Archivio per gennaio 2010

Convegno: Forme di collaborazione tra Stato e Compagnie d’assicurazione in materia di regolamentazione dei danni conseguenti a calamità naturali

gennaio 15, 2010

Piano governo territorio Milano. Assoedilizia – Belgiojoso: conservare il volto delle città. Lezione aperta al Politecnico Milano

gennaio 15, 2010

Lezione al Politecnico di Milano del grande esperto di progettazione architettonica urbana

 BARBIANO DI BELGIOJOSO: CONSERVARE IL PIU’ POSSIBILE IL VOLTO DELLE CITTA’

Concorda il Presidente di Assoedilizia e Vice Presidente di Confedilizia Achille Colombo Clerici per il quale i “luoghi” garantiscono l’identitità, le radici degli abitanti

Benito Sicchiero

Alberico Barbiano di Belgiojoso guarda con diffidenza i grandi progetti urbanistici che cambiano il volto di interi quartieri: meglio conservare il più possibile, riqualificando per le nuove esigenze e abbattendo solo dove è necessario, osserva nel corso della lezione aperta, seconda di un ciclo, che svolge al Politecnico di Milano e che ha come titolo “Progetto Milano”. Purtroppo spesso i grandi progetti vengono “imposti” alle pubbliche amministrazioni da operatori forti, troppo forti.

Le convinzioni di Belgiojoso poggiano su solide fondamenta: docenza di progettazione architettonica urbana, componente dello Studio BBPR noto in tutto il mondo, profondo umanista e, non ultima per importanza, l’antica famiglia del patriziato lombardo che vuol dire secolare appartenenza al territorio. Il simbolo, a Milano, è la Torre Velasca, piuttosto lontana concettualmente dai grattacieli più o meno storti che taluni archistar stanno infliggendo alla metropoli.

Sulla città, alla vigilia di Expo 2015, sta elaborando una proposta di strategie e progetti, costruita nel Laboratorio didattico, laurea specialistica, del Politecnico, con contributi di esperti e discussione con il pubblico. E subito tocca il nocciolo del problema: 
“In Italia diamo più importanza al soggetto progettista che all’oggetto da costruire, come invece fanno gli anglosassoni”. Per essere ancora più chiari, il nome dell’archistar fa aggio sulla validità del progetto.

 Per Belgiojoso la città è un sistema complesso di “caratteri urbani” fatti di gente, di attività, di paesaggi: e per redigere un progetto di intervento su questo corpo vivo abbina ricerche sociologiche, pareri di cittadini e di esperti, opinioni di associazioni – ad esempio Assoedilizia, cita, è per la difesa dell’esistente per i valori che rappresenta, l’immagine collettiva, la testimonianza del passato -, articoli di giornale, analisi di pubblicazioni, ragionando più per strategie che per progetti. Solo dopo propone una decisione: più parcheggi oppure più residenziale, oppure verde, o servizi, o piste ciclabili, o luoghi di cultura.

 Per ogni città italiana, in competizione per attrattività con altre città del mondo, la conservazione può essere un forte elemento di marketing: quale turista non va alla ricerca dei quartieri tipici? E non si può accettare che il vertiginoso aumento dei prezzi e degli affitti – come è avvenuto a Milano nel quadrilatero della moda e, prima, a Brera – porti all’espulsione di quelle botteghe e di quelle attività che sono la vita dei quartieri; o che li renda deserti alle 5 di sera quando chiudono banche e sedi di rappresentanza.

Ma Belgiojoso cosa propone per Milano? Con una sintesi che certamente fa torto all’accuratezza dei progetti ma che permette di avere una vista d’insieme di alcuni di essi: la riqualificazione dell’area romana di via Brisa, del Circo e del Palazzo imperiale; di San Satiro (già nell’anteguerra servito da un’isola pedonale) e di piazza Diaz; le piazze Affari, Missori, Cavour; nuovi spazi attorno agli edifici neoclassici (ex Dazi ed altri) lungo la cintura dei Bastioni; il mantenimento integrale della fascia Berruto/Pavia-Masera, cioè di tutti quegli edifici sorti ad est dei Bastioni; la cintura ferroviaria, le cui arcate dovrebbero essere riaperte come nel progetto originario; le arcate della Stazione Centrale, protette in questo caso da materiale trasparente, potrebbero ospitare negozi e  attività, mentre nei sottopassi veicolari si garantirebbero i polmoni dei pedoni con passaggi protetti; teatri e Museo della città, verde e residenziale negli spazi di Scalo Farini. Altra area di ampi interventi quella di Comasina, ex Paolo Pini, Bruzzano vecchia e nuova, carente di scuole, negozi, attività culturali e sportive e dove le piazze spesso sono luoghi di spaccio. Infine, riqualificare le strade radiali con verde e piste ciclabili.

 Al “Progetto Milano” collaborano le architette Priscilla Braccesi, Margherita Lancellotti, Francesca Pozzoli, Milena Isnenghi, Isabella Steffan.

