“Ma la «service tax» sarà salata” – Articolo di Saverio Fossati pubblicato su Il Sole 24 Ore del 27.6.2010

Se non verranno escluse compravendite e affitti costerà ai proprietari il doppio dell`Ici

 Ma la «service tax» sarà salata

Saverio Fossati

Se dalla «service tax» non verranno scorporate compravendite e affitti, la nuova imposta potrebbe costare ai proprietari il doppio dell`Ici. Ma in ogni caso si pagherà di `più. Senza contare che i Comuni non potranno contare su tutta l`imposta di registro ma solo su quella che riguarda gli immobili, portando così l`imposta totale da 26,4 a 21 miliardi.
Proviamo a fare qualche conto. Anzitutto va considerato che le imposte coinvolte sarebbero Ici (sempre al netto delle prime case), imposte di registro, imposta ipotecaria e catastale e Irpef immobiliare (sugli affitti e sulle seconde case delle persone fisiche).
Va subito chiarito che le imposte sulle successioni sarebbero escluse (quindi anche la relativa quota di imposte di registro, ipotecaria e catastale) e così l`imposta di registro sugli atti non immobiliari (come quelli societari). Quindi, degli oltre 8 miliardi di gettito di imposta di registro, ipotecaria e catastale, solo 2,725 si possono considerare all`interno della «service tax».
In base ai dati sulle compravendite dell`agenzia del Territorio e delle locazioni dell`Istat, le imposte di registro, ipotecarie e catastali sui passaggi di proprietà (che riguardano di fatto le sole abitazioni non di nuova costruzione e sulle altre si applicano in misura fissa) si aggirano sui 2,525 miliardi, cui si aggiungono circa 200 milioni o poco più di imposta di registro sulle locazioni di immobili (il resto è soggetto a Iva, esclusa dalla «service tax»).
In sostanza, quindi, una grossa fetta di queste due imposte sarebbe fuori dalla nuova tassa: è quella derivante dalla loro applicazione agli atti societari e alle successioni.
A questo punto non è difficile fare le due ipotesi principali: nella prima, tutto il gettito verrebbe  “spalmato” sui proprietari immobiliari (sia persone fisiche che giuridiche, come avviene con l`Ici). E dato che la base imponibile sarebbe rappresentata dai valori catastali, nell`ultimo rapporto dell`Osservatorio immobiliare dell`agenzia del Territorio questo valore è dato in 2.648,9 miliardi, ecco che per raggiungere un gettito di 21 miliardi occorrerebbe applicare un`aliquota del 5 per mille alle prime case (escludendo così l`Ici) e del 9 per mille agli altri immobili.  Quindi, a grandi linee, quasi il doppio di quanto attualmente costa l`Ici mediamente al singolo proprietario.
Nella seconda ipotesi, le imposte che riguardano specificamente singoli immobili, cioè quelle sulla compravendita e l`Irpef + registro sulle locazioni, resterebbero a carico dei soli interessati. A parte il fatto che l`applicazione della cedolare secca sugli affitti provocherebbe nei primi anni un calo del gettito da 175 milioni a 1.4 miliardi (si veda il Sole 24 Ore del 25 giugno), che è  davvero impossibile da quantificare, la «service tax» a carico di tutti si ridurrebbe a circa”-13 miliardi, quindi con un`aliquota media inferiore all`1,15 e al 6,2 per mille (a seconda che si tratti di prima casa o altro immobile) sulla base imponibile, cioè il valore catastale, che di fatto coincide con la base imponibile Ici. Mentre circa dieci miliardi proverrebbero dai proprietari di immobili locati e dalle compravendite (qui le imposte sono a carico degli acquirenti).
Così, nella prima ipotesi, un proprietario della sua abitazione principale a Milano o Roma (100 metri quadrati, zona semicentrale) pagherebbe 325 euro e, se non prima casa, 585 euro. Nella seconda ipotesi, gli importi scendono, rispettivamente, a 49 e 403 euro.
Ma va fatta un`ultima considerazione: con una “service tax” senza correttivi la perequazione tra comuni dove il mercato immobiliare è più ricco e quelli dove è stagnante diventerebbe molto forte in termini di gettito, mentre attualmente questa differenza è compensata in parte con i trasferimenti.

L’esempio
Per una prima casa di 100 metri quadrati (semicentrale) di Roma o Milano si potrebbe arrivare a pagare fino a 325 euro

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