Convegno Assoedilizia 13 maggio 2011: La riforma del condominio – Relazione dell’Avv. Marco Marchiani

LA RIFORMA DEL CONDOMINIO 
QUATTRO INCONGRUENZE CHE SI POSSONO RIMEDIARE

 

Entrambi i testi del disegno di legge in discussione alla Camera sulla riforma del condominio (Legnini e Duilio) sarebbero discutibili nei contenuti e nelle scelte, e certamente perfettibili, ma criticarli ora, dopo quasi otto anni che la materia è in discussione, mi pare un atteggiamento ben poco costruttivo.
Quello che non andava e che si doveva modificare è stato detto prima e doveva essere detto prima.

Ora, se si vuol dare ai nostri interventi un taglio non solo illustrativo (tutti peraltro già conoscono a larghe linee i testi della riforma), ma soprattutto costruttivo, anziché limitarsi a criticare si dovrebbero cercare di individuare gli errori più evidenti e le parti certamente perfettibili senza stravolgimenti dell’impianto normativo dei testi di riforma, nella speranza che i nostri legislatori si rendano conto delle incongruenze, e le correggano prima che esse producano gli inevitabili danni.

Personalmente ho ravvisato quattro punti che vorrei illustrarvi.

1°) sul meccanismo dell’escussione dei condomini per il recupero dei crediti da parte dei terzi. 

La riforma dell’art. 63 disp. Att. Cod. civ. si è correttamente posta il problema dell’insolvenza di uno o più condomini e dell’eventualità che gli altri debbano essere chiamati a far fronte all’inadempienza nei confronti dei terzi.  Ed ha affermato il principio che il terzo creditore, prima di escutere i condomini in regola con i pagamenti, in virtù dell’affermato principio della solidarietà, dovrà escutere i condomini morosi.

Principio assolutamente equo e virtuoso, in linea di principio.
Peccato che darà luogo a parecchi inconvenienti e complicazioni, a danno propruio dei condomini virtuosi che si vogliono proteggere.

Iniziamo col dire che il testo della riforma pone all’amministratore un limite ben definito e ristretto di quattro mesi (decorrenti dalla scadenza delle rate per il testo Legnini, e dall’approvazione e del rendiconto consuntivo per il testo Duilio, con un termine che lascia opportunamente maggior spazio a possibili accordi o trattative) per attivare le procedure coattive di recupero delle morosità, con il meccanismo del decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo che consente di avviare in tempi rapidi le relative procedure esecutive.
Al contrario, i fornitori non pagati dall’amministratore a causa delle insolvenze di taluni condomini, non coperte dall’intervento degli altri che non si riterranno responsabili dello scoperto, proprio per il principio testé affermato, prima di dover iniziare una procedura esecutiva di recupero forzoso verso chiunque, dovranno attivarsi per ottenere un loro titolo esecutivo nei confronti del condominio, con tempi certamente più lunghi.
Essi, una volta ottenuto il loro titolo potranno agire direttamente contro i morosi, ma poiché risulterà già pendente una procedura a carico dei medesimi, dovranno insinuarsi nella medesima, con una evidente duplicazione dei titoli e dei crediti!
Il tutto peraltro con un raddoppio dei costi.

Ma non è tutto, perché se il debitore risulterà comunque non solvibile e l’immobile pignorato e sottoposto ad esecuzione già gravato abbondantemente da ipoteche e privilegi vari, come solitamente avviene, nessuno dei due (condominio o terzo creditore) otterranno alcunché.
Quindi il terzo dovrà giocoforza e potrà finalmente agire anche verso i condomini in regola con i pagamenti.
E che succederà delle maggiori spese?
A chi verranno addossate?

Questo meccanismo finirà per servire a molto poco ma ad incrementare notevolmente i costi.
Non sarebbe più semplice estendere anche alle procedure esecutive immobiliari relative all’immobile facente parte del condominio, il privilegio della preventiva escussione  delle spese condominiali dal ricavato della vendita, come è stato previsto in modifica della Legge Fallimentare per le procedure da questa regolate?

In tal modo, si costringerebbero sì i condomini virtuosi ad intervenire in proprio per evitare le azioni dei terzi verso il condominio, ma essi avrebbero la pressoché certezza di poter recuperare quanto da loro anticipato al termine della procedura esecutiva a carico dell’insolvente.
E con costi ben più contenuti.

