Convegno Assoedilizia 28.3.2012 “La casa paga il costo della crisi economica” – Relazione del Dott. Antonio Piccolo

L’IMU “sperimentale”
Differenze con l’ICI e alcuni aspetti applicativi

La nuova imposta comunale, ossia l’imposta municipale propria (IMU), è già legge dello Stato e si applica dal 1° gennaio di quest’anno. Difatti la L. 214/2011 ha convertito, con modificazioni, il D.L. 201/2011 (decreto “Salva-Italia” o “decreto Monti”) che con l’art. 13 ha anticipato l’applicazione dell’IMU all’anno 2012. Non possiamo però fare a meno di rilevare che l’IMU, come l’ICI, è una vera e propria imposta erariale (anche se una parte del gettito va ai Comuni) poiché istituita dalla legge dello Stato (cfr. Corte costituzionale, fra tante, sentenza n. 75 del 24 febbraio 2006). Un altro aspetto in comune tra l’ICI e l’IMU è che entrambi i tributi sono diretti, reali e patrimoniali (cfr. Corte costituzionale, sentenza n. 111 del 22 aprile 1997; Corte di cassazione, sezione tributaria, sentenza n. 18549 del 4 dicembre 2003)

 Presupposto dell’imposta

Il presupposto dell’IMU, come per l’ICI, è il possesso formale a titolo di proprietà o altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi e superficie) di fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli ubicati nel territorio dello Stato, a qualsiasi uso destinati, ivi compresi quelli strumentali o alla cui produzione o scambio è diretta l’attività dell’impresa.
L’IMU però si applica anche all’abitazione “principale” del soggetto passivo e ai fabbricati rurali ad uso sia abitativo, sia strumentale all’esercizio delle attività agricole. 
In via interpretativa, invece, dovrà essere chiarito se esulano, come riteniamo, dal campo di applicazione dell’IMU (cfr. C.M. n. 9/249 del 14 giugno 1993):

–         i terreni, diversi dalle aree fabbricabili, sui quali non vengono svolte le attività agricole di cui all’art. 2135 del codice civile. Trattasi di terreni normalmente inutilizzati (cosiddetti “incolti”) e di quelli, non pertinenziali di fabbricati, utilizzati per attività diverse da quelle agricole;
–         i terreni, diversi dalle aree fabbricabili, sui quali le attività agricole sono esercitate in forma non imprenditoriale. Trattasi di piccoli appezzamenti di terreno (cosiddetti “orticelli”) coltivati in modo occasionale senza strutture organizzative.

 L’IMU dovrebbe riguardare anche i seguenti beni:

 –         fabbricati costruiti abusivamente, indipendentemente dal fatto che per essi sia stata presentata o meno l’istanza di sanatoria edilizia (cfr. R.M. 6 giugno 1994 prot. 2/138);
–         impianti o parchi eolici finalizzati alla generazione di energia elettrica che devono essere censiti alla categoria catastale D/1 (conforme, Agenzia del Territorio, circolare n. 14/T del 22 novembre 2007 e risoluzione n. 3/T del 6 novembre 2008; Corte di cassazione, sezione tributaria, fra tante, sentenza n. 4028 del 14 marzo 2012);
–         i padiglioni fieristici (cfr. Commissione tributaria regione Veneto, sentenza n. 25/06/10);
–         posti barca (cfr. Commissione tributaria provinciale di Genova, sentenza n. 270/05/11). 

Si rammenta infine che in tema di ICI i giudici di legittimità hanno ritenuto tassabili anche le piattaforme petrolifere per l’estrazione di idrocarburi situate nel tratto di mare, facente parte del demanio statale, antistante il Comune competente (Corte di cassazione, sezione tributaria, sentenza n. 13794 del 27 giugno 2005).   

Definizione degli immobili

Il presupposto dell’imposta è dunque il possesso di fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli ubicati nel territorio dello Stato. Poiché il comma 2 della norma IMU (art. 13 del D.L. n. 201/2011) richiama espressamente l’applicazione dell’art. 2 del decreto ICI, si ha la stessa definizione di fabbricati e terreni prevista in tema di ICI e quindi:

a)    per “fabbricato” deve intendersi l’unità immobiliare iscritta o iscrivibile al catasto edilizio urbano (catasto dei fabbricati), considerandosi parte integrante del fabbricato stesso l’area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza. Il fabbricato di nuova costruzione, invece, è sottoposto a tassazione a decorrere dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione o, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato;
b)    per “area fabbricabile” deve intendersi l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale (P.R.G. o P.G.T.) adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione della regione e dell’adozione di strumenti attuativi del medesimo (cfr. art. 36, comma 2, del D.L. n. 223/2006 convertito dalla L. n. 248/2006). In ogni caso, non sono considerati fabbricabili i terreni posseduti e condotti direttamente da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali (I.A.P.) sui quali persista l’utilizzazione agro-silvo-pastorale mediante l’esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura e all’allevamento di animali (cosiddetta “finzione giuridica”);
c)     per “terreno agricolo” deve intendersi il terreno adibito all’esercizio delle attività agricole indicate nell’art. 2135 del codice civile (coltivazione del fondo, selvicoltura, allevamento di animali). 