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Denuncia dei redditi complicata – Premier Berlusconi. Commento del presidente di Assoedilizia Colombo Clerici: Non più denuncia con cedolare secca su affitti – Comunicato stampa Assoedilizia

gennaio 14, 2010

In relazione alle affermazioni del Presidente del Consiglio dei Ministri sulla situazione di estrema complessità del sistema fiscale anche in ordine alle dichiarazioni dei redditi e sull’esigenza di semplificazione.

Assoedilizia:  Denuncia dei redditi complicata e costosa. Con la cedolare secca sugli affitti, si ridurrebbe drasticamente il numero dei contribuenti tenuti alla denuncia dei redditi.

Il presidente di Assoedilizia Achille Colombo Clerici commenta:

“Cominciamo ad eliminare la denuncia dei redditi dove si può. Se si introducesse la cedolare secca sui redditi da locazione il problema della denuncia dei redditi, complicata e costosa, si semplificherebbe in radice per centinaia e centinaia di migliaia di contribuenti.

Con la cedolare secca i pensionati, i lavoratori dipendenti e coloro che non posseggono altri redditi da dichiarare, non dovrebbero più presentare alcuna denuncia dei redditi se affittano”.

Il centro studi Economia e Fisco di Assoedilizia rileva che, sulla base della attuale normativa fiscale,  si potrebbe ritenere che, ove per i canoni di locazione entrasse in vigore la tassazione con il sistema della ritenuta a titolo di imposta (cedolare secca), verrebbe meno l’obbligo di presentare la denuncia dei redditi per coloro che, oltre agli affitti:
 – non percepiscano redditi da lavoro autonomo;
– godano solo di pensione;
– non percepiscano altri redditi soggetti a dichiarazione – ad esempio le plusvalenze;
– non si avvalgano di deduzioni.

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Piano del Governo del Territorio: una occasione per costruire insieme il futuro di Milano?

gennaio 13, 2010

mercoledi 20 gennaio ore 10,00-12,30
Saletta di Palazzo Reale – Piazza Duomo 14

Una iniziativa promossa dai Consiglieri
Enrico Fedrighini (Gruppo Verdi) e Carlo Montalbetti (Lista Milano Civica)

La discussione avviata in Consiglio comunale sul Piano di Governo del Territorio rappresenta un momento fondamentale di discussione civica sul futuro di Milano. Coinvolge sia la nuova forma dello strumento di governo della città (il PGT al posto del piano regolatore) sia i contenuti che ne definiscono obiettivi, regole, strategie, modelli urbani.

Proprio per la rilevanza delle scelte che il Consiglio dovrà prendere, questo processo va interpretato come un work in progress fino all’approvazione finale del Piano, aperto alla città e coinvolgente tutti i soggetti portatori di legittimi interessi in ambito cittadino per costruire una Milano aperta, sostenibile, bella e accogliente.

Programma

Introduzione e coordinamento dei lavori Enrico Fedrighini e Carlo Montalbetti

Forum
Luca Carra, Italia Nostra
Achille Colombo Clerici, Assoedilizia
Salvatore Crapanzano, Coordinamento Comitati Milanesi
Claudio De Albertis, Assimpredil
Damiano Di Simine, Legambiente
Costanza Pratesi, Ufficio Studi FAI a difesa del paesaggio
Mario Sartori, Rete Civica di Milano
Rappresentante dell’Ordine degli Architetti

Interviene Carlo Masseroli, Assessore allo Sviluppo del Territorio, Comune di Milano

Associazione Carlo Cattaneo di Lugano. Collaborazione sanitaria Canton Ticino-Regione Lombardia

gennaio 12, 2010

Un Quaderno dell’associazione Carlo Cattaneo presieduta da Paolo Grandi 

DALLA COLLABORAZIONE SANITARIA CANTON TICINO-LOMBARDIA POSITIVI EFFETTI PER I PAZIENTI ITALIANI E SVIZZERI 

Achille Colombo Clerici socio fondatore e membro della Giunta esecutiva: “Un esempio di come due poli di eccellenza possano, assieme, moltiplicare i risultati” 

Benito Sicchiero

 Il diavolo, sotto forma di scudo fiscale, ha messo recentemente la coda  nei rapporti tra Lombardia e Canton Ticino: ma passerà. 

 Troppi sono i legami – di cultura, di lingua, di geografia – che uniscono i due popoli, divisi praticamente solo da un confine amministrativo. 

Come conferma l’accordo operativo su formazione, ricerca, nuove tecnologie e innovazione in campo sanitario siglato dall’assessore alla Sanità della Regione Lombardia Luciano Bresciani e dalla direttrice del Dipartimento sanità e socialità e Consigliera di Stato del Canton Ticino Patrizia Pesenti.
Con l’auspicio che venga presto redatta una “carta sanitaria Ticino-Lombardia” per facilitare ricoveri e cure degli abitanti indifferentemente nell’una o nell’altra regione, e che si intensifichi la collaborazione nella ricerca.
Una collaborazione, quella in campo medico, che risale – ufficialmente – al 1888 quando Canton Ticino e Regno d’Italia aprivano le frontiere agli operatori sanitari, consentendo a quelli cantonali di operare in Lombardia e viceversa.
 E’ una delle curiosità, assieme a molte interessanti informazioni, che si leggono sul volumetto “Situazione e prospettive della collaborazione in campo medico tra il Ticino e l’Italia”, Quaderno n. 63 dell’Associazione Svizzero-Italiana Carlo Cattaneo.

