Convegno Assoedilizia “Le principali novità fiscali nel settore immobiliare” – 21 aprile 2011 – Relazione del Rag. Sergio Brembati

L’art. 3 del Decreto Legislativo 14/3/2011, n.23, ha introdotto, dal 2011, la “cedolare secca sugli affitti”.
Si tratta di una modalità alternativa di tassazione del reddito da locazione degli immobili ad uso abitativo.
E’ quindi facoltativo optare per la “cedolare secca”, ossia per una tassazione con aliquote fisse, al posto delle aliquote progressive IRPEF. Tale scelta del locatore tendenzialmente dovrebbe portargli un risparmio fiscale, quantomeno nel caso di redditi medio-alti.
Ci sono peraltro benefici anche per gli inquilini, posto che in caso di opzione vi deve essere rinuncia, da parte del locatore, agli aggiornamenti del canone, compreso l’aggiornamento ISTAT (oltre al fatto che il conduttore non dovrà contribuire al 50% dell’imposta di registro).

Per esercitare l’opzione della cedolare secca, l’immobile deve essere di proprietà di persona fisica (sono quindi escluse, in particolare, le imprese, come ad esempio le società di gestione immobiliare).
L’immobile deve inoltre essere “ad uso abitativo”, e deve essere “locato per finalità abitative”. Oltre all’abitazione, possono peraltro essere incluse anche le pertinenze (box, cantine, solai). Sono invece esclusi gli immobili non ad uso abitativo o comunque “non locati per finalità abitative”. Quindi, non solo non si può beneficiare della cedolare per immobili ad “uso diverso” dall’abitativo (ad esempio A10, ossia uffici), ma non è ammessa nemmeno per immobili ad “uso abitazione” (ad esempio un A3) se “locati con finalità non abitative” (ad esempio un A3 locato come “ufficio”).

Qualora il locatore scelga la cedolare secca, non dovrà sottoporre il reddito immobiliare all’IRPEF (che arriva anche al 43% per redditi oltre 75.000 euro) e all’ADDIZIONALE IRPEF, né dovrà assolvere l’imposta di registro e di bollo, bensì pagherà un’imposta sostitutiva:
–         del 21% per i contratti a canone libero
–         o del 19% per i contratti a canone concordato.
Si osserva però che la cedolare si applica sul 100% del canone (non quindi ridotto del 15% come invece avviene nel calcolo dell’IRPEF).  

La cedolare, come detto, sostituisce anche l’imposta di registro e di bollo. Di fatto, per il locatore, quanto al registro, il risparmio è il 50% dell’imposta (il restante sarebbe a carico del conduttore) e quindi, rispetto all’aliquota di registro del 2%, un 1%.

E’ importante però sottolineare che, prima dell’opzione, il locatore è obbligato (pena inefficacia dell’opzione stessa) a inviare una comunicazione a mezzo raccomandata al conduttore, con cui (oltre a informarlo che intende esercitare opzione) rinunci agli aggiornamenti del canone (con espressa inclusione degli aggiornamenti ISTAT) per tutto il periodo di vigenza dell’opzione.

Quanto all’esercizio dell’opzione (e al versamento), l’Agenzia delle Entrate, con il provvedimento n. 53394 del 7/4/2011, ha previsto le modalità operative e ha approvato i modelli inerenti. In particolare:
– il modello per l’opzione è reperibile sul sito http://www.agenziaentrate.gov.it  e deve essere presentato esclusivamente per via telematica (direttamente dal contribuente o tramite intermediario abilitato)
– vi è poi il modello 69 (contentente anche altri dati, e in particolari quelli catastali, che può sostituire il “modello di comunicazione dei dati catastali”), che invece può presentarsi in cartaceo, in duplice copia, presso l’Agenzia.

L’opzione vincola il locatore all’applicazione del regime della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga, ovvero per il residuo periodo di durata del contratto nel caso di opzione esercitata nelle annualità successive alla prima.
Tuttavia il locatore ha la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui questa è stata esercitata. La revoca è effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento e comporta il versamento dell’imposta di registro dovuta. Resta salva la facoltà di esercitare l’opzione nelle annualità successive. 

