando gli interventi edilizi a canone concordato, si può riattivare anche il ciclo virtuoso degli investimenti nella casa. Il piccolo risparmiatore, così come il grande investitore, potranno ricavare rendimenti di tipo industriale (5-6%) E, così facendo, mettere a disposizione alloggi di medie dimensioni (70-80 mq) a canoni di affitto medi di circa 500-600 euro al mese, compatibili con ampie fasce dell’attuale fabbisogno di chi non ha i requisiti per accedere all’edilizia pubblica”.

In Italia oltre l’80% delle famiglie è proprietario dell’abitazione in cui vive. Anche se solo il 17,2% vive in affitto (si tratta di un valore in costante calo, poiché nel 2005 era pari al 18,8%), nel decennio 1997-2007 i canoni di locazione a prezzi di mercato sono aumentati, nelle aree urbane, del 66,7% a fronte di una crescita delle disponibilità delle famiglie del 20,8%.
Per le famiglie meno abbienti, un affitto a prezzo di mercato può pesare fino a oltre il 30% del reddito. In una situazione del genere, non stupisce l’aumento degli sfratti per morosità.

“L’Amministrazione milanese – ha spiegato Verga -, unico caso in Italia, ha stanziato 135 milioni di euro per 1.300 nuove case e sta investendo altre cospicue risorse nell’edilizia residenziale pubblica grazie al Piano di valorizzazione del patrimonio immobiliare. Da Roma, invece, è sempre arrivato poco e niente, in particolare nei due anni del governo Prodi. In questi anni, con il Sindaco Moratti, il Comune ha compiuto enormi sforzi economici per ridurre il fabbisogno di abitazioni. I primi alloggi pronti saranno quelli di via Gallarate che inaugureremo non più tardi del prossimo mese di giugno”.
“Si tratta di poca cosa – ha riconosciuto l’assessore – rispetto al bisogno totale che ammonta a circa 20mila unità abitative di edilizia residenziale pubblica. Oltre alle famiglie in graduatoria, ci sono infatti circa 60/80mila nuclei che non hanno le condizioni per accedere all’edilizia pubblica, ma che non riescono a sostenere i prezzi del libero mercato, sia per l’affitto che per l’acquisto”.

“E’ inoltre necessario snellire le procedure e alleggerire la burocrazia – ha affermato Verga riferendosi alla bozza del Piano Casa del governo -. Il decreto legge che il governo sta predisponendo è caratterizzato proprio da procedure snelle e da tempi di esecuzione rapidi per l’edilizia privata. E’ necessario che questa accelerazione valga ancora di più nel pubblico. La lunghezza e la laboriosità delle procedure sono un danno per la Pubblica amministrazione. Se i soggetti competenti potessero rilasciare, in una sola volta, tutti i permessi necessari, i tempi sarebbero subito ridotti”.

http://www.comune.milano.it

Real Forum Brixia Expo – “Tutte le risposte per il settore immobiliare” – 28/29 aprile 2009 Centro Congressi Fiera di Brescia

aprile 24, 2009

Programma

Martedì 28 Aprile 2009
Sessione Plenaria
Ore 10:00 – 12:00 Sala: A

Convegno: “Come uscire dalla crisi: quale il prossimo futuro del settore immobilare in Italia”
Intervengono: Daniele Molgora (Sottosegretario al Ministero Economia e Finanze), Paola Vilardi (Assessore Urbanistica, Ambiente e Edilizia Comunale di Brescia), Achille Lineo Colombo Clerici (Presidente Federazione Lombarda della Proprietà Edilizia), Franco Arosio (Presidente Nazionale FIAIP), Bruno Paludet (Presidente Nazionale FIMAA), Paolo Bellini (Presidente ANAMA), Giuliano Campana (Presidente Collegio Costruttori Edili di Brescia e Provincia)
Moderatore: Silvano Danesi (Giornalista)

Ore 14:30 – 16:00 Sala: B

Convegno: “Il risparmio energetico: necessità ed opportunità”
Intervengono: Angelo Deldossi (Collegio Costruttori Edili), Piero Castioni e Roberto Rezzola (Ordine degli Ingegneri di Brescia)

Ore 14:30 – 16:00 Sala: A

Convegno: “Il tema del decentramento catastale: riflesso sul territorio e sugli operatori del settore”
Intervengono: Ivo Amendolagine (Presidente Associazione Bresciana della Proprietà Edilizia), Flavio Zanonato (ANCI), Alberto Battioloro (Direttore Tecnocamere)

Ore 14:30 – 16:00 Sala: C

Convegno: “Il franchising immobiliare: la convenienza oggi”
Intervengono: Valentino Alessandrini (Team Manager Tecnocasa Brescia), James Coppini (Presidente Prima Casa), Luca Bogliano (Amministratore Delegato Fondo Casa), Tonino Veronesi (Confappi)
Moderatore: Paolo Bellini (Presidente ANAMA)

Ore 16:30 – 18:00 Sala: B

Convegno: “Crisi del credito: Accordo Donne Impresa, siglato tra Camera di Commercio con Banche, Confidi, Associazioni di Categoria”
Intervengono: Anna Maria Gandolfi (Presidente del Comitato Imprenditoria Femminile CCIAA Brescia), Paola Montresor (Rappresentante ABI nel Comitato Imprenditoria Femminile CCIAA Brescia), Marina Taddeo (Vicedirettore Federfidi Lombardia)

Ore 16:30 – 18:00 Sala: A

Convegno: “Innalzamento della qualità degli immobili nel territorio”
Intervengono: Ivo Amendolagine (Presidente Associazione Bresciana della Proprietà Edilizia), Francesco Amendolaggine (Docente Storia Architettura), dott. Di Somma (RINA)

Ore 16:30 – 18:00 Sala: C

Convegno: “La creazione di un network professionale e personale con colleghi di altri Paesi, quale reale opportunità di business per gli operatori della filiera immobiliare”
Intervengono: Antonio Campagnoli (FIABCI), Salvatore Parisi (IRA)

Mercoledì 29 Aprile 2009
Sessione Plenaria
Ore 10:00 – 12:00 Sala: A

Convegno: “Expò 2015: analisi dei riflessi e delle opportunità che darà al territorio bresciano”
Introduzione: Marco Citterio (Amministratore Delegato Fiera di Brescia)
Intervengono:
Roberto Daneo (Expò 2015)

“Expò 2015: investimenti diretti, complementari e accessori per la costruzione di EXPO e le infrastrutture di accesso – Effetti diretti ed indotti su Milano e sulle Province Lombarde”
Alberto Marniga (Presidente Piccola Industria)
L’ammodernamento dello scalo “La piccola Velocità” di Brescia