La Carlo Cattaneo, che ha sede a Lugano, è stata costituita nel 1992 e da allora promuove le relazioni culturali fra Svizzera e Italia nell’ambito letterario, artistico, sociale, economico, commerciale e politico, offrendo ai soci e al pubblico conferenze, incontri, dibattiti, pubblicazioni, e contribuendo all’organizzazione di premi, borse di studio e iniziative diverse.

La presiede Paolo Grandi.
Nel volumetto, dopo la presentazione di Grandi e del ministro Roberto Mazzotta Console generale d’Italia a Lugano e l’introduzione al tema del moderatore Adriano Cavadini, direttore dell’Ente Ospedaliero Cantonale-EOC, appare un esaustivo panorama dell’intensa ma non sufficientemente nota attività comune di medici e ricercatori ticinesi-lombardi: che ha forse la più interessante concretizzazione con la costituzione a Milano di Sendo (Ieo, Iosi, Istituto dei Tumori e Università dell’Insubria), agenzia nata nel 1997 ed oggi terza a livello europeo che si occupa soprattutto dello sviluppo e della sperimentazione di nuovi farmaci antitumorali. Padri di Sendo Umberto Veronesi, Franco Cavalli, direttore dell’Istituto Oncologico della Svizzera Italiana-Iosi, Silvio Garattini, e Franco Rilke, ai tempi direttore dell’Istituto italiano dei tumori.
Con la sua attività rende disponibili ai pazienti, ormai il 50% costituito da italiani, farmaci che al momento non sarebbero disponibili in Italia.
Ma sono molti i temi sulla bilancia:  dai problemi legati alla “libera circolazione” dei malati all’interno della Comunità Europea, di là da venire, alla medicina della riproduzione che vede affluire in Canton Ticino molte coppie italiane messe in difficoltà dalla legge più restrittiva approvata nel nostro Paese, fino ai problemi che insorgono nel riconoscimento di diplomi conseguiti all’estero.
Sono stati trattati da noti medici e amministratori sanitari dei due Paesi: Renzo Dionigi, Rettore dell’Università dell’Insubria; Aron Goldhirsch, direttore, tra l’altro, del Dipartimento di Medicina dello IEO di Milano; Achille Venco, direttore del dipartimento di Medicina clinica dell’Università dell’Insubria; Tiziano Moccetti, primario di Cardiologia del Cardiocentro di Lugano; Pier Carlo Rey, specialista in Ginecologia-Ostetrica del Sant’Anna di Lugano; Luca Gianaroli, direttore scientifico dell’Istituto internazionale di medicina della riproduzione della clinica Sant’Anna di Lugano; Cristiana Sessa, responsabile della ricerca clinica e nuovi farmaci dell’Istituto Oncologico della Svizzera Italiana di Bellinzona e dello Ieo di Milano; Fabio M. Conti, neurologo, primario alla clinica Hildebrand di Brissago; Ettore Taverna, primario di chirurgia della spalla al Galeazzi di Milano.

Commenta Achille Colombo Clerici, presidente di Assoedilizia e fondatore, nonché componente la giunta esecutiva della Carlo Cattaneo: “Si evidenzia come, nonostante le barriere amministrative, due sanità di eccellenza – quella lombarda e quella ticinese – siano in grado, pur con molta fatica ma con altrettanta soddisfazione, di operare con concreta efficacia per il bene delle due comunità e, di riflesso, per il bene di tutti”. 

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Assoedilizia informa: Piano di Governo del Territorio, PGT. Milano.Osservazioni di Assoedilizia

gennaio 11, 2010

Piano di governo del territorio da domani all’esame del Consiglio comunale.

Assoedilizia, in spirito collaborativo con l’Amministrazione comunale, rileva:

– Teoricamente possibili interventi edilizi in pieno centro comportanti aumenti volumetrici, sopraelevazioni e cambi di destinazione.

– Manca un coordinamento con la legge 13/2009 R.L. (Piano-casa) disciplinante in parte gli stessi interventi e la considerazione dell’impatto della stessa.

O il PGT entra in vigore non prima di 15 mesi, oppure occorre prevedere norme transitorie di coordinamento.

Occorre comunque tener conto dell’impatto del piano-casa

– Manca l’istituzione della Borsa dei volumi edilizi, come strumento per attuare la perequazione tutelando i piccoli operatori.

*         *        *

Assoedilizia, in occasione della discussione in Consiglio comunale del Piano di governo del territorio, richiama l’attenzione della Amministrazione Comunale su alcune questioni focali, auspicando una riflessione in merito.

Assoedilizia si riserva di presentare le OSSERVAZIONI formali.

