La Riforma del Condominio alla Camera dei Deputati – Intervento di Achille Colombo Clerici pres. Assoedilizia

Il testo di legge di Riforma del condominio, approvato dal Senato, è attualmente all’esame della Camera dei Deputati.

Più che di una riforma sul piano strutturale dell’istituto si tratta di un restyling in cui vengono dilatate le facoltà dei soggetti che non sono titolari dei diritti reali legati all’istituto, mentre i diritti di questi ultimi ne escono compressi e sacrificati.

In sintesi possiamo dire che sul piano privatistico i diritti dei condomini vengono sacrificati e ridotti senza peraltro che, sul piano dell’interesse pubblico si riescano ad eliminare o attenuare i difetti dell’istituto, i quali anzi vengono accentuati.

Si può dire che la riforma risente di un eccesso di tuziorismo verso gli utilizzatori dei beni immobiliari  e di eccesso garantismo  verso i soggetti coinvolti nel rapporto di condominio.

L’impianto legislativo risente in un certo qual modo della farraginosità con la quale sono state introdotte le diverse previsioni senza alcun coordinamento, anzi in sovrapposizione ed in lesione dei i principi generali dell’ordinamento contenuti nel Codice civile.

Che il condominio si avviasse ad essere antistorico dal punto di vista urbanistico e sociale lo si era intuito da un pezzo: ma con la riforma in corso di approvazione da parte del Parlamento si peggiora di molto la situazione.

Infatti, se c’è un soggetto nella vita della città, da un lato restio a qualsiasi rinnovamento edilizio ed urbano, e dall’altro covo di litigi, questo è  il condominio.

La situazione viene peggiorata sotto entrambi i profili:

IL CONDOMINIO FRENO AL RINNOVAMENTO EDILIZIO ED URBANO

– Sotto il primo profilo consideriamo che è il turn over abitativo a dar luogo alle opere di riqualificazione degli immobili (opere manutentive e di adeguamento tecnologico) nonché agli obblighi di certificazione.

Come noto tale turn over è pressoché assente nella realtà del condominio, sicché in tale assenza non si ha quasi mai riqualificazione.

Inoltre, il condominio rappresenta un vero freno alla sostituzione edilizia e di riflesso ingessa irrimediabilmente la città.

La frammentazione della proprietà tipica dell’Italia rende impossibili in radice i programmi di demolizioni e ricostruzioni caratteristici, ad esempio, delle città tedesche e americane.

La riforma ora in discussione alla Camera accentua questo fenomeno, limitando gli interventi di modifica della destinazione d’uso degli immobili  subordinandoli alla loro irrilevanza sul piano del godimento delle cose comuni (tanto da assoggettarla, non solo alla sua non dannosità, ma anche alla sua non incidenza sul godimento delle cose comuni).

Questo, però, significa andare contro la tendenza oggi in atto, da parte dei pianificatori comunali, di assecondare al massimo grado la funzionalità dell’immobile in rapporto alle esigenze espresse dal dinamismo della città: il caso del piano di governo del territorio (Pgt) di Milano è emblematico.

C’è uno strabismo, una asimmetria nella linea concettuale del legislatore: da un lato, con la SCIA e con tutta la normativa edilizia liberalizza e semplifica gli interventi sul piano procedurale; in questo caso, viceversa, blocca decisamente le modifiche di destinazione d’uso. 
Ammettere poi un’azione autonoma dei conduttori a presidio delle destinazioni d’uso è una forzatura foriera dei più nefasti esiti.

IL CONDOMINIO FONTE DI LITIGIOSITA’

Sotto il secondo profilo la litigiosità all’interno del condominio è proverbiale; tanto che la riforma della giustizia civile che ha istituito la mediazione ha espressamente fatto slittare di un anno l’obbligatorietà della conciliazione nel caso di controversie condominiali, (che rappresentano, insieme a quelle derivanti dai sinistri stradali, il grosso del contenzioso civile italiano) proprio per non intasare il lavoro iniziale degli organismi di mediazione.

Sotto il profilo della litigiosità del condominio, il disegno di legge in esame alla Camera potrebbe accentuare notevolmente la litigiosità in materia condominiale, poiché entra in modo significativo nella sfera privata dei singoli condòmini.

Dietro la motivazione della sicurezza e della questione energetica, il testo prevede tutta una serie di interferenze da parte dei  condòmini stessi, dell’amministratore e dei conduttori, nella casa altrui.

Sul piano procedurale, peraltro, ad ogni piè sospinto di fronte ai minimi intoppi, è previsto il ricorso al giudice.
 Per rendersene conto basta vedere con quanta frequenza ricorrano nel testo le parole “ricorso” e “magistratura”.

Altro che sfoltimento del contenzioso civile.

Non è finita qui. Il testo attuale della riforma – con  una norma che si presta a più letture poiché si basa su una evidente confusione concettuale tra usufruttuario e utilizzatore dell’immobile (una sorta di “consumatore”) – prevede che all’assemblea deliberante sulla gestione ordinaria possano partecipare i conduttori.

La norma è dettata per gli inquilini degli usufruttuari e già come tale non va bene perché usufrutto non significa utilizzo dell’appartamento.

Il legislatore ha in mente il caso dell’usufrutto della vecchina che gode del vitalizio dell’alloggio.
Ma l’usufrutto significa altra cosa: ci sono  palazzi in condominio con decine e decine di unità godute, in modo esclusivo o insieme al nudo proprietario, da un unico usufruttuario e l’assemblea dei conduttori esautorerebbe il titolare del diritto reale di godimento dalla amministrazione del bene.

Addirittura alcuni interpreti sostengono possa valere per tutti gli inquilini; e ciò sarebbe ancor meno in linea con le esigenze della proprietà.

Ma c’è un ulteriore aspetto pratico che si aggiunge alle considerazioni di diritto.       
Ogni inquilino avrà un amico fornitore da accontentare: apriti cielo.

Considerazione finale: seguendo quella logica andranno ammessi i correntisti alle assemblee delle banche, gli assicurati a quelle delle compagnie di assicurazione, gli automobilisti a quelle della Fiat e delle altre case automobilistiche italiane.

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