Ore 14:30 – 16:00 Sala: A

Convegno: “Certificazione del valore immobiliare a garanzia degli investimenti: tutela e trasparenza del mercato”
Intervengono: Francesco Bettoni (Presidente Borsa Immobiliare di Brescia), Germano Landriscina (Agente Generale delle Assicurazioni Milano Divisione la Previdenza), Enrico Pernigotto (Dottore Commercialista in Brescia)

Ore 14:30 – 16:00 Sala: B

Convegno: “La formazione finanziata: aspetto fondamentale per migliorare la competitività del settore, tra qualità e convenienza”
Intervengono: Adriano Aldegheri (Management Consulting), Riccardo Villa (Sintex), Carlo de’ Gresti (Associazione Studio Formazione Europea)

Ore 14:30 – 16:00 Sala: C

Convegno: “Internazionalizzare l’impresa: quali le opportunità oggi per le aziende della filiera immobiliare”
Intervengono: Ettore Isacchini (Presidente Gestitalia)

Ore 16:30 – 18:00 Sala: A

Convegno: “Cile. Opportunità di business per l’industria bresciana”
Intervengono: Romina Di Lorenzo (Corrispondente esclusivo CORFO per l’Italia)

Ore 16:30 – 18:00 Sala: B

Convegno: “Internet: strumento di business per operatori immobiliari”
Intervengono: Pamela Ferrara (Immobiliare.com), Massimo Boraso (Studio Boraso),Carlo Dalla Libera (Immobilmente)

Ore 16:30 – 18:00 Sala: C

Convegno: “Le assicurazioni per i fabbricati: l’analisi delle garanzie della polizza “Globale” e le tutele per gli acquirenti in base ala legge n. 210/2004″
Intervengono: Carlo De Gresti (NFA – Network per la Formazione Assicurativa), Carlo Luciano Tonet (Direttore Generale Arena Broker)

Comunicato stampa Assoedilizia: Bene la tassazione dei canoni di locazione uniformata a quella delle SIIQ. Le case “a disposizione” non possono definirsi sfitte o esservi assimilate. Linea di incentivi e non di deterrenti per favorire la locazione.

aprile 23, 2009

Dichiarazione del Presidente Achille Colombo Clerici

« Nell’esprimere apprezzamento per i contenuti ed il “ pensiero” sotteso alle linee guida del disegno di Legge 2378 di iniziativa del Deputato On.le Laboccetta, pensiero indicato da Assoedilizia nel corso del Convegno PARADIGMA tenutosi a Milano, in data 3 marzo 2008, ci si richiama alle conclusioni rassegnate nel corso del Convegno stesso.

In quella sede si suggeriva l’equiparazione, sul piano fiscale, dei contribuenti soggetti alle imposte sui redditi derivanti dalla locazione immobiliare, alle SIIQ.

In merito al disegno di legge osserviamo, tuttavia, che la previsione della lettera (L dell’art. 1. (misure disincentivanti le case sfitte e a disposizione) penalizza il dinamismo delle grandi città, nelle quali la spiccata attrattività e la esigenza di competitività implicano la presenza di una quota rilevante di abitazioni a disposizione da parte di non residenti.

Dichiarare sfitte o equiparabili alle stesse (e penalizzarle) le abitazioni che i parigini, come pure i fiorentini o i luganesi, acquistano, per tenerle a disposizione, ad esempio a Milano o a Roma (terminali urbani gerarchici di un sistema sociale, culturale, sociale ed istituzionale nei quali,per i più diversi motivi si tende a stabilire, un radicamento,indipendentemente dal dimorarvi stabilmente ) come fanno gli italiani che comperano casa all’estero, a Parigi, piuttosto che a Londra o a New York, ci sembra francamente un principio su cui riflettere ulteriormente.

Vero è che, le abitazioni definibili “sfitte” sono solo quelle che, essendo finalizzate funzionalmente, per destinazione economica del proprietario, alla locazione, sono da questi deliberatamente sottratte al mercato della locazione.
Operazione questa assai remota, in quanto assolutamente antieconomica, dati gli elevatissimi costi che la gestione di un immobile comporta, occupato o inoccupato che sia: oneri fiscali, di manutenzione e di adeguamento, spese condominiali e di riscaldamento, spese di amministrazione e di assicurazione, costo della obsolescenza legata al disuso.

Nella definizione di alloggi sfitti o assimilabili,secondo la concezione che ispira la norma in oggetto,cara ad alcuni sindacati degli inquilini e a certe parti politiche, sono comprese tipologie che non hanno (ora più che mai, in presenza di una congiuntura economica sfavorevole, con prospettive di calo dei valori immobiliari) niente a che fare con la sottrazione deliberata delle case al mercato della locazione.
Necessità familiari, controversie legali in atto, esigenze di interventi edilizi, magari carenza di domanda di locazione, sono all’origine di tale rilievo statistico.

Penalizzarle ci sembra francamente una scelta da ripensare.»

www.assoedilizia.com

Proposta di legge d’iniziativa dell’Onorevole Laboccetta – Delega al Governo per il riordino della disciplina fiscale delle locazioni immobiliari ad uso abitativo, commerciale e produttivo – presentata il 15 aprile 2009