1) Dal dirigismo della programmazione pubblica in attuazione del PRG,  alla libertà edificatoria privata: la flessibilità del PGT.

Da un estremo all’altro nell’urbanistica di Milano.

Vent’anni fa ogni intervento edilizio di un certo rilievo, non solo era previsto e disciplinato a priori dalla amministrazione comunale, ma addirittura veniva dalla stessa programmato nella sua tempistica, attraverso un documento di piano valido per un certo numero di anni, il programma pluriennale di attuazione.

Un rigoroso dirigismo pubblico che mal si conciliava con l’esigenza operativa di secondare gli investimenti, in aderenza con le tendenze e le esigenze della città e del mercato; ma che si giustificava con il principio secondo cui non è l’urbanistica a determinare l’economia, bensì quest’ultima a generare e orientare lo sviluppo urbano.

Oggi stiamo andando verso un assoluto liberismo, nel quale, sono affidati alla autonoma scelta da parte dell’operatore privato non solo i tempi, ma anche e soprattutto il tipo e le modalità dell’intervento edilizio ed il genere di regole applicabili : basta mettersi d’accordo con la amministrazione comunale,adeguatamente convenzionando l’intervento.

2) Il rapporto tra i nuovi interventi all’interno del centro edificato ed il tessuto urbano preesistente.

Con l’introduzione del principio della indifferenza delle destinazioni funzionali,correlativa al venir meno degli azzonamenti, dove c’era un palazzo residenziale si potrà fare ad esempio  un albergo o un edificio ad uso uffici; e combinando questa regola con quella dell’acquisizione perequativa dei volumi, si potrà aumentare la volumetria, magari attraverso una sopraelevazione.

Si dirà: cosa c’è di meglio per andare incontro alle tendenza della città?

È il privato che si assume la responsabilità della rispondenza dell’operazione urbanistica alla domanda del mercato, che in fondo è la tendenza della città.

Ma le distorsioni cominciano a profilarsi quando non è la valutazione delle tendenze di mercato a determinare le scelte di investimento, ma la semplice disponibilità di mezzi finanziari.

Come si spiegano i milioni di metri cubi di terziario realizzati negli anni scorsi a Milano e rimasti sino ad oggi inutilizzati? E dire che all’epoca sussisteva pure una maggiore interferenza del potere decisionale pubblico, rispetto alle scelte private di oggi.

Si obietterà: se l’operatore privato sbaglia i conti sono fatti suoi.

In fondo è solo lui che ci perde.

Se la cosa fosse così semplice non ci sarebbero problemi; ma così non è .

A parte la compromissione a vuoto del territorio, le interferenze nei rapporti privati di vicinato,altezze, luci e vedute ,dobbiamo considerare che un’operazione edilizia sbagliata, anche se non sfocia nel fallimento dell’impresa, reca pregiudizio all’interesse collettivo sotto alcuni profili.

Intanto, queste nuove strutture edilizie debbono prima o poi esser “forzosamente” riconvertite ad usi più economici.

E qui si dà luogo ad un processo di assorbimento delle relative funzioni nel contesto urbano, i cui effetti non sono stati valutati, ne’ potevano esserlo, al momento della loro progettazione e realizzazione: e la valutazione ex post non è certamente libera, ma risente  di una serie di condizionamenti, primo fra tutti quello legato alla opportunità di non distruggere  una “ricchezza” esistente.

Con tutte le conseguenze di impatto, nel bene e nel male; e l’incremento dei carichi insediativi e gravitazionali conseguente.

Ma immaginiamo che questo processo di “nascita spontanea” di iniziative edilizie (che peraltro,come dicevamo, non è da escludersi nella logica del piano di governo, che il comune di Milano si accinge a varare, dove si combinano i principi della indifferenza delle destinazioni funzionali con quello dell’acquisizione in sede perequativa delle volumetrie) intervenga nell’ambito del tessuto urbano consolidato.

Se l’operazione edilizia, dunque, è antieconomica e produce un blocco funzionale di strutture edilizie precedentemente inserite nel dinamismo dell’ambiente urbano circostante, si produce uno squilibrio che non può che risolversi in danno collettivo dell’intero contesto.

Insomma, tanto per fare un esempio semplice, se svuoto un edificio residenziale dove abitano numerose famiglie e ne faccio un bel palazzo ad uffici, che poi rimane inutilizzato per anni, immaginiamo  come saran contenti i negozianti dei dintorni, che hanno perduto parte dei loro clienti. 

Al proposito occorre dunque riflettere sul fatto che i valori, legati a loro volta alla funzionalità, degli immobili appartenenti ad un medesimo contesto urbano sono tra loro strettamente interdipendenti: nel senso che , come la valorizzazione dell’uno ridonda a favore degli altri,  così viceversa il degrado o la dequalificazione dell’uno svilisce il pregio dell’altro.

Parimenti se, pur senza ricadere in ipotesi di programmazione economica errata in radice, si costruisce troppo, si produce un eccesso di offerta che danneggia gli investitori consolidati.

