Condominio e cultura dell’abitare. Relazione del Presidente Assoedilizia Achille Colombo Clerici al Convegno Arel-Osmi 20 settembre 2010

Alcuni spunti di riflessione riguardanti gli aspetti sociali ed economici, prodromici rispetto a quelli giuridici.

 Perché il diritto è lo strumento per dar  forma ad istituti socio-economici.

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Il condominio sul piano sociale è una sorta di “sofisticazione”; introdotto nel nostro ordinamento nemmeno cento anni fa è proprio di una società moderna ed evoluta .

Infatti, come struttura sociale e come istituto giuridico volto ad organizzare  la convivenza urbana, esso nasce in concomitanza dei grandi processi di inurbamento che iniziano a far tempo dal primo decennio del Novecento.

È uno fra i più influenti strumenti di formazione culturale e di organizzazione sociale, soprattutto nelle città: ed è coevo, nel nostro paese, allo svilupparsi delle società di mutuo soccorso, ma soprattutto dell’edilizia residenziale pubblica (la cosiddetta edilizia popolare), e delle cooperative edilizie.

L’istituto del condominio, fondato sui principi della condivisione e della partecipazione, suppone dunque  l’esistenza di una cultura dell’abitare insieme, nella sua massima espressione.

Sono già delicati infatti i rapporti di buon vicinato tra proprietari  esclusivi della abitazione; quando ogni soggetto trova delineati i confini della propria sfera di appartenenza.

Figuriamoci quando nel medesimo tempo ci sono ambiti di appartenenza esclusivi e ambiti di appartenenza comuni con altri soggetti .

Cultura dell’abitare significa rispetto di sé e dell’altro: senso del limite nella propria libertà di agire, che deve incontrare la libertà altrui.

Senso della cosa comune e coscienza delle sue regole: che vanno puntualmente rispettate.

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Ma c’è un aspetto economico sul quale vale la pena di soffermarsi un poco ed è rappresentato dall’incidenza sul mercato immobiliare.

Il mercato immobiliare non è determinato dall’andamento  della quota di investimenti fissi (cioè degli investimenti in immobili destinati all’uso diretto da parte del proprietario); bensì dipende dall’andamento di quella parte di investimenti “a reddito” che sono sensibili al grado di remuneratività, dato dalla redditività generale da un lato e dal carico di oneri ed imposte, dall’altro.

In regime di equilibrio del mercato immobiliare in Italia la quota di “flottante” (derivante dal turn over funzionale – abitativo, terziario e commerciale – e dal turn over economico) si è sempre aggirata, negli ultimi anni, attorno al 2-3%  del valore dello stock immobiliare nazionale. Da poco più di due anni è scesa, a causa della crisi, di circa il 25% . 

Siamo scesi da oltre 800 mila transazioni annue alle attuali 600/630 mila; per un valore di circa 110 MLD contro i precedenti 140.

Il mercato immobiliare, per dare un’idea, presenta quindi un dinamismo di 250 volte inferiore a quello della Borsa Valori.

Una base quindi estremamente ristretta (presidiata, tra l’altro, dall’alto livello di proprietà diffusa di immobili abitativi presente nel nostro Paese: il 71% delle famiglie occupa la propria abitazione a titolo di proprietà) estremamente ristretta, si diceva, ed in quanto tale suscettibile di provocare sensibili oscillazioni al suo minimo variare.

Incidentalmente vorrei dire, come ho recentemente sostenuto, nel corso dell’ultimo workshop Ambrosetti a Cernobbio, che è comunque  grave errore quello di credere che, poiché il 71% delle abitazioni appartiene stabilmente alle famiglie italiane, né sussistono problemi di tenuta del sistema dei mutui-casa, ci si possa ritenere al riparo dal rischio di bruschi cedimenti dei valori immobiliari, quando si adottano politiche fiscali punitive dell’investimento immobiliare privato come sta avvenendo da troppo tempo nel nostro Paese.

Proprio per questo il condominio in Italia rappresenta una realtà economica assai popolare (stimiamo che i condomini siano circa700-800 mila) cui è legato un effetto economico importante nei riflessi del mercato.

Esso infatti, costituendo il tessuto connettivo della proprietà immobiliare diffusa, ha storicamente rappresentato un fattore di radicamento degli abitanti alla casa e quindi di stabilizzazione del rapporto del proprietario con la propria abitazione.

Ma, mentre dunque è presidio della solidità del risparmio investito nel mercato immobiliare abitativo,  esso è, al tempo stesso, fattore di irrigidimento del rapporto abitante-città.  

Il che porta a due conseguenze negative.

A) Anzitutto ad una forma di investimento economico improntato ad una spiccata staticità.

In generale si registra un maggior dinamismo del rapporto conduttore/immobile rispetto al rapporto proprietario/immobile, senz’altro meno dinamico. Ed il condominio, fra tutti i diversi soggetti appartenenti al fronte dei proprietari, è il soggetto meno reattivo dinnanzi alle esigenze di rinnovamento del patrimonio edilizio.

B) Ma porta anche ad un marcato immobilismo, se non ad una resistenza, sul piano del rinnovamento urbano. 

Quindi minor grado di interventi manutentivi, di adeguamento, di rinnovamento degli immobili; e minore sensibilità o interesse agli interventi di riqualificazione edilizio-urbanistici della città .

Quanto alle norme della green economy applicate al settore immobiliare, esse per ora si limitano a  lambire il condominio ed i condomini.

Ma fra breve si spingeranno dentro queste realtà, perché non è pensabile che una parte cosi cospicua dell’intero stock di abitazioni ne possa rimanere esclusa.

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Sul piano della soggettività giuridica il condominio è un ibrido.
Manca di una personalità giuridica autonoma; ed inoltre l’amministratore non ne è  organo, ma è  mandatario dei condomini.

Non c’è quindi autonomia di azione da parte dell’amministratore, anche se recenti pronunce giurisprudenziali tendano a riconoscergli una sempre maggior capacità di agire .

Mentre sussiste una solidarietà attiva (ad esempio  impugnazione delle sentenze) e passiva (pagamento dei debiti condominiali) per i condomini.

Si tratta di risolvere al fondo questo problema.

Senza certamente arrivare alla formula di tipo anglosassone, che preveda la titolarità della proprietà delle parti comuni in capo al condominio.

Piuttosto, si potrebbe pensare  ad una forma di personalità giuridica (ma è questione sulla quale occorre ancora riflettere) per assicurare l’autonomia all’amministratore, separando la sfera di responsabilità di quest’ultimo da quella dei condomini.

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Ma anche nei rapporti tra proprietari condomini sussistono smagliature normative tra le quali è facile che si possano far strada situazioni di ingiustificato privilegio a favore di taluni, nei confronti di altri.

Uno dei problemi cui ha voluto por mano la Cassazione con una recente sentenza non propriamente perfetta è quello della modificazione e dell’adeguamento delle tabelle millesimali.

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In conclusione i piani in cui l’istituto del condominio mostra i suoi limiti, alla prova del tempo, in questo pressocché secolo di vigenza, sono sostanzialmente tre:

– Quello della sua amministrazione e gestione;

– Quello della sua idoneità a prestarsi a secondare le esigenze di rinnovamento delle città e degli edifici, particolarmente avvertite di questi tempi;

– Quello della sua attitudine a favorire situazioni di equilibrio dei diritti e dei doveri fra i diversi partecipanti; titolari peraltro di diritti soggettivi pieni da coordinarsi con i diritti condominiali.

 Evitare sperequazioni ed asimmetrie il compito della riforma. 

 www.assoedilizia.com

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