IMU – Fisco Immobili – Convegno Assoedilizia 28 marzo 2012 Sintesi della relazione di Colombo Clerici

Manovra fiscale del Governo sugli immobili.

Le conseguenze nel comparto della locazione immobiliare potrebbero rivelarsi deleterie.

“In questo momento di grave crisi economica che sta travolgendo il settore immobiliare e della locazione, con affitti e prezzi di vendita in caduta verticale, con sfitto e invenduto dilagante, con vaste insolvenze di inquilini abitativi, commerciali e professionali che non riescono più a pagare i canoni di locazione,  il Governo ha varato la più severa e grave manovra fiscale sugli immobili, dal dopoguerra ad oggi: anticipazione dell’Imu, che produrrà un prelievo fiscale superiore al 15% del canone di locazione ( annullando ogni beneficio connesso alla cedolare secca e gravando in modo intollerabile  tutti i casi di inapplicabilità di detta imposta sostitutiva) e riforma catastale che porterà ad effetti espropriativi di vasta portata.

Una manovra che a tutt’oggi vale qualcosa come 15 miliardi di nuove tasse sulla casa (11,5 di carico aggiuntivo derivante dall’IMU  ed oltre 3 miliardi di tagli ai trasferimenti statali).

Dunque  21 miliardi complessivi di carico IMU ( imposta municipale propria) comprendenti i 9 già prodotti dall’ICI e 3 miliardi di riduzione dei trasferimenti statali.

L’Imu, peraltro, è una patrimoniale vera e propria perché, da un lato colpisce anche gli immobili all’estero, quindi senza alcuna attinenza all’erogazione di servizi comunali, e dall’altro si applica anche se l’immobile e’ improduttivo o inidoneo a produrre reddito.

FUNZIONE ECONOMICA E SOCIALE DELL’ INVESTIMENTO IN LOCAZIONE

Da pochi giorni è trascorso l’anno celebrativo del Centocinquantenario dell’ Unità d’Italia: in questa ricorrenza abbiamo sottolineato in tutte le occasioni ed in tutte le sedi in giro per l’Italia, come i proprietari, i risparmiatori immobiliari, che non rappresentano di certo un gruppo, una classe, un ceto sociale, ma costituiscono una parte, una categoria economico-sociale trasversale alla società stessa (composta da professionisti, commercianti, imprenditori, industriali, artigiani, artisti, uomini di cultura, funzionari) con i loro investimenti, abbiano permesso e favorito il processo di formazione e di sviluppo delle nostre città ed il costituirsi di quel mix funzionale che, ancor oggi, è il fiore all’occhiello delle città italiane.

Senza il volano della locazione per l’abitazione e per le botteghe commerciali, artigiane e spesse volte per molti edifici industriali, come avremmo potuto fronteggiare le emergenze abitativo/funzionali cittadine, createsi nei due dopoguerra, e come avremmo potuto permettere, nel nostro paese, quei processi di inurbamento che hanno condotto, attraverso enormi migrazioni, a cambiare il volto delle nostre antiche città?

Oggi la locazione in Italia, soprattutto nel settore abitativo, è già ridotta al lumicino.
Siamo giunti a meno del 19% di alloggi locati, contro una media europea di oltre il 40%.
Ne deriva un freno alla mobilità abitativa e di conseguenza un freno alla mobilità delle forze di lavoro e di studio : un ostacolo ai processi di trasformazione richiesti dal mondo moderno.

CONDIZIONE
MARGINI DI ECONOMICITA’ E MANCANZA DI INIQUITA’

Per la funzionalità economico-sociale della locazione e per la competitività del relativo investimento da parte dei privati, sono sempre state necessarie e non sono mai mancate due condizioni fondamentali: da un lato margini di economicità all’investimento immobiliare(remuneratività) tali da consentire un equilibrio tra redditività dell’investimento e sacrifici sul piano del concorso fiscale-sociale e d’altro lato consapevolezza, coscienza di una equità di fondo nel sistema di tassazione, in un duplice senso: nei rapporti esterni con le altre categorie economiche (equità fiscale in generale), e per altro verso, con riferimento alle diverse condizioni e situazioni in cui venivano a trovarsi i contribuenti, all’interno della medesima categoria (equità fiscale interna).

