Archivio per dicembre 2009

“Le Famiglie, la percezione della crisi e i consumi che cambiano” – Intervento di Achille Colombo Clerici su “Il Messaggero” del 28 dicembre 2009

dicembre 29, 2009

Il Messaggero in data 24 dicembre pubblica una pregevole analisi di Romano Prodi sul tema della crisi economica,con interessanti riflessioni a proposito dei rapporti con il mercato immobiliare.

La tesi esposta in esordio, senz’altro valida con riferimento ai fenomeni intervenuti soprattutto in America, calata nella situazione italiana, merita qualche considerazione aggiuntiva.

È probabile che la sfiducia e la preoccupazione delle famiglie da noi non siano collegate direttamente alla percezione del calo dei valori immobiliari; pur essendo quello nella casa l’investimento di gran lunga più diffuso nel nostro paese.

1 – perché la percezione della crisi in atto, per chi utilizza la casa per uso proprio, non è operatore economico del settore e non ha dovuto in questo periodo affrontare una transazione particolare, probabilmente non si è ancora concretizzata.

Essendo  essa solo il riflesso della percezione relativa al calo di altri valori patrimoniali.

Quanto alla redditività dell’investimento immobiliare,poi, nella maggioranza dei casi essa non si è ancora ridotta.

2  – perché ciò che ha allarmato, in prima battuta, le famiglie risparmiatrici (e nel nostro paese tale realtà è più rilevante che in altri paesi europei) è stato, da un lato il grande clamore mediatico relativo al possibile scoppio di un crack finanziario a livello mondiale, con il rischio di perdere in tutto o in parte i propri averi tenuti in banca o in Borsa; e comunque, d’altro lato,  il ridimensionamento effettivo (questo sì, verificato in tempo reale – caratteristica d’altronde propria dei patrimoni mobiliari), della consistenza patrimoniale e della stessa redditività.

3 – la percezione quotidiana del dilagare della crisi economica, si è poi legata alla preoccupazione, vissuta direttamente o indirettamente, del mantenimento di salari e stipendi, nonché del posto di lavoro ed alla preoccupazione generata dalla riduzione dell’attività economica nei campi produttivo-commerciale-professionale.

4 – certo è che il superamento della crisi economica passa a sua volta anche attraverso il superamento del cambio di mentalità che si è nel frattempo prodotto.

Perché la percezione dell’impoverimento generale  ha generato in molti il passaggio dalla mentalità dell’acquisto del superfluo a quella dell’acquisto del necessario; e sarà difficile ritornare rapidamente indietro.

E quindi la ripresa dei consumi dovrà necessariamente fare i conti anche con questo passaggio.

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Bilancio settore Immobiliare/casa 2009. Milano-Roma e le principali città italiane. Previsioni 2010 – Comunicato stampa Assoedilizia

dicembre 29, 2009

IMMOBILIARE: CONTINUA IL SEGNO MENO; SEGNALI DI INVERSIONE A FINE 2010. MA I NUOVI INVESTITORI SONO “ALLA FINESTRA”

 Bilancio 2009 e prospettive 2010 per Milano, Roma, Torino, Genova, Venezia, Bologna, Firenze, Napoli, Bari, Palermo, Cagliari.

Colombo Clerici:” Basta costi politici sugli immobili. Non è il momento per penalizzare il mercato con riclassamenti catastali, certificazione energetica ed opere obbligatorie di ammodernamento e sostituzione degli impianti tecnologici non strettamente necessarie.” 

La programmazione urbanistica comunale, se errata, può provocare scompensi nell’economia del settore ed aggravare le conseguenze della crisi. 

Milano, 29 dicembre 2009

 – Secondo un sondaggio di fine anno, il 13% degli italiani vede la ripresa nel 2010 (i pessimisti sono molti di più, il 39%).
Ma la grande maggioranza, il 71%, se potesse, investirebbe nel mattone. 

E’ questa, in sintesi, la speranza del settore immobiliare nel 2010.
Che vedrà ancora un calo, sia pure ridotto rispetto al biennio 2008-2009, in valori e compravendite nel primo semestre, per stabilizzarsi e cominciare la ripresa nel secondo semestre – ma solo per immobili di qualità – a partire dai due più grandi mercati nazionali, Milano e Roma.