aprile 23, 2009

Onorevoli Colleghi! – La grande portata della crisi economica che attanaglia – tra gli altri – il nostro Paese, ci impone di trovare, con ragionevole rapidità, soluzioni in grado di fornire risposte tempestive soprattutto alle classi meno abbienti, alle famiglie monoreddito e, in particolare, a quella parte di popolazione che versa in condizioni di instabilità economica e che, tra l’altro, è costretta a ricorrere alla locazione di immobili, sia che si tratti di unità da destinare ad uso abitativo del proprio nucleo familiare, sia che si tratti di unità ad uso commerciale.
Il riferimento è a quella parte di popolazione che rappresenta in media circa il 20 per cento dell’intera comunità nazionale e che, nel breve periodo, non appare in condizione di poter assumere impegni bancari per sottoscrivere mutui per l’acquisito di nuove abitazioni o di immobili da destinare alla propria attività.
Le soluzioni da ricercare trovano fondamento in una serie di motivi economici, fiscali (sia in termini di equità che di allargamento della base imponibile), sociali e perfino di ordine pubblico e di sicurezza sociale.
Tali iniziative dovranno essere avviate indipendentemente dal «piano casa» che il Governo, sentiti le regione e gli enti locali, si accinge a varare, al fine di offrire nuovi orizzonti e più ampie prospettive nel medio e lungo periodo.
Ad oggi permane una situazione, puntualmente rilevata dalle varie associazioni di categoria, che vede – stante l’attuale regime fiscale delle locazioni – alcune gravi anomalie del mercato immobiliare che possono riassumersi nelle seguenti:
1) un’offerta di immobili in locazione notevolmente ridotta rispetto alla domanda;
2) canoni di locazione, soprattutto nei grandi centri urbani, troppo elevati rispetto alla capacità di spesa delle giovani coppie, delle famiglie monoreddito o comunque meno abbienti;
3) immobili liberi e non posti a reddito, che rimangono improduttivi nella disponibilità di quei proprietari che preferiscono tenerli liberi piuttosto che impegnarli in locazione, per scongiurare il forte deprezzamento nel caso in cui debbano ricorrere alla vendita, stante anche la flessione del mercato immobiliare dovuta – essenzialmente – al congelamento delle transazioni;
4) una forte e crescente evasione per locazioni «atipiche» di breve periodo, tra le quali quelle destinate al turismo, agli studenti fuori sede e agli extracomunitari.
Appare utile, se non doveroso, analizzare in via preliminare alcuni dati che caratterizzano il panorama delle locazioni immobiliari nel nostro Paese.
Secondo l’Associazione nazionale dei costruttori edili (ANCE), nel solo periodo che intercorre tra il 1991 e il 2006, il numero delle case in affitto è diminuito di circa 600.000 unità (- 12,5 per cento) mentre il numero delle famiglie residenti è aumentato di 3,5 milioni di unità (+ 17,6 per cento).
Le risultanze dei rilevamenti del sindacato unitario nazionale degli inquilini assegnatari (SUNIA) rappresentano che tra i 5 e i 6 milioni di famiglie italiane vivono in affitto: gli alloggi privati in locazione sono 3,4 milioni, di cui, si calcola, oltre 500.000 «in nero»; 938.000 case popolari (ex istituti autonomi per le case popolari e altro), di cui 768.000 sono locate; a queste si devono aggiungere circa 400.000 abitazioni di proprietà dei comuni.
Oltre il 25 per cento di tutti gli alloggi concessi in locazione dagli enti pubblici, inoltre, non è assegnato secondo la legge della domanda e dell’offerta, ma in ragione di condizionamenti di favore e di anomali fattori sui quali, in più parti del nostro Paese, stanno investigando la magistratura e gli organi di controllo della spesa pubblica.
Secondo una recente ricerca del CENSIS per Assoimmobiliare (giugno 2008), ogni anno nelle grandi città si formano in media 46.000 nuovi nuclei familiari, a fronte della costruzione di 19.000 nuove abitazioni. Secondo tale rilevamento in Italia si realizzerebbero solo 1.900 alloggi di edilizia sociale pubblica all’anno, ovvero meno dell’1 per cento delle abitazioni costruite (300.000), contro, ad esempio, i 50.000 alloggi sociali realizzati dalla Francia.
Ne consegue che città come Roma e Milano scalano le classifiche mondiali ed europee degli affitti più costosi. Roma, con un guadagno di cinque posizioni nel 2007 rispetto al 2006, figura al 29o posto delle città più costose al mondo, seguita da Milano con la 42o posizione.
La capitale è all’8o posto in Europa per il costo degli affitti, mentre Milano è all’11o posto.
È significativo e utile apprezzare che tutti gli osservatori – sia pubblici che privati – mentre convergono nel registrare una flessione del valore degli immobili (secondo Nomisma nel 2009 pari a meno l’8,5 per cento) dovuta alla crisi generalizzata che ha colpito le economie occidentali, evidenziano, nel contempo, opposti effetti sul mercato delle locazioni.
I dati dell’ultima rilevazione dell’Istituto nazionale di statistica (ISTAT) sui consumi delle famiglie (agosto 2008) nei precedenti due anni evidenziano che l’affitto medio mensile è cresciuto del 14 per cento, con aumenti del 20 per cento nel centro della penisola. Questo dato allarmante è confermato dai sindacati degli inquilini, i quali, esaminando gli andamenti degli ultimi dieci anni, in uno studio del febbraio 2009 sostengono che dal 1999 al 2008 gli affitti in Italia sono aumentati mediamente del 130 per cento, con punte che arrivano anche al 145 per cento, come nel caso della città di Roma.
Solo nell’ultimissimo periodo si assisterebbe a una lieve normalizzazione anche delle locazioni (Nomisma – 5 per cento, ufficio studi di Tecnocasa – 2 per cento, dati del marzo 2009), del tutto irrilevante al fine di garantire una ragionevole qualità della vita alle famiglie meno abbienti.
Tutto quanto rappresentato influisce notevolmente e negativamente sulla composizione della spesa delle famiglie italiane.
Secondo un dato diffuso dalla Confederazione generale italiana del lavoro (CGIL) nel novembre 2008, il 27 per cento del reddito netto delle famiglie italiane è stato impiegato per pagare l’affitto della loro abitazione nel primo semestre del medesimo 2008. Rispetto al IIo semestre del 2007, in cui la spesa per l’affitto incideva per il 25 per cento sul reddito, si è registrato un aumento pari al 6,3 per cento.
Si potrà forse dubitare delle cifre fornite dalla CGIL ma il dato, purtroppo, è anche confermato dall’ufficio studi della Confcommercio, secondo il quale a fine mese la quota di spese alle quali non si può rinunciare (tra cui affitti e spese obbligatorie come bollette, assicurazioni e mutui) arriva quasi al 40 per cento.
Negli anni ’70 le medesime spese pesavano per il 24,7 per cento sulle famiglie italiane.
Se si considerano le famiglie monoreddito, il SUNIA sottolinea che l’affitto incide con percentuali insostenibili: tra il 40 e il 50 per cento a Genova e a Torino, tra il 50 e il 70 per cento a Bologna e Firenze, oltre il 70 per cento a Milano e a Roma. In generale, le spese totali per l’abitazione gravano sui nuclei mono-reddito mediamente tra il 50 e il 70 per cento, con i casi eclatanti di Milano e di Roma, dove l’incidenza oscilla tra l’82 e il 92 per cento.
Di qui la triste e amara constatazione che nel prossimo triennio 2009-2011 oltre 150.000 famiglie perderanno la loro abitazione per morosità.