Se consideriamo l’odierna situazione vediamo come sotto il primo profilo il 13 marzo, durante l’audizione dinnanzi alla Commissione Bilancio della Camera, il presidente della Corte dei conti, Luigi Giampaolino ha denunciato che il Paese sta avviandosi verso una pressione fiscale di oltre il 45% del Pil.

Un grado di pressione fiscale da primato mondiale, tale da comportare seri problemi alla crescita del Paese.

Se consideriamo che tale dato è calcolato sul Pil virtuale (cioè maggiorato della quota di economia sommersa che in Italia e’ stimata nell’ordine del 18%) e non sul Pil reale, possiamo stimare che per la parte di sistema che si trova a regime (parliamo dei contribuenti che la Corte dei conti definisce onesti)  la pressione fiscale, costituita da imposte ed oneri sociali superi il 55 % .

Per un contribuente, investitore del risparmio negli immobili in locazione che debba pagare sui redditi l’Irpef con i criteri di progressività delle aliquote, le addizionali regionali e comunali, le tasse di scopo, l’Imu che potrà aggirarsi attorno al 15% del canone i conti son presto fatti.

Il fisco si mangia direttamente alla fonte oltre il 60% del reddito.

Per i contribuenti che applicano la cedolare secca il risultato è in una condizione ben peggiore a quella precedente l’introduzione di questa misura.

(Stesso discorso, sia pure con elementi controbilanciati, per i contribuenti soggetti ad Ires).

Il resto serve per pagare le spese manutentive straordinarie, le opere di adeguamento tecnologico ed energetico, le spese di assicurazione e di amministrazione-gestione dell’immobile il tutto onerato di relative imposte ed oneri sociali.

Carico fiscale reale dunque tra il 70 e l’80% del reddito e spesse volte oltre.

Non parliamo ovviamente di investimenti caricati del costo di mutui: l’ipotesi è assolutamente fuori dalla realtà.

Senza dire, tra l’altro, che con la riforma catastale l’imposta di successione tornerà ad essere intollerabile.

Ci chiediamo dunque quale  potrà essere mai, d’ora in avanti, l’interesse ad investire in Italia nella locazione.

E va aggiunto, per dovere di cronaca, che il mercato immobiliare è pesantemente calante sul fronte dei valori, sia di locazione, sia di acquisto.

La prospettiva: un serio freno alla redditività e nessuna scappatoia sul piano dell’interesse all’investimento.

FATTORI DISTORSIVI

Sotto il secondo profilo (equità interna nella fiscalità immobiliare ) osserviamo che  il Governo ha ritenuto di anticipare l’entrata in vigore dell’IMU.

Per far pagare in modo congruo coloro che, sulla base di rendite catastali remote pagano poco, sono stati introdotti dei coefficienti moltiplicatori della base imponibile che si applicano indistintamente a tutte le rendite: anche a quelle rivalutate, recentemente attribuite ed anche a quelle attribuende in futuro.

In tal modo tutti questi contribuenti si trovano a pagare l’imposta su una base imponibile che rischia di esser maggiore del valore di mercato dell’immobile. Ci chiediamo: è  equo tutto questo?
Sarebbe come se, par far pagare chi dichiara poco ai fini Irpef si raddoppiassero le aliquote. Chi dichiara il giusto finirebbe per farsi espropriare.

Sul piano costituzionale si potrebbe osservare che prevedere il meccanismo della rivalutazione con coefficienti moltiplicatori secchi comporta un effetto distorsivo che costringe a trattare il modo uguale situazioni molto diverse fra loro, ledendo il principio di uguaglianza e di ragionevolezza(art. 3 Cost.).