Possibile ma settoriale ripresa anche per Venezia e Firenze e per il centro di Torino, Genova e Bologna;  però al sud, con Napoli, Bari e Palermo in testa, attesi ulteriori ribassi dei prezzi.

 Stabile Cagliari. 

In sofferenza ancora gli hinterland delle grandi città, dove occorrerà almeno un paio d’anni per assorbire l’invenduto anche per l’eccesso di produzione (il nuovo sconta cali di prezzo anche del 20-30%). 

 “Non è certamente il momento di penalizzare il mercato – afferma il Presidente di Assoedilizia avv. Achille Colombo Clerici – come  sta avvenendo con le riclassificazioni degli immobili (ed i conseguenti aumenti delle rendite catastali)  e con le nuove disposizioni nazionali e regionali in materia di certificazione energetica (che hanno provocato una  corale levata di scudi dell’intero settore) e di obblighi di ammodernamento e di sostituzione di impianti tecnologici per nulla obsoleti, ma semplicemente non allineati agli standards prestazionali più evoluti.

Non è ragionevole che, mentre i valori immobiliari sono in calo, si continui imperterriti, da parte dei governanti, ad aumentare la pressione fiscale ed il carico parafiscale sugli immobili stessi.

Ciò in quanto molti fra gli obblighi imposti comportano interventi non rispondenti a comprovate esigenze tecniche, bensì sono collegati al perseguimento di obiettivi sociali generali, estranei alla condizione dell’immobile stesso.

La crisi economica non si combatte solo facendo lavorare i cantieri ed i professionisti, ma anche non caricando gli immobili di costi politici.”

I valori, dunque, sono tornati ad essere quelli degli inizi del 2000, in ripresa rispetto alla crisi 1993-1998, ma lontani dai picchi del 2007:

quest’anno, nel residenziale,

 – compravendite -14%,
– prezzi -7%, che si somma al -14% del biennio 2008-2009. 

L’unico dato positivo, mentre non decolla il Piano Casa, viene dal record di ristrutturazioni, 430.000 (quasi il 20% in più del 2008), in testa  la Lombardia e – con l’eccezione di Roma – tutte città del nord. 

A soffrire maggiormente, nonostante i tassi dei mutui siano al minimo storico (2% il variabile), gli alloggi sotto i 250.000 euro, destinati alla “fascia povera” – giovani ed immigrati – più  duramente colpita dalla crisi e dalla stretta delle banche.

Ciò condiziona, ovviamente, anche le locazioni, in calo per il quarto anno consecutivo, con una media annua di meno 1,5-2%. 

 *        *        *

Aumento dell’offerta, contrazione della domanda

Per quanto riguarda gli uffici, il 2009 si conclude con una contrazione del mercato del 45% a Milano  e a Roma “solo” del 15% (conseguenza del minor dinamismo del mercato della “piazza” romana), mentre gli affitti si riducono  del 5.9% nel centro a Roma (480 euro/mq) e  del 7.3%  a Milano (510 euro/mq). 

Il settore rimarrà sotto pressione: in aumento le rinegoziazioni dei contratti in corso, mentre gli operatori economici continueranno a ridurre gli spazi occupati.

Resta aperto, in particolare a Milano, il serio problema della collocazione sul mercato di milioni di metri cubi di immobili ad uso terziario realizzati negli anni scorsi ed attualmente ancora in attesa di essere utilizzati: si pone per gli stessi la prospettiva di riconversione ad usi più  attuali.

Ma certamente questa situazione deve far riflettere sulla scarsa ragionevolezza, per non dire scarsa saggezza amministrativa, insita in una programmazione anche pubblica di operazioni edilizie che non abbiano alcuna correlazione con verificate esigenze del mercato.

La passata esperienza dimostra che il semplice interesse dell’investitore a “varare” una certa operazione immobiliare, non è garanzia sufficiente a verificare la rispondenza della stessa alla domanda di mercato.