 E dunque, questa situazione deve far pensare alla scarsa ragionevolezza, per non dire scarsa saggezza amministrativa, insita in una programmazione  di operazioni edilizie che presentino il rischio di non aver alcuna correlazione con verificate esigenze del mercato.

La passata esperienza dimostra che il semplice interesse dell’investitore, a “varare” una certa operazione immobiliare, non è garanzia sufficiente a verificare la rispondenza della stessa alla domanda di mercato.

Se le operazioni immobiliari, avulse da un contesto di economicità, possono dunque produrre inaccettabili scompensi all’interno dell’economia cittadina del settore, si suggerisce che, in sede di pianificazione di governo del territorio, i meccanismi di controllo e di verifica della programmabilità dell’intervento edificatorio, quando esso comporti modifiche di destinazioni funzionali, aumenti volumetrici e di altezza di edifici esistenti, non siano affidati alla valutazione contingente del “caso per caso” (sia pure attraverso lo strumento del piano attuativo) man mano che si presenta, ma siano  adeguatamente previsti in via di normazione generale.

3) Il rapporto con il Piano-casa.

Si deve porre poi il problema di come si combinano la logica e le norme del PGT con quelle del cosiddetto piano-casa disciplinato dalla legge 13 del 2009 della Regione Lombardia, integrato dalla Deliberazione del Consiglio Comunale n. 44 del 14 ottobre 2009 Prot. Gen. 773872.

Se il piano di governo dovesse entrare in vigore (come auspichiamo) entro 18 mesi dal 16 ottobre 2009, potrebbe accadere che gli interventi edilizi di “sostituzione” degli immobili, assentiti entro questo termine, fossero realizzati anche con incremento volumetrico, prescindendo dalla acquisizione perequativa, ed in deroga al vincolo di mantenimento delle destinazioni funzionali, nel frattempo soppresse dal PGT ?

– E, poi, gli incentivi edificatori previsti dal PGT si sommerebbero con quelli ammessi dalla legge 13/2009 della legge Regione Lombardia ?

Occorrerà dunque, in tale ipotesi, che il Comune detti “a priori” una disciplina transitoria per regolare la sovrapposizione dei due strumenti normativo-pianificatori. 

Inoltre oggi stiamo adottando un piano nel quale manca ogni valutazione degli effetti che la legge 13/2009 della Regione Lombardia potrà produrre all’interno del tessuto urbano della città in conseguenza di tutti gli interventi edilizi, in deroga ( effetti, dunque, né prevedibili, né governabili o regolabili) al P.R.G. vigente, previsti dalla legge stessa.

4) Tutti i trasferimenti di volumetrie inerenti alle acquisizioni in sede di perequazione, dovrebbero essere gestiti ed effettuati mediante l’interposizione di una BORSA dei volumi che auspichiamo sia emanazione  dell’ente pubblico, a garanzia della trasparenza,della equidistanza fra i privati e  ad evitare che possano intervenire trattamenti asimmetrici a danno di soggetti privati portatori di interessi più deboli e quindi dotati di una minore capacità di interlocuzione con l’Amministrazione pubblica.

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Grillo. Dichiarazioni su Expo e sull’edilizia milanese. Commento di Colombo Clerici

gennaio 9, 2010

Dichiarazione del presidente di Assoedilizia e vice presidente di Confedilizia Achille Colombo Clerici: 

“Non esiste alcuna correlazione tra l’aver costruito troppo a Milano e la realizzazione delle infrastrutture e le strutture edilizie destinate all’Expo 2015.

Possiamo anche concordare con l’ affermazione di  Grillo sull’eccesso di produzione edilizia, in alcuni settori; ma arrivare a concludere per l’inopportunità di Expo è tutt’altro discorso.

A parte l’aspetto legato ai tempi ed all’attualità o meno dello suo modello,  va detto che proprio nella nostra civiltà dell’immagine e della comunicazione, Expo rappresenta una vetrina internazionale unica per efficacia e portata per presentarsi al mondo.

È un’occasione che Milano non poteva e non doveva perdere: le opere costruttive che verranno realizzate, non interferiscono con la funzionalità dall’apparato edilizio-urbanistico  espressa dalla città costruita: in altri termini non rappresentano un sovraccarico di edilizia cittadina.

Anzi, si può dire che avranno un effetto di grande potenziamento della attrattività della città e, conseguentemente,  di valorizzazione di tutte le  componenti urbane.

In tal modo si permetterà l’assorbimento, da parte del mercato, dell’eccedenza edilizia oggi presente.”

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Bilancio Comune di Milano e ICI – Preoccupazione Assoedilizia

gennaio 7, 2010

Bilancio Comune di Milano.
Preoccupazione di Assoedilizia per la mancata copertura del taglio dell’ICI, da parte del Governo.

Colombo Clerici, presidente di Assoedilizia: “Lo Stato non può sottrarsi, neppure in parte, al dovere di integrare i bilanci comunali, privati dell’introito dell’ICI  della prima casa”. 