In generale, si dice, non ha senso sacrificare la proprietà degli immobili oltre limiti ragionevoli.

E dunque se anticipazione delll’Imu dev’essere, sia anticipazione dell’Imu vera e propria con le stesse logiche di quell’imposta, quali definite dalla legge istitutiva ( legge sul Federalismo fiscale municipale ) e non altro.

Quella introdotta dal Governo viceversa è una imposta in forma ibrida che non è  l’ICI perché assorbe, a differenza di quest’ultima, l’Irpef sul reddito fondiario ed altre imposte; un’imposta ibrida in cui certe disposizioni della legge originaria non sono state abrogate e non si applicano per semplice incompatibilità con il decreto Salva Italia, mentre altre sono state introdotte per mascherare, dietro un’imposta comunale, un forte prelievo a favore dello Stato.

La legge sul federalismo fiscale municipale, istitutiva dell’Imu, che evidentemente si  preoccupava  di mantenere l’equilibrio economico della locazione in Italia, prevedeva la riduzione alla metà delle aliquote base dell’imposta per tutti gli immobili concessi in locazione, abitativi e per usi diversi, qualsiasi fosse il tipo di contratto in essere.

Ed in linea con quella legge, circolava prima del Consiglio dei Ministri una bozza contenente una norma che prevedeva la riduzione al 4 per mille dell’aliquota base del 7,6 per mille relativamente gli immobili locati; ed alla fine e’ uscito un testo in cui tale previsione era stata cassata con un semplice tratto di penna e senza prevederne l’abrogazione nella precedente legge.

L’ impostazione fatta propria dal Governo, frutto di decisioni che forse avrebbero meritato maggior attenzione e ponderazione, potrebbe esser foriera di serie conseguenze negative per l’equilibrio economico della locazione in Italia.

Il Federalismo fiscale municipale viene inoltre  stravolto dalla norma sulla base della quale i comuni sono  tenuti a trasferire allo Stato metà del gettito che ricaverebbero dall’applicazione dell’aliquota base, e quindi risultano di fatto impediti a ridurre la stessa, per favorire, come avveniva per l’Ici, alcune situazioni meritevoli di tutela.

Qualcuno ha già detto che si tratta, sotto questo profilo, di una manovra profondamente ingiusta e contraria ai fondamentali principi costituzionali.  

Alcuni Sindaci, fra i quali il Sindaco di Milano Giuliano Pisapia, e parte dell’ Anci sono critici su tale impostazione che costringe di fatto i Comuni a rimetterci la faccia per fare gli esattori dello Stato.

Obbligare i Comuni a versare metà dei contributi allo Stato, sostengono alcuni giuristi, lede il principio dell’autonomia finanziaria, prevista dall’art. 119 Cost, negando il diritto a tributi “propri” da parte degli enti locali.

Ma in buona sostanza,si finisce coll’introdurre  un meccanismo esclusivamente penalizzante nei confronti dei contribuenti IMU, senza beneficio particolare per la finanza locale.

*     *     *

I proprietari edilizi nella storia del nostro Paese, non si sono mai sottratti ai loro doveri civili, sociali, fiscali.

Ed ancor oggi,  dinnanzi alla più grave recessione economica nella storia del Paese, come tessuto vitale e portante della nostra società, stanno facendo appieno il loro dovere.

Luigi Einaudi aveva scritto che chi ha investito i propri risparmi nella casa nove volte su dieci è  un buon cittadino.

 Noi ci crediamo e ci sforziamo di esserlo; ma proprio per questo ci preoccupiamo che non abbiano a venir mai meno quelle condizioni imprescindibili perché possa mantenersi la funzione sociale ed economica della proprietà edilizia.

Noi non siamo contro il Governo Monti, che sta facendo un grande sforzo per ammodernare il Paese: chiediamo qualche correttivo alla manovra per eliminare i fattori distorsivi e sperequativi presenti nella normativa che disciplina il trattamento fiscale degli immobili, in particolare di quelli locati.

 

 

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