E ciò va tenuto presente dal pianificatore urbanistico , nel momento in cui si accinge a  attuare  un piano di  governo del territorio (è  prevista la votazione del documento da parte del Consiglio Comunale di Milano l’11 gennaio prossimo) che si fonda sul principio della assoluta flessibilità della programmazione urbanistica.

Le operazioni immobiliari, avulse da un contesto di economicità, producono inaccettabili scompensi all’interno dell’economia cittadina del settore.

Nell’ambito del residenziale, il completamento di nuovi progetti comporterà un ulteriore aumento della offerta, prevalentemente in acquisto; ma con l’ effetto prospettico di un ulteriore calo della domanda di locazione.

Nella sola città di Milano i grandi progetti edilizi in fase di attuazione, prevedono una produzione di oltre 5.000 nuovi alloggi molti dei quali rientranti in un certo standard qualitativo.

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Errate politiche abitative

Il mercato immobiliare, ancora in gravi anche se non drammatiche difficoltà, denuncia ancora una volta l’assenza di una razionale politica per la casa.

Due dati la riassumono: in Lombardia, a fronte di 50.000 ( 250.000 a livello nazionale) alloggi ultimati nell’anno o in fase di ultimazione e quindi disponibili sul mercato della compravendita, 100.000 famiglie (30.000 a Milano) sono alla ricerca di una casa dignitosa che non possono permettersi, né in proprietà, né in locazione.

E ancora: oltre 60.000 sono in regione le famiglie che non riescono a pagare l’affitto, ma i fondi per l’affitto sociale a disposizione ne accontenteranno un decimo.

Come è ormai tradizione, governo centrale e amministrazioni locali poco o nulla hanno fatto, lasciando la proprietà edilizia privata sola a fronteggiare oneri sociali che non le competono. 

E veniamo così alla vana promessa di più governi: avvicinare la tassazione dei redditi da locazione a quella delle rendite finanziarie, introducendo una cedolare secca al 20%.

Non se ne è fatto niente, preferendo impiegare oltre 3 miliardi di euro per un’esenzione ICI che avrebbe dovuto esser realizzata senza incidere, come invece è avvenuto, sui bilanci dei comuni; in altri termini attraverso il meccanismo della detraibilità  fiscale dell’ICI pagata dalle imposte erariali e non mediante una semplice abolizione dell’obbligo tributario, che priva direttamente i comuni del gettito fiscale.

In tal modo, inducendo i comuni a calcare la mano sui contribuenti rimasti a pagare l’ICI, si è penalizzato chi concede case in locazione;  il cui reddito, al netto di tasse e di costi di manutenzione, spese ed oneri parafiscali, si va progressivamente riducendo.

La carenza di alloggi in locazione costituisce, non solo un dramma per decine di migliaia di famiglie, ma pure l’ostacolo più serio alla mobilità dei lavoratori che sempre più sono costretti a recarsi dove il lavoro c’è, ma dove sono di fronte al problema di trovare casa ad affitti accessibili.

Problema questo che riguarda anche gli studenti universitari ( a Milano ad esempio  46.000 su un totale di 175.000 provengono da altre città ).

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Le proposte

– Innanzitutto tassare l’immobile per il reddito che produce, anziché per il suo valore di mercato;

– equiparare la tassazione dei redditi immobiliari a quella delle rendite finanziarie;

– quindi attuare forme e formule per agevolare la locazione e  una collaborazione tra operatori pubblici e privati: in Francia, il 23 dicembre, la pubblica amministrazione e un’associazione che aiuta i meno abbienti a trovare casa hanno stipulato un accordo secondo il quale l’ente pubblico garantisce l’esatto adempimento degli obblighi contrattuali degli inquilini .

– Infine, rinnovare l’accordo sindacale proprietari-inquilini sul cosiddetto contratto di locazione concordato-agevolato, fermo a Milano dal 2002.

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Attuazione “Pacchetto sicurezza”. Intervista su Repubblica del 28 dicembre 2009 a Colombo Clerici-Assoedilizia. Red. Zita Dazzi

dicembre 28, 2009

Achille Colombo Clerici su Repubblica del 28 dicembre 2009.