Milano, 7 gennaio 2010

Assoedilizia, in relazione al bilancio del Comune di Milano che presenta il problema della mancata copertura in via compensativa integrale dell’ICI da parte dello Stato, a seguito della esenzione dall’imposta prevista per le abitazioni principali in proprietà, esprime preoccupazione che ciò possa dar luogo ad un inasprimento della pressione fiscale sugli immobili ancora soggetti ad ICI.

Dichiarazione del presidente di Assoedilizia e vice presidente di Confedilizia Achille Colombo Clerici:

“Lo Stato, con l’esenzione ICI per le abitazioni principali in proprietà realizzata in modo errato (attraverso l’eliminazione diretta dell’obbligo tributario e non viceversa mediante il meccanismo della detrazione fiscale dalle imposte erariali)  ha modificato unilateralmente il sistema della finanza locale, riducendo il gettito fiscale a favore dei comuni.

Non può dunque sottrarsi, neppure in parte, al dovere di integrare i bilanci comunali, privati dell’introito dell’ICI  della prima casa.” 

Infatti lo Stato si è impegnato a compensare i Comuni stessi del minor gettito conseguente a tale manovra. Ma stenta ad adempiere all’impegno (lo stesso meccanismo dei trasferimenti compensativi genera equivoci e contestazioni )  tanto da costringere già  il comune di Milano a ricorrere ai procedimenti di revisione catastale per incrementare il gettito dell’ICI, dovuta dai contribuenti che sono ancora tenuti al pagamento di questa imposta: con un incremento totale di gettito annuo ICI, stimato nell’ordine di 16 milioni di euro.

Si ricorda che gli immobili ancora soggetti all’obbligo ICI sono anzitutto le abitazioni concesse in locazione, anche se aventi caratteristiche popolari; ma anche gli uffici, i negozi, i laboratori artigianali, i bar, gli edifici industriali, i magazzini. Quindi proprio quella parte dello stock immobiliare che avrebbe bisogno di sostegno fiscale in un momento di crisi economica.

Si fa presente che la riduzione al 4 per mille  dell’aliquota ordinaria del 5 per mille ( che resta applicabile nella generalità dei casi ) a favore degli immobili oggetto di contratti agevolati, disposta dal Comune, è di scarsissima, se non inconsistente, incidenza sul bilancio comunale, dato l’esiguo ricorso che, nella nostra città, si fa a tale forma contrattuale.

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Investimento immobiliare nel 2010 – Guida – Consigli per gli acquisti Assoedilizia

gennaio 5, 2010

ASSOEDILIZIA – Associazione della Proprietà Edilizia

 COMUNICATO STAMPA

 INVESTIRE NELLA CASA: LE CONDIZIONI MIGLIORI ANCORA PER POCHI MESI

 Calo dei prezzi, ampia offerta, mutui al minimo storico, disponibilità delle banche: poi si perderanno alcuni di questi fattori.

 La guida per gli investimenti: consigli per gli acquisti in Italia e all’estero e il trattamento fiscale. 

 Colombo Clerici: “Il segreto? Cercare, cercare, cercare. L’anno 2010 può esser favorevole per un buon affare.”

 Milano 4 gennaio 2010

 – Conviene investire nella casa nel 2010?

 Secondo Assoedilizia, ancora per pochi mesi, fino all’autunno, coincidono diversi fattori favorevoli.

Poi qualcuno di questi fattori potrebbe perdersi per strada, anche se la convenienza, nel complesso, resterà.

 Una previsione “semiseria”,  che non si basa su una disciplina scientifica, ma solo su regole empiriche e tenendo conto che un po’ di fantasia, di “fiuto”, di intuito non guasta per fare un buon investimento.

 Comprar casa, comunque sia, è, in un certo senso,  come innamorarsi.

 Se a guidare fosse solo la ragione… 

Vediamoli, in breve, questi fattori positivi a medio termine. 

I prezzi, innanzitutto: ci riferiamo al mercato medio delle città e dei centri minori di regioni ricche e povere, per la fascia di acquisti che rappresenta la parte preponderante del mercato: dai 220-250.000 fino ai  500-550.000   euro, effettuati da persona fisica  (l’investimento attraverso società,   strumenti di gestione finanziaria, quote di partecipazione e simili implica un diverso discorso).

Rispetto ai picchi del 2007 i valori sono scesi di circa il 20%.

Raramente gli annunci nelle vetrine delle agenzie immobiliari rivelano questo calo: ma è sufficiente avviare una trattativa seria per ottenere sconti simili.

E la grande offerta di nuovo edificato (250.000 abitazioni disponibili a livello nazionale) nelle periferie e negli hinterland metropolitani (occorreranno almeno un paio d’anni per assorbirla) porta a riduzioni anche del 25%.

I tassi dei mutui non sono mai stati così bassi (poco più del 2% il variabile, attorno al 5% il fisso), con le banche ricche di liquidità (che, va detto, è però in gran parte utilizzata per finanziare investimenti produttivi e non patrimoniali, quali sono quelli immobiliari) pronta ad esser impiegata, ma solo a favore di clienti che hanno posizioni patrimoniali e reddituali solide.