2°) sul supercondominio e sulla partecipazione alle assemblee  

I testi di riforma si sono finalmente occupati dell’istituto del supercondominio che, nato abbastanza recentemente, si è notevolmente sviluppato nella realtà immobiliare. 

E se ne sono occupati in primo luogo specificando in cosa consiste la fattispecie; ed in secondo luogo disciplinandola.
Infatti all’art.1117 bis viene specificato che quando più unità immobiliari o più edifici (e qui siamo in tema di condominio puro), o più condominii di unità immobiliari o di edifici (ed ecco la definizione di supercondominio che viene legislativamente codificata), abbiano parti tra loro in comune, per la loro regolamentazione si applica la normativa sul condominio.
Quindi si chiarisce che il supercondominio è una sorta di condominio fra condominii, o meglio che si tratta di una particolare situazione giuridica in cui più e diverse proprietà autonome, condominii distinti o edifici di proprietà separata, abbiano parti o servizi in comune fra loro.

Con ciò si è recepita definitivamente la prevalente interpretazione giurisprudenziale che, per una evidente affinità, ha uniformato nella gestione delle parti comuni, la figura del supercondominio a quella del condominio, con buona pace per le residue opinioni contrarie.

Resta tuttavia un dubbio: la disciplina condominiale si applica sempre ed a tutte le parti in comune fra le diverse proprietà, oppure ci si deve limitare a quelle che abbiano uno stretto e diretto rapporto funzionale e strumentale con le rispettive parti di proprietà privata?
Il dubbio nasce dalla diversa formulazione letterale del testo dei due progetti di legge; infatti, mentre il testo Legnini parla espressamente di “parti comuni ai sensi dell’art.1117”, e quindi funzionalmente destinate all’utilizzo delle singole proprietà private, il testo Duilio sopprime il riferimento all’art.1117 per richiamarsi più genericamente alle parti “destinate all’uso comune”.
Perciò, poiché i due testi sono speculari, la modificazione non può avere altro significato che una diversa previsione normativa; e quindi quella condominiale sarà la disciplina applicabile a tutte le parti in comune o solamente a quelle indicate dall’art.1117?
 La soluzione dipenderà dal testo che verrà concretamente approvato.

Peraltro entrambi i testi si sono posti il problema annoso e ripetutamente verificato nella prassi quotidiana, della numerosissima presenza di persone richiesta per la validità delle riunioni assembleari di condominio, assai difficile da ottenere nell’ambito di una realtà molto più ampia e complessa qual è quella del supercondominio, nell’ipotesi di una rigida applicazione della normativa condominiale, specialmente ora che il numero delle deleghe consentite viene drasticamente ridotto per legge.

Ed entrambi i testi di riforma introducono il meccanismo della rappresentanza obbligatoria per il caso di oltre 60 partecipanti.
Per effetto di tale principio, sancito dall’art.67, terzo comma, delle Disposizioni di attuazione nel testo di riforma, ogni condominio parteciperà all’assemblea di supercondominio con un proprio unico rappresentante, peraltro nominato dall’assemblea di ogni singolo condominio, od in difetto con modalità diverse fra il testo Legnini (nomina da parte dell’Autorità Giudiziaria, su istanza dei condomini o degli altri condominii interessati) ed il testo Duilio (sorteggiato dal presidente dell’assemblea di ogni condominio).

La soluzione appare certamente valida sotto l’aspetto pratico al fine di evitare appunto riunioni eccessivamente affollate (si pensi ai complessi con cento o duecento condomini, o più) e di non avere più la necessità di “quorum” difficilmente raggiungibili sia per le costituzioni che per le deliberazioni; tuttavia, così come è stata formulata rischia di stravolgere spesso il principio generale della rappresentatività condominiale che vuole innanzitutto che le decisioni sulle parti comuni siano assunte con la volontà favorevole della maggioranza, sia delle quote che delle cosiddette “teste”, cioè dei singoli aventi diritto.

Infatti, la presenza di un solo delegato per ogni condominio fa sì che questi sia inevitabilmente unico portatore delle volontà e dell’opinione della maggioranza espressa dal suo condominio. Egli quindi all’assemblea del supercondominio esprimerà un voto che non potrà che essere corrispondente al valore del complesso da lui rappresentato (sia per millesimi che, eventualmente, anche per partecipanti).
In questo modo tuttavia verrebbero ad essere totalmente ignorate e disattese le eventuali opinioni contrastanti delle minoranze dei singoli condominii.