Con riferimento al trattamento ICI delle aree pertinenziali dell’abitazione (ad esempio, i giardini), si segnala un orientamento non univoco della sezione tributaria della Corte di cassazione sulla non tassabilità delle aree stesse (conforme, sentenze n. 17035 del 26 agosto 2004, n. 5755 del 16 marzo 2005; difforme, sentenze n. 25127 del 30 novembre 2009 e 16207 del 9 luglio 2010).
Infine, è appena il caso di ricordare che l’art. 31, comma 20, della L. n. 289/2002 (Finanziaria 2003) ha disposto espressamente che i Comuni, quando attribuiscono a un terreno la natura di area fabbricabile (ad esempio, terreno agricolo divenuto area industriale), hanno l’obbligo di dare comunicazione al proprietario a mezzo del servizio postale con modalità idonee a garantirne l’effettiva conoscenza da parte del contribuente (cfr. Corte di cassazione, sezione tributaria, sentenza n. 15558 del 2 luglio 2009).

 Abitazione principale

Il comma 2, secondo periodo, della norma IMU definisce l’abitazione “principale” del soggetto passivo in modo differente dalla nozione valida ai fini dell’ICI. Agli effetti dell’IMU, infatti, l’abitazione principale è l’immobile, iscritto o iscrivibile al catasto edilizio urbano come “unica unità immobiliare”, nel quale il possessore (titolare del diritto di proprietà o altro diritto reale di godimento) “dimora abitualmente e risiede anagraficamente”.
Come si può notare, in sintonia con l’art. 43 del codice civile e dell’art. 3 del D.P.R. n. 223/1989, la norma IMU richiede la sussistenza della residenza sia effettiva (dimora abituale), sia anagrafica del contribuente e non anche la residenza (effettiva e/o anagrafica) dell’eventuale suo nucleo familiare (cfr. Corte di cassazione, sezione tributaria, sentenza n. 14389 del 15 giugno 2010). Ne discende che se il contribuente dimora abitualmente (cfr. Agenzia delle Entrate, risoluzione n. 218/E del 30 maggio 2008) in un Comune diverso da quello in cui risiede anagraficamente, non potrà accedere al trattamento di favore (aliquota ridotta e detrazione d’imposta). 
L’espressione “unica unità immobiliare” è chiaramente finalizzata a vanificare il consolidato indirizzo della giurisprudenza tributaria di legittimità, secondo cui il contemporaneo utilizzo di più unità immobiliari contigue, censite in catasto separatamente e distintamente, non costituisce ostacolo all’applicazione dei benefici previsti per l’abitazione principale del soggetto passivo (Corte di cassazione, fra tante, sentenze n. 25902 del 29 ottobre 2008 e n. 3397 del 12 febbraio 2010; ordinanza n. 20567 del 7 ottobre 2011). Questo significa che l’abitazione principale del soggetto passivo è costituita soltanto da una sola unità immobiliare (fabbricato) e che, a decorrere dal 1° gennaio 2012, in caso di due appartamenti contigui il trattamento agevolato per entrambi gli immobili è consentito soltanto se il contribuente procede alla loro fusione catastale, sempre che i diritti reali sugli stessi siano omogenei (cfr. Agenzia del Territorio, nota 21 febbraio 2002 prot. 15232).

 Pertinenze

Secondo il terzo periodo dello stesso comma 2 della norma IMU, per “pertinenze dell’abitazione principale” devono intendersi esclusivamente le unità immobiliari classificate alle seguenti categorie catastali:

–         C/2 – Magazzini e locali di deposito;
–         C/6 – Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse;
–         C/7 – Tettoie chiuse o aperte, posti auto su aree private, posti auto coperti. 

Tali pertinenze possono rientrare nel regime agevolato nella misura massima di un’unità immobiliare per ciascuna categoria catastale, anche se censite unitamente all’abitazione. Alla formazione del numero massimo, quindi, concorrono anche le pertinenze che non hanno un’autonoma rendita catastale poiché sono censite unitamente all’abitazione. In alcuni casi, si prospettato la necessità di scorporare dall’abitazione principale le pertinenze che formano una rendita catastale unitaria e inscindibile (cfr. C.M. n. 318/E del 14 dicembre 1995).
Tuttavia, a ben vedere, nemmeno il legislatore dell’IMU ha fornito una specifica nozione di “pertinenza”, per cui anche ai fini della nuova imposta comunale e, in particolare, agli effetti delle pertinenze dell’abitazione diversa da quella principale la definizione andrebbe mutuata da quella prevista dall’art. 817 del codice civile. Ne discende che i presupposti fondamentali per la sussistenza del “vincolo” pertinenziale sono (cfr. Agenzia delle entrate, risoluzione n. 149/E dell’11 aprile 2008):

–         l’elemento soggettivo, rappresentato dalla volontà effettiva di creare un vincolo di strumentalità e complementarietà funzionale tra il bene principale (abitazione) e quello accessorio (ad esempio, box);
–         l’elemento oggettivo, consistente nel rapporto funzionale corrente tra l’abitazione (bene principale) e le pertinenze (cantina, soffitta, box). 