“La legge ha una sua logica e va rispettata.”
“I controlli devono essere fatti per evitare il disordine sociale.”
“Non sono i proprietari italiani a dare in locazione alloggi a basso prezzo rischiando la confisca.”

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D. Achille Colombo Clerici, lei il presidente di Assoedilizia, l’associazione  di categoria dei proprietari di case, condivide l’allarme della Lega Nord?
R. I controlli vanno estesi. La legge c’è, ha una sua logica e va fatta rispettare. Anche se, in realtà,i o credo che il fenomeno dei proprietari di case che affittano ad immigrati irregolari sia circoscritto ad ambiti interni nelle comunità straniere.

D. E i quartieri ghetto?
R. Esistono, ma bisognerebbe verificare bene chi affitta a chi. È difficile che un italiano, proprietario di un alloggio, accetti il rischio di essere pesantemente sanzionato solo per guadagnare qualche centinaio di euro. Il “pacchetto sicurezza” è molto chiaro al proposito.

D. In città ci sono interi palazzi affittati in nero a clandestini.
R. Certo, casi si sono verificati, ma io sottolineo sempre che la legge arriva a prevedere la confisca dell’immobile per chi commette quel reato. Un proprietario non rischia il patrimonio per un vantaggio cosi irrisorio.

D. Ci sono immobiliaristi senza scrupoli.
R. C’è anche una legge che quando è stata proposta non teneva conto della sfasatura fra la durata del permesso di soggiorno del locatario e la durata del contratto d’affitto, che normalmente prevede quattro anni più quattro, mentre i permessi sono biennali anche se rinnovabili.

D. Sta di fatto che per gli immigrati non è semplice trovare casa.
R. Infatti gli irregolari cercano all’interno del loro mondo,chiedono ai connazionali, che hanno alloggi da dare in locazione anche a basso prezzo, con forme di condivisione, che porta al sovraffollamento, e quindi al degrado, che coinvolge tutto lo stabile e poi il quartiere.

D. Quindi è d’accordo con l’idea di verifiche a tappeto?
R. Io sono per il rispetto della legge. Il controllo può farlo la polizia urbana. Dove c’è l’irregolarità si annida il disordine. Ma vanno anche trovati meccanismi per favorire l’acquisizione della casa da parte di chi è in regola. Con le tutele necessarie per chi non ha un reddito sufficiente. E bisogna aiutare ad uscire dalla clandestinità chi ha un lavoro e svolge una funzione sociale ed economica, come nel caso delle badanti.

 

Piazza Duomo Milano – Austerità, sobrietà e rispetto dello spazio vuoto: i tratti del suo stile

dicembre 26, 2009

Piazza del Duomo a Milano.
Austerità, sobrietà e rispetto dello spazio vuoto: i tratti della sua eleganza. 

Dichiarazione del presidente di Assoedilizia e vice presidente di Confedilizia Achille Colombo Clerici: 

“Piazza del Duomo non è uno spazio libero da occupare, possibilmente con tendoni o bancarelle di ogni genere: ma è uno spazio da lasciar vuoto.

 Lo si è finalmente capito. Quest’anno, nel periodo natalizio, la piazza si presenta in tutta la sua dignità.

 Un grande spazio libero, dove i viandanti si soffermano rispettosi del luogo, ammirati della stupenda immagine del Duomo dalle vetrate illuminate e dalle guglie che svettano al cielo, come braccia ideali protese verso l’alto. 

Ricordiamo le risottate, le fiere, i mercati, le esposizioni, le piste di pattinaggio, i palchi per le esibizioni canore, le kermesses degli anni scorsi.

Che questa austerità sia la conseguenza della crisi economica ?

 Non lo vorremmo mai.

 Preferiamo pensare che sia dovuta ad una libera scelta dell’ Amministrazione comunale.

 Ma il risultato, che abbiamo sotto gli occhi,  frutto di una secolare calibratura del rapporto tra città e cattedrale, da non guastare con progetti snaturanti lo stile e lo spirito del luogo, quale quello di trasformare lo spazio della piazza in una parvenza naturalistica di bosco, fa riflettere.”