E questo potrebbe portare a casi in cui una minoranza di opinioni possa prevalere sulla opposta maggioranza degli aventi diritto.

Si pensi al caso in cui, tanto per fare un esempio (io l’ho verificato e le ipotesi non sarebbero poi tanto isolate), due condominii su tre nelle rispettive riunioni preliminari abbiano espresso giudizi favorevoli ad una certa soluzione, ma con maggioranze risicate, mentre un terzo condominio si sia espresso in modo totalmente, a quasi, contrario.  In questa ipotesi all’assemblea del supercondominio i tre delegati dovrebbero esprimere due voti favorevoli ed uno contrario, con la più che probabile maggioranza anche delle quote complessive.
Ma andando a ben vedere si potrà scoprire che la reale maggioranza degli aventi diritto, e probabilmente anche delle quote, era contraria alla soluzione in discussione!

Con ciò verrebbe di fatto stravolto il principio di diritto che sta alla base della deliberazione condominiale.
Senza tener conto della diversità di trattamento tra supercondominii con più di sessanta partecipanti e con meno di sessanta!

La soluzione, a mio parere, potrebbe essere semplicissima e di facile accoglimento, senza modificare in minima parte il meccanismo studiato e voluto: l’assemblea di ogni condominio nomina due rappresentanti (anziché uno solo), uno per la maggioranza (che data la situazione potrebbe anche essere lo stesso amministratore), ed uno per la minoranza, in modo che ognuno di questi esprima nell’assemblea di supercondominio il parere e l’opinione, e quindi il voto, della rispettiva parte di condomini (sia per teste che per quote).
In tal modo si avrebbe una deliberazione che rispecchierebbe fedelmente la reale volontà degli aventi diritto. 

3°) sulla ripartizione delle spese dei lastrici solari

La riforma dell’art 1126 del codice civile, nell’individuare il criterio di suddivisione fra condomini delle spese relative agli interventi manutentivi ai lastrici solari di uso esclusivo, ha ripetuto la precedente disposizione che pone le spese per 1/3 a carico del condomino o dei condomini utenti, e per i restanti 2/3 a carico del condominio, sopprimendo però la dicitura .”o della parte di essa cui il lastrico serve”.  Così facendo quindi si è modificato il principio che ove il lastrico servisse di copertura solamente per talune unità immobiliari, queste sole dovessero partecipare alla spesa.
I 2/3 dovrebbero sempre e comunque gravare sull’intero condominio. 

Ciò implica diverse assurdità e palesi ingiustizie:
A – il condomino al piano di una terrazza che funga da lastrico solare, pur non essendone coperto dovrà partecipare sia per la quota di 1/3, sia in quella dei 2/3 per la sua parte millesimale. Quindi pagherà due volte!
B – i condomini di un corpo separato coperto con un lastrico di uno esclusivo, non parteciperanno alle spese di manutenzione del tetto principale dell’edificio, salvo diverse disposizioni del regolamento, ovviamente, perché per effetto dell’art.1123 dovranno parteciparvi solo i condomini serviti, mentre tutti gli altri condomini dovranno partecipare alla quota dei 2/3 della manutenzione del loro lastrico. 

Si tratta forse di una dimenticanza?  Poiché operò stravolge il principio generale del già richiamato terzo comma dell’art.1123, costerebbe poco rimediarvi.

 4°) sulla limitazione delle deleghe 

La riforma dell’art. 67 delle disposizioni di attuazione al codice civile introduce opportunamente una limitazione al potere di rappresentanza dei condomini in assemblea per evitare che pochissime persone possano accentrare una massa cospicua di voti, a scapito sia della partecipazione che della discussione assembleare.
A questo proposito, oltre a vietare che l’amministratore possa essere portatore di deleghe, limita, se i condomini sono più di 20, il numero delle rappresentanze ad 1/5 dei condomini e delle quote millesimali in capo ad ogni delegato. 

Ma che succede se un condomino da sé solo possiede più di 1/5 dei millesimi?
Egli, se i condomini sono più di 20, non potrà mai delegare nessuno!

Basterebbe ridurre la limitazione ad una sola percentuale dei condomini, indipendentemente dai millesimi.

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