La norma IMU però, rispetto alla disciplina dell’ICI, ha eliminato ogni incertezza sull’individuazione e sul numero delle pertinenze dell’abitazione principale. La lettera b) del suo comma 14, infatti, ha abrogato espressamente la disciplina di dettaglio prevista dall’art. 59, comma 1, lettera d), del D.Lgs. n. 446/1997.
Rimane il dubbio sull’ubicazione della pertinenza (ad esempio il box) che, a nostro parere, non necessariamente deve essere situata nello stesso stabile dell’edificio e che può essere acquistato anche in seguito all’acquisto dell’abitazione. 
Si ricorda che un’unità immobiliare può essere considerata pertinenza dell’abitazione, se entrambi i beni appartengono allo stesso soggetto passivo (cfr., fra tante, C.M. n. 114/E del 25 maggio 1999).
Infine, per completezza espositiva, è appena il caso di rimarcare che la norma IMU ha adottato la medesima disciplina stabilita dall’imposta di registro (o dell’IVA) di cui all’art. 1, nota II-bis), comma 3, della tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986 (TUR). Come dire che il legislatore tributario non si è ancora accorto che un nucleo familiare solitamente possiede più di un box.            

 Potestà dei Comuni

 L’IMU “sperimentale” trova applicazione su tutti i Comuni del territorio dello Stato, compresi quindi quelli appartenenti alle regioni a statuto speciale e alle province autonome. Analogamente alla disciplina dell’ICI, quindi, la nuova imposta è accertata, liquidata e riscossa da ciascun Comune (soggetto attivo) per i beni immobili la cui superficie insiste, interamente o prevalentemente, sul territorio del Comune stesso (cfr. R.M. n. 53/E del 9 aprile 1996).
Si può notare che né la norma IMU né la disciplina dell’IMU “a regime” richiamano l’applicabilità dell’art. 4 del decreto ICI, secondo cui l’imposta non si applica per i beni immobili di cui il Comune impositore competente sia titolare del diritto di proprietà o altro diritto reale di godimento (comma 1). Ne discende che i Comuni sono costretti a disporre l’esenzione per i terreni e i fabbricati non destinati esclusivamente ai compiti istituzionali (art. 59, comma 1, lettera b), del D.Lgs. n. 446/1997), per evitare di pagare l’IMU a se stessi e di versare allo Stato la relativa quota d’imposta.  
La norma IMU ha attribuito la potestà regolamentare ai Comuni che, quindi, possono:

 –         modificare, in aumento o in diminuzione, l’aliquota di base (0,76%) sino a 0,3 punti percentuali;
–         modificare, in aumento o in diminuzione, l’aliquota ridotta (0,4%) per l’abitazione principale e pertinenze sino a 0,2 punti percentuali;
–         diminuire l’aliquota ridotta pari allo 0,2% per i fabbricati rurali strumentali sino allo 0,1%;
–         ridurre l’aliquota di base pari allo 0,76% sino allo 0,4% nel caso di beni immobili non produttivi di reddito fondiario (art. 43 del D.P.R. n. 917/1986), oppure posseduti da soggetti IRES o concessi in locazione;
–         aumentare l’importo della detrazione fino ad azzerare l’imposta dovuta per l’abitazione principale;
–         estendere le agevolazioni previste per l’abitazione principale agli anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, come disposto dall’art. 3, comma 56, della L. n. 662/1996;
–         introdurre l’accertamento con adesione del contribuente e gli altri strumenti di deflazione contenzioso;
–         stabilire ulteriori condizioni di favore ai sensi degli artt. 52 e 59 del D.Lgs. n. 446/1997. 