La cedolare riguarda i canoni maturati a partire da gennaio 2011. Già nel 2011, quindi, occorrerà versare l’ “acconto” sulla cedolare inerente i canoni 2011 (e poi il “saldo”, nel 2012), con tempistiche (in due rate o in unica soluzione) distinte a seconda dell’importo della cedolare afferente ciascun immobile. In questo senso si osserva che il provvedimento prevede:
 “ Per i contratti in corso nell’anno 2011, il versamento dell’acconto, pari all’85 per cento dell’imposta dovuta, deve essere effettuato in unica soluzione, entro il 30 novembre 2011, se inferiore a euro 257,52 e in due rate, se l’importo dovuto è pari o superiore ad euro 257,52, di cui:
– la prima, nella misura del 40 per cento, entro il 16 giugno 2011 ovvero entro il 18 luglio 2011 con la maggiorazione dello 0,40 per cento a titolo di interesse corrispettivo;
– la seconda, nella restante misura del 60 per cento, entro il 30 novembre 2011.
Per i contratti in corso alla data del 31 maggio 2011 e per quelli scaduti ovvero oggetto di risoluzione volontaria prima della predetta data, in presenza delle condizioni sopra indicate, il versamento d’acconto è effettuato in due rate; per i contratti con decorrenza successiva al 31 maggio il versamento d’acconto è effettuato, in unica rata, entro il 30 novembre 2011. Per i contratti con decorrenza dal 1° novembre 2011 il versamento in acconto non è dovuto. Il versamento dell’acconto relativo al periodo d’imposta 2011 non si considera carente se di importo almeno pari all’85 per cento dell’ammontare della cedolare secca. Non è dovuto acconto e l’imposta è versata a saldo se l’importo su cui calcolare l’acconto non supera euro 51,65. La prima rata dell’acconto della cedolare secca può essere versata ratealmente e sugli importi rateizzati sono dovuti gli interessi, secondo le disposizioni previste per la rateazione dell’imposta sul reddito delle persone fisiche.”

E’ inoltre previsto che:
Per i contratti in corso nel 2011, scaduti ovvero oggetto di risoluzione volontaria alla data del 7 aprile 2011, nonché per i contratti in corso alla stessa data del 7 aprile 2011, per i quali è già stata eseguita la registrazione e per i contratti prorogati per i quali è già stato effettuato il relativo pagamento, il locatore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi da presentare nell’anno 2012 per i redditi 2011. Non si fa luogo al rimborso delle imposte di registro e di bollo versate e il locatore è tenuto per il periodo d’imposta 2011 al versamento dell’acconto della cedolare secca… .”

Fatta questa panoramica generale, conclusivamente, pare utile fissare le idee sugli adempimenti che si dovranno eseguire a breve nel 2011.
Si è già detto dei termini per il pagamento dell’acconto 2011, scadenti di norma tra il 16/6/2011 e il 30/11/2011.
Riassumiamo adesso i termini e le modalità per l’opzione.

Per i contratti che al 7 aprile 2011 (data del provvedimento dell’Agenzia delle Entrate) risultavano:
–         già in corso di validità, e già registrati
–         oppure già cessati, e con imposta di registro già pagata
–         oppure già prorogati, e con imposta di registro già versata
l’opzione si eserciterà in sede di UNICO 2012. L’imposta (di registro e di bollo) già versata, non sarà però rimborsabile. 

Per i contratti nuovi (stipulati dall’8/3/2011 e quindi da registrare) dal 7 aprile 2011, l’opzione si esercita in sede di registrazione del contratto (ma senza pagare l’imposta di registro), utilizzando il modello SIRIA (ossia il modello telematico); tuttavia i termini di registrazione cadenti tra il 7 aprile 2011 e il 6 giugno 2011, sono prorogati al 6 giugno 2011 (e quindi c’è tempo fino al 6/6/2011 per esercitare l’opzione).

Per i contratti prorogati o risolti (dall’8/3/2011 e per i quali quindi l’imposta di registro andrebbe versata) dal 7/4/2011, l’opzione si esercita entro il termine di versamento dell’imposta di registro (ma senza pagarla), utilizzando (non il modello SIRIA, bensì) il modello 69 (che come si è detto è cartaceo e non telematico); tuttavia anche in questo caso i termini che cadono tra il 7/4/2011 e il 6/6/2011, sono prorogati al 6/6/2011.

Si è detto dei casi in cui utilizzare il modello SIRIA. Tuttavia occorre considerare che esso è utilizzabile solo se si tratta di contratti che prevedano:
–         un numero di LOCATORI non superiore a 3, e tutti optino per la cedolare
–         un numero di INQUILINI non superiore a 3
–         una sola abitazione, e non più di 3 pertinenze (ove accatastate autonomamente).
Se non sussistono tali condizioni, l’opzione dovrà comunque esercitarsi con il modello 69.

(Relazione Convegno ASSOEDILIZIA 2011: Rag. Sergio Brembati – Avv. Luca Brembati)

 

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