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Assoedilizia Informa.Workshop sull’efficienza degli impianti promosso dalla Fondazione AEM

dicembre 24, 2009

“Efficienza degli impianti per arrivare in Classe A” 

INIZIATIVA ALLA FONDAZIONE AEM – CASA DELL’ENERGIA 

Marcello Menni

 Milano.
 La Fondazione AEM ha promosso un interessante incontro dal titolo “Impianti efficienti per arrivare in classe A”.
Assoedilizia, invitata nella persona del presidente Achille Colombo Clerici, ha presenziato ai lavori nel corso dei quali è stato presentato sono state presentate alcune innovazioni tecnologiche, in particolare nel settore degli impianti di riscaldamento ad uso civile.

In particolare Ferruccio De Paoli ha posto in evidenzia i vantaggi della tecnologia delle pompe di calore a gas che fra i vantaggi hanno la riduzione fino al 50% dei consumi di gas rispetto alle caldaie a condensazione e un’alta eco-compatibilità.
L’iniziativa è stata promossa da un’istituzione molto attenta ai temi ambientali: la Fondazione AEM.

L’organizzatrice dell’iniziativa, l’arch. Olivia Carone, ha spiegato quanto l’impegno della Fondazione, costituita il 27 giugno 2007, con finalità di pubblica utilità e solidarietà sociale con lo scopo di valorizzazione della storia e della cultura aziendale di AEM, si sia nell’ultimo anno molto concertata sull’implementazione di tecnologie innovative nel campo dell’energia.

“L’incontro – ha detto l’arch. Carone – è parte di un importante ciclo di seminari, manifestazioni, convegni, incontri e tutte le iniziative idonee a favorire i contatti fra best practices in materia energetica e operatori del settore immobiliare e professionisti per un verso e cittadini milanesi e lombardi dall’altro”.

La Fondazione AEM, che ha sede nella Casa dell’Energia in Piazza Po a Milano, è presieduta dal Alberto Sciumè ed ha fra i propri membri Gianpietro Borghini e Giampio Bracchi.

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Comunicato stampa Assoedilizia: Sedici milioni in viaggio per le feste, nonostante il maltempo

dicembre 23, 2009

Tra immigrati che raggiungono la famiglia e vacanzieri

SEDICI MILIONI IN VIAGGIO PER LE FESTE, NONOSTANTE IL MALTEMPO.

– Partono da Milano 580.000 (3 milioni dalla Lombardia), da Torino 320.000, da Genova 180.000, da Bologna 130.000, da Firenze 110.000, da  Roma 820.000,  in aumento rispetto al 2008; ma diminuiscono la durata dei soggiorni e le spese
– Destinazioni preferite in Italia: montagna  e città d’arte. 
– In calo le mete esotiche
– Gli stranieri in calo.

Milano – Il Cescat-Centro studi casa ambiente e territorio di Assoedilizia – elaborando le previsioni degli operatori e integrandole con propri dati – stima che, tra vigilia di Natale ed Epifania, circa 580.000 milanesi lasceranno la città (oltre 3 milioni la Lombardia) passando fuori casa almeno una notte.
Di questi, 230.000 trascorreranno anche il giorno di Natale fuori Milano: gli altri  350.000 partiranno a cominciare da Santo Stefano.

Una proiezione sulle grandi città italiane maggiormente interessate dai movimenti natalizi: da Torino partiranno 320.000 cittadini, da  Genova 180.000, da Bologna 130.000, da Firenze 110.000, da Roma 820.000.

Dopo i buoni risultati del ponte dell’Immacolata, sembra confermarsi una voglia di evasione figlia della crisi e delle incertezze, ma anche dei primi timidi segnali di ripresa. Pure le previsioni nazionali confermano questa impressione: si muoveranno 16 milioni di vacanzieri, il 2,4% in più dello scorso anno. La spesa totale prevista è pari a circa 11 miliardi di euro.
Prezzi sostanzialmente stabili.
Molte le promozioni, le offerte e gli sconti approntati dagli operatori per attirare il maggior numero possibile di turisti.
In calo le presenze straniere, valutate attorno al 4%, sia per la congiuntura ancora instabile sia per l’euro forte nei confronti di dollaro e sterlina. 