Quanto rilevato per le abitazioni vale anche per gli immobili commerciali: secondo la Confederazione generale italiana dell’artigianato (CGIA) negli ultimi cinque anni l’aumento del canone di locazione dei negozi ubicati nel centro dei principali comuni capoluogo di regione è stato molto rilevante, complessivamente tra il 40 e di 60 per cento, portando – come conseguenza – un crescente indebolimento del terziario e del piccolo commercio che vede, al contempo, una progressiva riduzione dei consumi e, quindi, delle entrate.
Alle dolenti note che riguardano le famiglie italiane si aggiungono – e per certi versi esse sono ancora più dolenti – quelle che riguardano gli immigrati, per i quali la questione assume una rilevanza tale da incidere sull’ordine sociale e sulla sicurezza pubblica; un dato impressionante è riportato dalla già citata ricerca del SUNIA, secondo la quale i soli immigrati regolari alla «disperata ricerca di un alloggio» sono 365.000 a Roma e 390.000 a Milano.
La cifra è anche confermata dalla già richiamata ricerca del CENSIS per Assoimmobiliare secondo la quale nelle tredici grandi città italiane vivono 645.000 immigrati (+ 80 per cento rispetto al 2003), ovvero il 7 per cento dei residenti (a Milano il 13 per cento), e la precarietà abitativa riguarda almeno il 40 per cento di essi.
Quanto rilevato per gli stranieri vale ancora di più per gli immigrati irregolari, la cui condizione abitativa è ancora più oscura e drammatica, salvo poi scoprire, con sempre maggiore frequenza, incredibili situazioni di sfruttamento, di sovraffollamento, di ingiustificabile degrado e di irragionevole arricchimento di proprietari spregiudicati.
Nel salutare con favore la norma introdotta dal Governo Berlusconi che prevede il sequestro dell’immobile se locato con ingiusto profitto a immigrati clandestini, va anche detto che, secondo alcuni osservatori, questa stessa norma corre il rischio di produrre un effetto perverso e opposto: la richiesta di compensi eccessivi da parte di proprietari di casa senza
scrupoli, a copertura dei «maggiori rischi» derivanti dalla nuova legge. Questo sembrerebbe giustificare il rilevamento secondo cui il canone di affitto pagato dagli extracomunitari è in media tra il 30 e il 50 per cento più elevato di quello ordinario, tenuto conto che un clandestino arriva a pagare 500 euro per un posto letto a rotazione, in stanze con più di dieci persone e con un unico servizio igienico.
In un’inchiesta sulla legalità dell’estate 2008, «il Sole 24 Ore» ha calcolato che nella sola Reggio Emilia, incrociando il tasso di clandestinità ivi rilevato con i prezzi correnti delle abitazioni e ipotizzando quanto incasserebbe l’erario statale se tutti gli irregolari fossero in possesso di un contratto di locazione immobiliare registrato, ammontano a quasi 11 milioni di euro i redditi derivanti delle locazioni per la casa: importi questi che rimangono sommersi ed evasi al fisco.
E all’eventuale domanda per quali motivi taluni proprietari si espongano al rischio di sequestro dell’immobile, risponde la medesima inchiesta facendo riferimento all’incapacità della pubblica amministrazione: per gli affitti irregolari i controlli ogni anno sono circa 6.500 e la probabilità di subirne uno è dello 0,1 per cento!
Non meno grave, ma comunque preoccupante, è la situazione delle locazioni immobiliari agli studenti fuori sede.
Stando ai dati dell’allora Ministero della pubblica istruzione relativi al 2007, le regioni con il più alto numero di fuorisede sono: la Lombardia (circa 94.000 su 200.000 totali), il Lazio (circa 75.000 su 185.000 totali), l’Emilia-Romagna (circa 80.000 su 121.000 totali) e il Veneto (circa 59.000 su 92.000 Totali).
In tutti questi casi il numero di posti letto totali messi a disposizione è notevolmente inferiore a quello di chi studia fuori dalla propria regione d’origine: sono circa 10.000 per la Lombardia, circa 6.000 per l’Emilia-Romagna, circa 4.200 per il Lazio e circa 5.030 per il Veneto.
Ci sono, poi, regioni come la Valle d’Aosta e il Molise in cui non c’è alcun posto letto messo a disposizione.
A Firenze è bastato che il Corpo della guardia di finanza distribuisse agli studenti fuori sede un questionario nel quale si chiedeva di indicare anche l’importo dell’affitto pagato per far emergere numerosissime posizioni irregolari con tassi di evasione superiori al 60 per cento.
In questo settore, insomma, basta incrociare i dati e fare sì che i sindaci possano cominciare a muoversi abbandonando ogni forma di «pudore politico» nei confronti dei propri elettori.
Infine si pone il problema delle case-vacanze, che coinvolge una larga fascia del nostro territorio, in un Paese che ha oltre 8.000 chilometri di coste, e che interessa anche molte località montane legate al turismo invernale.
Anche in tale settore l’evasione è altissima, anche se non si dispone di dati complessivi.
Un’indagine del 2005 effettuata dall’Agenzia delle entrate nella regione Toscana (il progetto si chiamava MITO, è durato un anno ed è iniziato con una verifica degli investigatori fiscali in 180 agenzie immobiliari) ha rivelato un’evasione non inferiore al 50 per cento sui soli contratti di affitto tracciabili.
Una verifica del febbraio 2009 del Corpo della guardia di finanza nei «Bed and Breakfast» di Palermo ha rilevato irregolarità fiscali nell’80 per cento dei casi.
Hanno quindi ragione gli albergatori, soggetti come sono a infiniti e continui controlli, a lamentarsi di quella che – in definitiva – è una forma di concorrenza sleale.
Ma anche in tale settore si registra una sorta di «anomalo pudore» delle amministrazioni locali, sia perché si tratta, nella generalità dei casi, di una fascia importante del loro elettorato (i piccoli proprietari di immobili), sia perché, ed è probabilmente questa la motivazione prevalente, la quota spettante ai comuni dei maggiori imponibili riemersi è poco significativa.
A partire dalla legge n. 392 del 1978 (e cosiddetta «legge sull’equo canone»), adottata in regime di solidarietà nazionale tra il Partito comunista italiano e la Democrazia italiana, e che intendeva «regolamentare» il mercato delle locazioni immobiliari, si è assistito progressivamente ad un mercato sempre più asfittico e compromesso.
L’esplosione speculativa dei valori immobiliari, nella quale il credito veniva concesso in base alla (presunta) infinita crescita degli stessi valori immobiliari, non solo ha destabilizzato il sistema finanziario mondiale, ma ha anche violato le leggi dell’economia e creato un’immagine distorta del bene «casa».
È l’equilibrio tra domanda ed offerta che determina il prezzo dei beni, mentre la speculazione ha preteso che il prezzo si amplificasse come se la domanda fosse infinita e operasse senza discernimento, a fronte di un’offerta crescente.
Ma la casa ha il suo valore innanzitutto come bene strumentale: serve per viverci – se possibile, decentemente – ed è necessario che si trovi vicino al luogo dove si produce reddito. La casa, insomma, è un componente delle spese per la produzione del reddito e, se si tratta di un immobile commerciale o produttivo, è un componente fondamentale del costo di produzione.