Sussistono quindi le condizioni economiche e psicologiche per investire.

Ma a medio termine il panorama potrebbe cambiare: ricordiamo sempre che la crisi non è ancora finita anche se vi sono evidenti  segnali di ripresa.

E prima della ripresa definitiva dell’economia è possibile che si verifichi una nuova, meno grave, ricaduta; con comprensibili conseguenze sul mercato immobiliare.

Ad esempio, se si riducesse la liquidità in circolazione, le banche potrebbero restringere la concessione di mutui: inoltre i tassi potrebbero risalire, con conseguenze sulla convenienza degli stessi.

Attesa anche una crescita dell’inflazione.

Allora, che consigli dare?

L’investitore privato deve muoversi in una particolare logica, che non può essere quella dell’operatore immobiliare.

Alla base occorre distinguere l’acquisto di un immobile per uso diretto, dall’acquisto per ricavarne profitto .

La remuneratività si realizza su due piani diversi:da un lato mediante il reddito diretto (locazione) al netto delle imposte e dei costi di gestione e, d’altro lato, attraverso la rivalutazione patrimoniale in termini monetari (assorbimento dell’inflazione ed eventuale incremento di valore).

Va detto per inciso che nell’acquisto dell’immobile per uso proprio diretto, non c’è convenienza economica che tenga. Vale la regola:  ”se piace e soddisfa qualunque costo si giustifica”.

Comunque, è opportuno calcolare bene la dimensione dell’alloggio per non essere costretti – vedi l’arrivo di nuovi figli – a dover cambiar casa dopo pochi anni.

In tale caso però, prima di vendere l’appartamento vecchio, calcolare la possibilità di affittarlo e con l’affitto pagare, o quasi, il mutuo dell’alloggio.

Tenere inoltre presenti i fattori che incidono sulla capacità di tenuta e di incremento dei valori:

– la collocazione, dal punto di vista oggettivo (quartieri in riqualificazione, zone lungo nuove linee di metropolitana, prossimità di verde,  scuole e servizi, compreso il trasporto pubblico, ecc.).

 – In caso di acquisto per investimento, si dovrà innanzitutto valutare la località sotto il profilo geo-economico (ed anche socio-politico se trattasi di investimento all’estero).

Possiamo immaginare una griglia di fattori concorrenti a determinare , dal punto di vista oggettivo, la buona qualità del bene da acquistare.

L’indice demografico stabile o in aumento;  la presenza di un solido mercato della locazione; l’ indice di densità delle aziende commerciali e delle imprese; l’ indice di densità delle seconde case (in testa la Valle d’Aosta, poi la Liguria seguita da  Molise, Calabria, Sicilia e Puglia);  il valore pro capite dello stock immobiliare cittadino (media nazionale 150/200 mila euro – Milano 350 mila, Roma 320 mila);  l’ elevato reddito pro capite dei residenti (in ordine decrescente: Lombardia, Lazio, Emilia Romagna, Piemonte, Liguria, Veneto, Toscana) ;  l’elevato numero di attrezzature alberghiere e la loro qualità;  la facile raggiungibilità ed accessibilità; una certa prossimità ad aree metropolitane.

Maggiore è il numero dei fattori di cui si riscontra la presenza e più concreta è la possibilità di una buona scelta.

Mentre si registra una scarsa correlazione tra buon investimento immobiliare e l’indice di “qualità della vita” della città.

In altri termini, la collocazione della città in vetta alle classifiche di virtuosità, redatte dai diversi istituti, non è per sé sola garanzia di un affare.

Ed è opportuno acquistare nella fase calante di mercato – qual è l’attuale – scegliendo  il momento dell’operazione sulla base della valutazione del presumibile assestamento dei prezzi.

Una volta effettuato l’acquisto, bisogna gestire il bene.

Tale gestione deve essere il più possibile controllabile considerando che l’immobile, pur rappresentando un investimento statico, implica una serie gravosa di incombenze per amministrazione e manutenzione, tenendo presente che spesso le spese di manutenzione (considerare dunque lo stato di conservazione dell’immobile) superano spesso i costi di amministrazione.

Per inciso osserviamo che la qualità di “casa ecologica”, pur rappresentando un costo quando si devono eseguire le opere, ha scarsa rilevanza ai fini della determinazione di un incremento del valore al momento della compravendita ( soprattutto quando è  il privato che si trova a vendere)  e particolarmente ai fini della redditività.

Se la amministrazione è affidata ad un soggetto terzo professionista, è necessario valutarne la affidabilità e calcolare esattamente l’onere.

L’entità dell’investimento e della sua redditività determina il break-even dei costi, che, al di sotto di una certa soglia, non sono ammortizzati : investimenti minuscoli e sparpagliati hanno costi individuali che nel loro insieme non permettono di esser compensati.   

La nuova finanziaria ha introdotto l’obbligo di denunziare, nel quadro RW allegato alla dichiarazione dei redditi, gli immobili posseduti all’estero anche se improduttivi di reddito, in quanto, ad esempio, tenuti a disposizione.