Più spostamenti, ma vacanze più brevi e più vicine, che non  compenseranno i risultati complessivamente negativi dell’intero 2009. 
Sul fronte del rapporto qualità-prezzo dei servizi offerti continua a giocarsi la capacità dell’Italia di competere con i principali concorrenti esteri, mentre i dati degli arrivi ma soprattutto della spesa degli stranieri registrano un calo anche nella seconda parte del 2009.

Una curiosità: è in corso un progressivo abbandono delle agenzie di viaggio e dei tour operator a fronte della crescita del ricorso ai portali turistici che propongono voli, pernottamenti, “pacchetti” di viaggio in genere più numerosi e convenienti.

Le mete: la metà (50%) sceglierà la montagna, a pari merito (17%) località marine e città d’arte. Quattro milioni di italiani si recheranno  all’estero, concentrandosi su mete mediterranee ed europee a breve-medio raggio, preferite le crociere.
Mete classiche sono Parigi, Londra, Berlino, Amsterdam, Barcellona e Madrid, Costa Azzurra. Si afferma Gerusalemme e si affaccia l’Etiopia.  
Gettonate anche New York e Miami; in netto calo le destinazioni esotiche anche se la fascia dei “3000 e passa euro a testa” non sembra modificare le proprie abitudini. 

Approfondendo l’analisi sul territorio regionale, risulta che il milanese/lombardo trascorre le vacanze di Natale sempre meno con la famiglia (38%) e sempre più con il partner (43%); soltanto il 23%  sceglie alberghi e pensioni, il 30% si reca presso amici e parenti, in casa di proprietà o in affitto (25%). In aumento (supera il 10%) i clienti di bed & breakfast, soluzione preferita prevalentemente per  motivi economici. La percentuale restante si divide tra agriturismo, campeggio, centri benessere.

Il 70% sceglie quale meta l’Italia, con preferenze che si concentrano su Trentino Alto Adige,Val d’Aosta, Riviera Ligure, Emilia e Romagna, Lombardia, Veneto.
In ascesa la Puglia anche grazie alla agevole raggiungibilità per via autostradale.

Una novità: il Cescat stima che all’incirca 150.000 tra milanesi, monzesi, lecchesi, comaschi, bergamaschi, bresciani, si rechino nelle case e ville di campagna situate in Lombardia. Per la grande maggioranza dei lombardi – circa l’80% – le vacanze dureranno da 3 a 7 giorni, con una media complessiva di 4-5 giorni, in calo  rispetto ai 7 giorni degli anni precedenti; si spenderanno da 250 a 850 euro per persona, tornando così ai valori medi del 2005 con un calo, rispetto al 2008, di circa il 6%.

Riassumendo: ripresa dei viaggi, in qualche località tutto esaurito  (ma perché è calata l’offerta), più presenze negli alberghi ma fatturato in calo perché i prezzi delle camere sono stati abbassati anche a causa della concorrenza nel settore: la capacità  ricettiva nel 2009 è aumentata di 30.000 camere.

Comunicazione Assoedilizia-Cescat sito www.assoedilizia.com

Comunicato stampa Assoedilizia: Da pubblico a privato (extracomunitari compresi) l’impegno contro i disagi della nevicata

dicembre 22, 2009

Milano, 22 dicembre 2009 – “Milano reagisce complessivamente bene all’emergenza-nevicata con una forte mobilitazione dei cittadini e dei pubblici amministratori di fronte all’evento straordinario” afferma il Presidente di Assoedilizia avv. Achille Colombo Clerici.

Secondo un primo sondaggio dell’associazione dei proprietari immobiliari, in prima fila per ripulire marciapiedi, spargere sale, togliere il ghiaccio  sono i portinai, i proprietari, i negozianti affiancati da cittadini molti dei quali extracomunitari.
Certamente i migliori risultati si vedono nel centro città, ma anche in periferia l’impegno è notevole. 

Visibile ed efficace anche l’intervento comunale con spalatori e mezzi, questo più pubblicizzato. In sintesi, pubblico e privato alleati stanno mostrando che Milano sta rapidamente  tornando nella normalità di città attiva e moderna.

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