La bolla immobiliare – non tenendo conto di questi fattori – ha prodotto un «boom» dei valori immobiliari indiscriminato e non legato alle esigenze abitative o produttive.
Il Governo deve, quindi, puntare a meccanismi volti a calmierare i prezzi degli immobili, che hanno un importante riflesso sui prezzi dei beni al consumo, dei quali essi sono un rilevante fattore di produzione.
Ma la scelta di farlo imponendo i canoni di affitto ai proprietari e (secondo un «vezzo» abituale della sinistra) in qualche modo criminalizzandoli, come si fece con la citata legge n. 392 del 1978, si è manifestata totalmente errata: i beni sono divenuti di difficile reperibilità, i loro proprietari sono divenuti diffidenti e i prezzi sono fortemente e progressivamente lievitati.
Secondo il SUNIA il 14 per cento delle abitazioni romane è sfitto e vuoto perché i proprietari non le mettono sul mercato.
Ma con l’attuale regime di tassazione, con leggi e con sentenze che non consentono di sfrattare l’inquilino moroso se non dopo procedimenti che durano in media tre anni – DATI dell’Unione, piccoli proprietari immobiliari (UPPI) – senza risarcimento e con il bene fortemente compromesso, perché i piccoli proprietari dovrebbero rischiare?
Ci si lamenta della discriminazione contro anziani e disabili, ma si dimentica di dire che i procedimenti per recuperare un immobile da queste due categorie superano molto spesso i 10 anni (dato dell’UPPI).
Senza contare gli ulteriori blocchi al recupero del bene prodotti dai decreti-legge di proroga degli sfratti, un’autentica contraddizione per un Governo che si proclama liberista e liberale, in quanto scaricano un problema sociale su una categoria privata e perpetuano la distorsione concettuale in base alla quale chi possiede qualcosa è in qualche modo colpevole e, comunque, può e deve aspettare.
A fronte di uno scenario così compromesso appare doveroso ripensare ad una riforma delle locazioni immobiliari che dia impulso a meccanismi volti ad auto-normalizzare il mercato, tenendo conto sia delle legittime esigenze e aspettative dei proprietari, sia delle necessità dei fruitori del mercato delle stesse locazioni.
Innanzitutto si deve rilevare che da molti anni gli schieramenti politici discutono sull’ipotesi della «cedolare secca» da applicare alle locazioni ad uso abitativo, cioè della tassazione separata, con un’unica aliquota e senza criteri progressivi, per i redditi che le persone fisiche ricavano dai canoni di locazione ad uso abitativo e anche da quelli derivanti dalle locazioni immobiliari ad uso commerciale o produttivo. L’attuale regime fiscale, infatti, prevede che tali proventi si aggiungano agli altri redditi, raggiungendo – per i redditi più elevati – livelli di tassazione superiore al 40 per cento del totale.
L’argomento ha formato oggetto di contesa elettorale e l’intenzione di introdurre questa modifica, con un’aliquota fissa che potrebbe essere fissata attorno al 20 per cento, è stata più volte annunziata dal Presidente del Consiglio dei ministri e da autorevoli membri del Governo. Tentativi purtroppo a tutt’oggi infruttuosi poiché frustrati dai costi elevati a carico dell’erario.
La politica sulla casa si è concentrata, fino ad oggi, sull’acquisizione della proprietà e sulla riduzione della tassazione della casa di proprietà. A tutti, indistintamente, è riconosciuta la detraibilità dalle imposte di una quota dei mutui per la prima casa, mentre i canoni di locazione immobiliare sono detraibili solo per le fasce di reddito più basse e per cifre francamente irrisorie, stante l’attuale mercato.
Il Governo Berlusconi ha soppresso l’imposta comunale sugli immobili (ICI) sulla prima casa, operazione certamente meritoria ma rivolta esclusivamente a beneficio dei piccoli proprietari.
Il Governo di centrosinistra ha proceduto alla regolamentazione delle società di investimento immobiliare quotate in borsa (SIIQ), con l’articolo 1, commi da 119 a 141, della legge 27 dicembre 2006, n. 296, (legge finanziaria 2007); in base alla citata legge n. 296 del 2006 il reddito prodotto nell’ambito dell’attività propria della SIIQ risulta esente dall’imposta sul reddito delle società (IRES) e dall’imposta regionale sulle attività produttive (IRAP) in capo alla stessa, mentre gli utili corrisposti – in qualunque forma – vengono sottoposti a una ritenuta del 20 per cento o del 15 per cento, se l’utile di esercizio è riferibile a contratti di locazione di immobili ad uso abitativo stipulati in base agli accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle dei conduttori maggiormente rappresentative.
Le disposizioni di maggior favore fiscale delle SIIQ sono nate per favorire il loro sviluppo. Tuttavia una tale disparità di trattamento fiscale tra privati e SIIQ rappresenta una condizione di sistema che a lungo termine produrrà lo spostamento degli immobili in direzione del trattamento più favorevole, come sempre accade in ambito fiscale.
È necessario, quindi, avviare meccanismi che incentivino i risparmiatori ad investire nell’acquisito di immobili destinati alla locazione, ad uso abitativo, commerciale e produttivo, seguendo anche la sperimentazione che è stata avviata in Francia, con le leggi «Robien» e «Borloo» e, da ultimo, con la recente legge «Scellier».
E, ancora, è necessario rassicurare i proprietari di immobili sulla certezza dei loro diritti, incentivando al contempo ogni azione per agevolare l’immissione sul mercato degli affitti degli immobili, oggi lasciati liberi e improduttivi, stante l’attuale divario tra domanda e offerta.
È necessario recuperare risorse finanziarie da quella parte del mercato immobiliare che è affetta da gravi problemi di elusione e di evasione fiscali, riequilibrando il mercato.
È necessario promuovere ogni forma di controllo dei patrimoni immobiliari degli enti pubblici affinché il regime della locazione immobiliare di tale ingente patrimonio sia allineato il più possibile al libero mercato, con criteri di assegnazione non privatistici e non clientelari.
In conclusione, l’obbiettivo della proposta di legge che sottopongo alla Vostra attenzione ha lo scopo di delegare il Governo a intraprendere una serie di azioni a effetto immediato – che intervengono sul patrimonio immobiliare esistente e sulle iniziative già avviate, con i seguenti scopi:
a) incentivare la disponibilità – sul libero mercato – di alloggi per locazioni, ad uso abitativo commerciale sia promuovendo meccanismi fiscali premianti (ad esempio allineamento dei piccoli proprietari al trattamento fiscale delle SIIQ, sia dando impulso ad attività giudiziarie semplificate che diano certezza dei tempi per riacquisire il possesso degli immobili, sia avviando una strategia – posta a carico delle amministrazioni comunali – per ridurre il numero di immobili liberi e improduttivi;
b) promuovere meccanismi per alimentare l’attività del comparto edilizio per la piccola e media impresa e gli investimenti in immobili da destinare a locazione da parte dei risparmiatori;
c) recuperare risorse finanziarie derivanti dall’elusione e dall’evasione fiscali per le locazioni atipiche destinate al turismo, agli studenti fuori sede e agli extracomunitari;
d) riequilibrare il libero mercato attualmente compromesso anche per effetto della concorrenza sleale tra operatori turistici e piccoli proprietari.