Ai fini del carico fiscale, ricorreranno dunque le norme, concordate con il Paese dove ha sede l’immobile, disciplinanti la doppia imposizione fiscale.

Da tenere presente infine il trattamento fiscale.

L’immobile sarà comunque soggetto all’imposta sulle successioni e sulle donazioni ed entrerà a tutti gli effetti tributari a far parte del patrimonio dell’investitore.

L’intestazione diretta a persona fisica implica l’assoggettamento all’imposta sulle successioni ereditarie.

Il carico fiscale complessivo, tra imposta principale (aliquote del 4-6-8 % a seconda delle categorie di eredi)  ed imposte ipocatastali (3 %) – che nel precedente regime erano assorbite nell’imposta principale, mentre ora si sovrappongono – raggiunge rispettivamente  il 7,4 , il 9,6 e l’ 11,8 %; cio’ in quanto  si è tassati, tra l’altro, anche su una quota del 10 % del valore degli immobili per beni mobili di cui si presume il possesso.

 Franchigia di 1 milione di euro per ogni erede.

Esenzione per gli immobili appartenenti alle imprese familiari. 

Il presidente Achille Colombo Clerici commenta: “Chi ha intenzione di acquistare casa per uso proprio o per fare un investimento è consigliabile che nei prossimi mesi ponga molta attenzione all’andamento del mercato, per cogliere il momento migliore per intervenire.

Il 2010 potrebbe esser l’anno favorevole per fare un buon affare: ma occorre già dai primi mesi avere idee chiare sul tipo e sulle caratteristiche dell’ “oggetto” che si intende acquistare.

E cercare, cercare, cercare”. 

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Negozi storici sostituiti in città: buonuscite distorcenti. Dichiarazione di Achille Colombo Clerici al Giornale 5/1/2010

gennaio 5, 2010

– Nella nostra città i negozi storici sono gradatamente sostituiti da attività commerciali più competitive sul piano economico. 

Dichiarazione del presidente di Assoedilizia e vice presidente di Confedilizia Achille Colombo Clerici: 

“Per comprendere ciò che sta accadendo, al fine di disporre eventuali correttivi, occorre avere presenti ed indagare a fondo i meccanismi e le dinamiche socio-economiche che danno luogo al fenomeno.

 Sono in ballo due interessi preminenti:

A) quello degli esercenti le attività; che si trovano di fronte al dilemma di accettare “buonuscite” milionarie in euro (non previste da alcuna legge, ma che sono di prassi diffusissima nel settore) e di andarsene piantando baracca e burattini ovvero di tirare a campare continuando attività spesse volte antieconomiche e gravate di  imposte ed oneri gravosissimi.

B) quello dei proprietari locatori dell’immobile che non devono e non possono subire vincoli autoritativi preordinati al mantenimento di attività che, se non sono convenienti per chi già le esercita, non si capisce come possano risultare tali per chi eventualmente subentra nella loro gestione.

In vero, non c’è attività commerciale diseconomica che possa esser mantenuta in vita “per decreto”.

Il problema della sopravvivenza dei negozi storici, nasce soprattutto  dal distorcente fenomeno delle “buonuscite”; cioè quei versamenti plurimilionari che intervengono o per compensare il commerciante che lascia liberi locali particolarmente appetiti sul piano dell’immagine o dell’indirizzo “griffato”; ovvero  all’atto della cessione del contratto di locazione insieme all’azienda o al ramo d’azienda e che incidono pesantissimamente, per anni ed anni, come una vera “ipoteca”, sulla gestione economica dell’azienda stessa cessionaria che prosegue nell’attività.

Un vero e proprio doppio dell’ affitto.

Altro che affitti commerciali cari!

Meccanismo di buonuscita al quale peraltro il proprietario locatore è completamente estraneo.

Gli affitti commerciali, è bene ricordarlo, sono protetti da meccanismi legislativi volti ad impedirne il rincaro alla scadenza contrattuale.  In sede di rinnovo del contratto, (dopo dodici anni di vigenza) i canoni possono sì essere aumentati; ma, se l’esercente non accetta, il proprietario gli deve un anno e mezzo del canone pattuito a titolo di indennità di avviamento.

Mentre l’offerta della “buonuscita” (peraltro soggetta ad un trattamento fiscale vantaggioso, per non dire dei casi di versamenti “ufficiosi”) a chi esercita un’attività commerciale, laboriosa e soggetta ad oneri amministrativi e tributari gravosi, da parte di operatori che spesso mirano ad acquisire punti commerciali strategici (“indirizzi griffati”) ai fini di un ritorno di immagine che surroghi la credibilità e la attrattività storica tanto premianti in certi settori; l’offerta di buonuscita, dicevamo, è in grado di minare qualsiasi resistenza e qualsiasi ragione affettiva di chi gestisce antiche attività, pur ricche di fascino e di tradizioni.         

E’ dunque sul meccanismo distorcente delle “buonuscite” che occorre incidere in prima istanza per impedire cessazioni di attività e trasformazioni di beni aziendali commerciali (anche aventi valore di beni culturali).”

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