PROPOSTA DI LEGGE

Art. 1.

1. Al fine di contrastare l’evasione e l’elusione fiscali sui redditi derivanti da locazione immobiliare e di promuovere e favorire la disponibilità sul libero mercato di immobili destinati alla locazione ad uso abitativo, commerciale e produttivo, nonché al fine di stimolare gli investimenti da parte dei risparmiatori nel settore immobiliare, il Governo è delegato ad adottare, nel rispetto dei saldi di finanza pubblica, uno o più decreti legislativi, prevedendo eventualmente anche una fase sperimentale, per il complessivo riordino della materia, secondo i seguenti princìpi e criteri direttivi:
a) introduzione di un’imposta ad aliquota fissa sostitutiva delle imposte sui redditi e delle relative addizionali sui nuovi contratti di locazione, sia che i redditi afferiscano alle persone fisiche, sia che vengano realizzati da persone giuridiche, coordinandola in termini di livello e di trattamento fiscali al regime previsto, per i medesimi redditi, in favore delle società di investimento immobiliare quotate (SIIQ) di cui all’articolo 1, commi da 119 a 141, della legge 27 dicembre 2006, n. 296, e successive modificazioni;
b) introduzione di meccanismi che consentano l’accesso all’imposta fissa di cui alla lettera a) anche per i contratti in essere alla data di entrata in vigore dei decreti legislativi di cui all’alinea, sia ad uso abitativo che ad uso commerciale e produttivo, inclusi i settori terziario e industriale, condizionata alla rinegoziazione del contratto di locazione immobiliare, con adeguata riduzione del canone, comunque non inferiore al 20 per cento dei valori medi di mercato rilevati localmente dall’Agenzia del territorio;
c) introduzione di forme di sgravio fiscale generalizzato in favore delle persone fisiche che siano locatari a titolo abitativo, adeguandolo, in termini di complessivo beneficio economico, alla media dell’agevolazione fiscale riconosciuta per l’acquisto della prima casa;
d) introduzione di forme di sgravio fiscale in favore delle persone fisiche o giuridiche, incluse le SIIQ, per l’acquisto di immobili di nuova costruzione, realizzati in conformità alle disposizioni di legge vigenti con particolare riguardo alle normative di protezione dal rischio sismico, a quelle sul contenimento dei consumi energetici e a quelle sull’utilizzo di fonti di energia rinnovabile a basso impatto ambientale, qualora tali immobili siano destinati a locazione ad uso abitativo, commerciale o produttivo, applicazione di canoni agevolati per un periodo temporale non inferiore a otto anni. Le forme di sgravio condizionato previste dalla presente legge devono intervenire, in termini di benefìci fiscali, sia sull’acquisito dell’immobile, sia sul reddito prodotto dalla locazione e essere modulate in ragione delle caratteristiche qualitative e costruttive degli immobili e della riduzione del canone di locazione rispetto ai valori medi di mercato rilevati localmente dall’Agenzia del territorio. Tali forme di sgravio devono prevedere, inoltre, particolari incentivi premianti per i territori della regione Abruzzo interessati dagli eventi sismici dell’aprile 2009;
e) incentivazione delle attività finalizzate al riordino della redditività degli immobili del patrimonio e del demanio dello Stato, degli enti territoriali e degli altri enti facenti capo alla pubblica amministrazione, affidati a terzi in regime di locazione immobiliare ad uso abitativo commerciale e produttivo;
f) semplificazione e accelerazione delle procedure giudiziarie e amministrative nonché previsione dell’intervento in determinati casi delle Forze dell’ordine per ottenere in tempi certi il sollecito rilascio dell’immobile per finita locazione o per morosità, prevedendo altresì che siano fatte salve le disposizioni vigenti in materia di riconoscimento dell’avviamento commerciale;
g) rafforzamento delle misure sanzionatorie per i contratti di locazione immobiliare che violino la disciplina fiscale delle locazioni;
h) coinvolgimento delle amministrazioni comunali nell’accertamento della regolarità dei contratti di locazione immobiliare, ivi compresi i contratti di comodato e gli usi gratuiti comunque definiti, anche mediante sottoscrizione di apposite convenzioni con il Ministero dell’economia e delle finanze e con l’Agenzia delle entrate, con particolare riguardo ai comuni ad alta densità abitativa, ai comuni turistici o che siano sede universitaria; a tale fine al comma 344 dell’articolo 1 della legge 30 dicembre 2004, n. 311, e successive modificazioni, dopo le parole: «la comunicazione è effettuata» sono inserite le seguenti: «anche per le cessioni di durata inferiore al mese ed»;
i) previsione di misure premiali, in termini di gettito riemerso, in favore dei comuni che abbiano raggiunto adeguati livelli di controllo nella lotta alle violazioni della disciplina fiscale delle locazioni immobiliari;
l) previsione che i comuni ad alta densità abitativa possano introdurre un’imposizione incrementale e proporzionale al tempo trascorso, a carico delle unità immobiliari ad uso abitativo, commerciale e produttivo, lasciate sfitte o dichiarate a disposizione dal proprietario per un periodo continuativo superiore a mesi sei;
m) coordinamento della riforma con le disposizioni vigenti sul federalismo fiscale, anche prevedendo la possibilità che il gettito dell’imposta ad aliquota fissa sostitutiva di cui alla lettera a) possa rientrare tra i tributi degli enti locali volti a sostituire i trasferimenti erariali destinati ai comuni;
n) istituzione, presso il Ministero dell’economia e delle finanze, di una banca dati per il monitoraggio e per il controllo degli immobili privati in locazione, alimentata dai dati provenienti dalle dichiarazioni dei redditi, dall’Agenzia delle entrate, dalle conservatorie dei registri immobiliari, dal catasto dei fabbricati, dalle camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura dai comuni e dalle questure in relazione agli obblighi di cui all’articolo 12 del decreto-legge 21 marzo 1978, n. 59, convertito, con modificazioni, dalla legge 18 maggio 1978, n. 191, e all’articolo 7 del testo unico di cui al decreto legislativo 25 luglio 1998, n. 286 e successive modificazioni, nonché da quelli obbligatoriamente trasmessi dai fornitori dei servizi idrici, elettrici, telefonici in rete fissa, idrici e del gas;
o) avvio di un programma speciale di verifiche specifiche nel settore delle locazioni immobiliari ad uso abitativo, commerciale e produttivo, concentrate nelle aree dove si registrano maggiori anomalie in base ai dati disponibili, al fine di assicurare un numero di verifiche annue almeno pari a 100.000.
3. I decreti legislativi di cui al comma 1 sono adottati su proposta del Ministro dell’economia e delle finanze, di concerto con il Ministro dell’interno, nonché con il Ministro delle attività produttive, limitatamente alle locazioni immobiliari ad uso commerciale e produttivo. Gli schemi di decreto legislativo sono trasmessi alle Camere affinché su di essi sia espresso il parere delle Commissioni parlamentari competenti, entro sessanta giorni dalla data di trasmissione. Decorso il termine per l’espressione dei pareri, i decreti legislativi possono essere comunque adottati.

Tavola rotonda in Assoedilizia con il Sottosegretario Mario Mantovani

aprile 23, 2009

PIANO CASA: AGEVOLAZIONI FISCALI E PREMIALITA’ URBANISTICHE PER LA RIQUALIFICAZIONE O LA SOSTITUZIONE EDILIZIA, LIBERALIZZAZIONE DEGLI INTERVENTI. SI PUO’?
COLOMBO CLERICI: BENE, MA POTENZIARE I CONTROLLI PUBBLICI

Milano – Nei termini in cui si va configurando il provvedimento legislativo in itinere inerente al Piano Casa e/o al Piano Famiglia, esso ha il merito di “valenza anticiclica sul piano economico, valenza sociale, razionalizzazione del sistema normativo edilizio-urbanistico”, come ha sintetizzato il presidente di Assoedilizia Achille Colombo Clerici aprendo i lavori della Tavola Rotonda sul tema, svoltasi nella sede di Milano dell’associazione dei proprietari immobiliari. Oltre 300 persone hanno affollato la Sala Conferenze e le due sale collegate, a conferma di quale sia l’interesse sull’argomento. Trasferendo tale interesse in campo nazionale (il 78% degli italiani abita in case di proprietà) si capisce perché il governo abbia puntato sul settore casa per il “new deal” italiano: un po’ come ha fatto Obama che ha puntato sulla tecnologia verde, nella quale il nostro Paese non eccelle.
Il Piano è stato illustrato dal Sottosegretario alle Infrastrutture e all’Edilizia abitativa sen. Mario Mantovani: “Non intende solo rispondere alla più che giustificata domanda di edilizia popolare – 20.000 richieste a Milano, 600.000 in tutta Italia – ma anche alle domande sul merito e la socialità”. Riassumibili in queste cifre.
In Francia si costruiscono ogni anno 40-50.000 case di edilizia sociale, in Italia poco più di 1.000, in conseguenza del defatigante iter Stato-Regioni-Aer, nonostante siano disponibili, e inutilizzati, 1.520 milioni di euro dei fondi ex Gescal. Da qui la decisione di tagliare lacci e lacciuoli con la previsione, nel Piano, di una sola conferenza dei servizi per decidere tutto. E tentare di raggiungere gli obiettivi francesi.
Fondamentale la collaborazione pubblico-privato per un sistema nuovo di edilizia convenzionata: inserendo in questo sistema suoli abbandonati, standard comunali, aree urbanisticamente utili si abbatterebbero i costi di un appartamento del 40-45% a Milano e a Roma, e di oltre il 25% in provincia. Più alloggi vuol dire ripresa della macchina produttiva rappresentata da 160 attività correlate. C’è spazio anche per il rilancio della locazione.
D’accordo Assoedilizia, “stando però attenti – precisa Colombo Clerici – a non far oscillare il pendolo all’estremità opposta: da troppi vincoli ad una liberalizzazione senza efficienti ed efficaci controlli”. Ben vengano gli interventi che permettono alle famiglie di adeguare la casa alle proprie esigenze, entro determinati limiti. Bene anche le opere intese alla riqualificazione edilizio-energetica e statico-antisismica: ma no al “libretto del fabbricato” che dovrebbe accertare la sicurezza statica ed antisismica di un edificio, con il proprietario che incarica un tecnico di sua fiducia. I controlli, in questa materia, devono essere affidati al pubblico: e i piccoli Comuni che non sono dotati di strumenti adatti possono essere soccorsi dagli uffici tecnici delle Province.
Anche secondo Alberico Barbiano di Belgiojoso, ordinario di Progettazione architettonica e urbana al Politecnico di Milano, è opportuno andare cauti nel procedere nel sia pure indispensabile rinnovo e adeguamento degli strumenti di controllo: la Commissione comunale ad hoc (ex Commissione edilizia), ad esempio, dovrebbe assumere un ruolo più marcato sulla qualità urbana, tema sul quale il Piano Casa non sembra soffermarsi. Inoltre: il favorire gli spazi privati a detrimento degli spazi pubblici potrebbe stravolgere il patrimonio collettivo che va invece salvaguardato.
Fabrizio De Pasquale, presidente della Commissione Arredo urbano del Comune di Milano si è soffermato sul recupero delle periferie degradate: dal Gratosoglio a Milano al Corviale di Roma allo Zen di Palermo. E’ giusto che la proprietà pubblica (le Aer) si liberi del peso della locazione che non consente neppure il recupero delle spese di manutenzione. Preferibile vendere gli immobili agli attuali inquilini ed utilizzare il denaro sia per nuovi alloggi sia per la riqualificazione dei quartieri.
E il tema della qualità è stato al centro – assieme ai provvedimenti fiscali per ripristinare il circuito virtuoso della locazione – dell’intervento di Gianni Verga, assessore alla Casa e al Demanio del Comune di Milano, il quale ha auspicato “di superare lo schema mentale della legge sull’equo canone rivedendo la legge 431 del 1998 così da dare certezza ai rapporti contrattuali tra locatore e conduttore”; e ha definito la cedolare secca “sacrosanta”. Aggiungendo: “Gli interventi di sostituzione edilizia per edifici fatiscenti è bene che vengano attuati sul territorio con caratteristiche di sicurezza, di risparmio energetico e di qualità”.
Giampio Bracchi, Presidente della Fondazione Politecnico, Michele Cibrario, amministratore delegato Fondi Immobiliari Bnp Paribas Reim Sgr, Paolo Caputo, ordinario di Progettazione architettonica e urbana al Politecnico di Milano, Luca Squeri, Comitato direttivo della Camera di Commercio di Milano, hanno affrontato altri importanti punti del Piano Casa: mentre le “nuove città” sono già in fase di realizzazione – basti pensare alle ex aree Falck di Sesto S. Giovanni, 30.000 residenti previsti, e a Santa Giulia di Milano, 14.000 – avanzano le nuove tecnologie per un’edilizia più bella, economica e funzionale: solo il Politecnico di Milano ha messo a punto più di 200 progetti di collaborazione con i costruttori. Nuova edilizia, e in particolare il social housing, da realizzare con le risorse dei fondi immobiliari.
Ampio il dibattito che ne è seguito. A cominciare dall’intervento dell’avv. Piergiuseppe Torrani: i ristretti margini in cui risulta confinata la fiscalità comunale dal prevalere della fiscalità erariale lascia ai Comuni il compito di reperire risorse per l’edilizia residenziale promuovendo interventi che diano ritorni in termini di risorse tributarie locali; anche attraverso l’incremento degli indici volumetrici. Nel contempo si punta ad utilizzare il risparmio privato, il più alto d’Europa. Ma per ben gestire operazioni così complesse, occorrerebbero macchine pubbliche in grado di funzionare. Secondo Torrani, così non è a Milano, dove il settore è al collasso sia organicamente che numericamente. Per l’arch. Zenoni quanto raccolto dalla vendita del patrimonio pubblico, a rate e a prezzi non di mercato, non offre le risorse finanziarie che le Aer potrebbero utilizzare per costruire e ristrutturare nuove case di edilizia residenziale pubblica.
Bruna Vanoli Gabardi, consulente per l’Urbanistica di Assoedilizia, ha chiesto che in caso di crolli per calamità naturali o scoppio di gas la legge faccia salvi i volumi esistenti indipendentemente dalla prova della regolarità amministrativa del manufatto distrutto.

www.assoedilizia.com

Relazione del Presidente Assoedilizia, Avv. Achille Colombo Clerici, alla Tavola rotonda Assoedilizia: “Il Piano casa del Governo” – 20 aprile 2009

aprile 21, 2009

Credo che il piano casa, nei termini in cui si va configurando nel lavoro governativo, in questo momento storico, sia suggerito da alcune ragioni.

– Valenza anticiclica sul piano economico.

Non tanto e non solo dall’opportunità di creare, in questi tempi di congiuntura economica negativa, importanti occasioni di lavoro in tutto il settore edilizio.

– Valenza sociale.

Ma, dall’esigenza di attenuare alcuni squilibri abitativi presenti nel nostro paese (conseguenti ai vasti processi di trasformazione socio-economica ed ai fenomeni migratori che hanno interessato le nostre città).
Squilibri, non solo da città a città; ma, anche nel confronto internazionale, nel quale l’Italia si presenta come il fanalino di coda, in Europa, quanto a disponibilità di alloggi in locazione.

Con evidenti distorsioni quanto alla possibilità di trovar casa per i meno abbienti; quanto ad un accentuato pendolarismo (fenomeno derivante dal processo di marginalizzazione delle residenza che è stato tipico di molte nostre città; pendolarismo che produce conseguenze negative sulle vita delle città, quali ad esempio il congestionamento del traffico, l’inquinamento atmosferico, uno squilibrio nei bilanci degli enti locali).

Quanto ad una scarsa mobilità abitativa (cui segue una scarsa mobilità delle forze di lavoro e sociali: pensiamo ai lavoratori ed agli studenti, ai ceti manageriali e dirigenziali) che è di ostacolo ai processi di trasformazione socio-economica; gli unici in grado di rendere competitive, sul piano internazionale, le diverse regioni.

Oltre tutto, la preponderanza della proprietà sulla locazione, come titolo di godimento dell’immobile, rallenta il processo di rinnovamento e di adeguamento tecnologico del patrimonio edilizio e complessivamente delle nostre città.

Anzitutto, perché il “turn over” abitativo legato alla proprietà dell’alloggio è molto meno dinamico di quello legato alla locazione.
Il primo si misura mediamente in termini di decenni, l’altro in termini di generazioni.

Ed in secondo luogo perché’, in un Paese “in proprietà dei condominii, le città sono prigioniere dell’immobilismo: poiché non c’è soggetto meno reattivo del condominio, di fronte alle esigenze di rinnovamento urbano.

– Sul piano ordinamentale. Razionalizzazione del sistema normativo edilizio-urbanistico.

Il Piano-casa è suggerito anche dall’esigenza di sfrondare alcune rigidità normative, che ancora permangono nel campo del recupero, del riuso e della sostituzione del patrimonio edilizio esistente; rigidità che sono di ostacolo ad un quanto mai opportuno pieno utilizzo, anche sul piano funzionale, di una serie di strutture inutilizzate o sottoutilizzate presenti sul nostro territorio.

* * *

– In tale ottica, soprattutto in questa fase del dibattito che ha accompagnato lo studio e la definizione di un testo legislativo da parte del governo, la nostra organizzazione, si è espressa su alcuni punti particolarmente significativi e qualificanti della materia; avanzando anche alcune proposte tecniche.

Anzitutto esprimiamo un giudizio complessivamente positivo sullo spirito dell’iniziativa governativa. Sulla filosofia che ispira le linee guida del provvedimento legislativo in itinere, anche a seguito dell’intesa con le Regioni; e quindi intervenendo lo stato nella determinazione dei principi fondamentali in materia edilizio-urbanistica, nell’ambito della sua competenza legislativa concorrente con quella regionale.

– Sul piano dei principi, dunque, nello specifico condividiamo l’idea di permettere, entro determinati limiti, alle famiglie ogni intervento edilizio volto ad adeguare la casa alle esigenze familiari.

– Concordiamo altresì con l’intento di liberalizzare gli interventi edilizi, correlandoli alla assunzione di responsabilità da parte, sia del soggetto che vi è legittimato (avente titolo), sia, attraverso la certificazione di conformità delle opere, da parte del professionista qualificato ed abilitato, subordinatamente alla efficienza ed all’efficacia di adeguati controlli pubblici.

– Apprezziamo l’idea di introdurre incentivi, in termini volumetrici e fiscali, che valgano a rendere economicamente sostenibili gli interventi di sostituzione e di riuso edilizio, soprattutto in presenza di opere intese alla riqualificazione edilizio-energetica (uso di fonti di produzione energetica alternative e rinnovabile) e statico-antisiamica degli edifici; nel rispetto della sostenibilità ambientale.

– Sosteniamo con interesse e vigore la linea di intervento governativo volta a potenziare l’investimento pubblico e privato nelle abitazioni in locazione.

– Confidiamo sulla chiarezza di pensiero e sulla fermezza di giudizio governative di fronte alle proposte che talune parti, sull’onda dell’ emozione creata dal terremoto d’Abruzzo, avanzano a proposito ad esempio della assicurazione obbligatoria antisismica (soprattutto nella forma generale applicabile su tutto il territorio nazionale, anche in quelle regioni che non presentano rischio sismico di sorta) e del libretto fabbricato.

In quest’ultimo caso l’idea potrebbe reggere semmai per le nuove costruzioni; dove però già ci sono dei responsabili per legge (oltre il proprietario) che peraltro non dovrebbero essere deresponsabilizzati.

Ma, se si tratti di verificare a posteriori il costruito, allora siamo nel campo delle cento pertiche.
Chi controlla il controllore, che è il professionista del proprietario ?

Sarebbe bene, viceversa istituire dei seri controlli pubblici, facoltizzando i comuni che non fossero in grado di effettuarli a rivolgersi agli uffici tecnici degli Assessorati alle Province: che, pur dotati di una alta competenza in materia di gestione e di manutenzione degli immobili, sono attualmente sottoutilizzati.

Il Libretto casa non è altro che un’occasione di lavoro per moltissime categorie professionali ed imprenditoriali che oggi, trincerandosi dietro la giustificazione dell’accertamento della sicurezza statica degli edifici, si fanno portatrici di un’idea che finirebbe per comportare costi gravosissimi ed assolutamente ingiustificati per la maggior parte dei proprietari immobiliari (soprattutto relativi ad interventi che nulla hanno a che fare con la sicurezza statica ed antisismica degli edifici).

www.assoedilizia.com