Nell’economia del discordo è utile rimarcare che il comma 1 del citato art. 52 del D.Lgs. n. 446/1997 dispone espressamente che i Comuni possono disciplinare le proprie entrate anche tributarie, salvo per quanto attiene all’individuazione e definizione delle “fattispecie imponibili”, dei “soggetti passivi” e dell’aliquota “massima” dei tributi, nel rispetto delle esigenze di semplificazione degli adempimenti dei contribuenti (cfr. C.M. n. 118/E del 26 maggio 1999; R.M. n. 1/FL del 19 febbraio 2001).  
Dal canto suo l’art. 59 dello stesso D.Lgs. n. 446/1997, come novellato dal comma 14 della norma IMU, attribuisce ai Comuni la facoltà di (cfr. C.M. n. 101/E del 17 aprile 1998; C.M. n. 296/E de 31 dicembre 1998):

a)    stabilire ulteriori condizioni ai fini dell’applicazione della “finzione giuridica” di cui all’art. 2, comma 1, lettera b), del decreto ICI, concernente i terreni considerati non fabbricabili, anche con riferimento alla quantità e qualità di lavoro effettivamente dedicato all’attività agricola da parte dei coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali (I.A.P.) e del proprio nucleo familiare;
b)   disporre l’esenzione per gli immobili, non destinati esclusivamente ai compiti istituzionali, posseduti dallo Stato, dalle regioni, dalle province, dagli altri Comuni, dalle comunità montane, dai consorzi fra detti enti (cfr. art. 31, comma 18, della Finanziaria 2003), dalle aziende sanitarie locali;
c)    stabilire che l’esenzione di cui all’art. 7, comma 1, lettera i), del decreto ICI, concernente i beni immobili utilizzati da enti non commerciali, si applica soltanto ai fabbricati e a condizione che gli stessi, oltre che utilizzati, siano anche posseduti dall’ente commerciale utilizzatore (cfr. Corte costituzionale, ordinanze n. 429 del 19 dicembre 2006 e n. 19 del 26 gennaio 2007);
d)   prevedere il diritto al rimborso dell’imposta pagata per le aree successivamente divenute inedificabili, stabilendone termini, limiti temporali e condizioni, con riguardo anche alle modalità e alla frequenza delle varianti apportate agli strumenti urbanistici;
e)    determinare periodicamente e per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili, al fine di limitare il potere di accertamento qualora l’imposta sia stata versata sulla base di un valore non inferiore a quello predeterminato, secondo criteri improntati al perseguimento dello scopo di ridurre al massimo l’insorgenza di contenzioso;
f)      stabilire che si considerano regolarmente eseguiti i versamenti effettuati da un contitolare anche per conto degli altri (cfr. R.M. n. 95/E del 30 luglio 1998);
g)   introdurre l’istituto dell’accertamento con adesione del contribuente, sulla base dei criteri stabiliti dal D.Lgs. n. 218/1997 (cfr. art. 50 della L. n. 449/1997; R.M. n. 25/E dell’8 aprile 1998);
h)   stabilire differimenti di termini per i versamenti, per situazioni particolari (calamità naturali, decesso del contribuente). 

Sono invece norme definitive:

–         l’art. 56 del D.L. n. 1/2012 (cosiddetto “decreto liberalizzazioni” convertito dalla L. n. 27/2012), con il quale è stato aggiunto alla norma IMU il comma 9-bis che attribuisce ai Comuni la facoltà di ridurre l’aliquota di base fino allo 0,38% (3,8 per mille) per i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fino a quando permane tale destinazione e non siano concessi in locazione, e comunque per un periodo non superiore a 3 anni dall’ultimazione dei lavori;

– l’art. 91-bis dello stesso “decreto liberalizzazioni”, con cui è stata modificata la lettera i) dell’art. 7 del decreto ICI e abrogato il comma 2-bis dell’art. 7 del D.L. n. 203/2005. In virtù di tali modifiche, gli enti pubblici e privati non commerciali sono esenti dall’IMU nel caso di utilizzo di beni immobili destinati esclusivamente allo svolgimento non commerciale delle attività indicate nella stessa lettera i). In caso di utilizzo misto, l’esenzione opera soltanto sulla parte dell’immobile adibito nel quale si svolge l’attività di natura non commerciale.

 Norme non richiamate 

 La disciplina dell’IMU, sia “sperimentale, sia “a regime”, non ha previsto la facoltà di disporre agevolazioni per le seguenti fattispecie:

 –         immobili posseduti dagli enti senza scopi di lucro (art. 6, comma 2, del decreto ICI);
–         installazione di impianti a fonte rinnovabile per la produzione di energia elettrica o termica per uso domestico (art. 6, comma 2-bis, del decreto ICI);
–         fabbricati adibiti ad abitazione principale del soggetto passivo e persone in situazioni di particolare disagio economico-sociale (art. 8, comma 3, del decreto ICI);
–         interventi volti al recupero di unità immobiliari inagibili o inabitabili (art. 1, comma 5, della L. n. 449/1997);
–         stipulazione di contratti di locazione cosiddetti “agevolati” (art. 2, comma 4, della L. n. 431/1998, come interpretato dall’art. 2, comma 288, della L. n. 244/2007).

 Tali agevolazioni s’intrecciano con altre norme di favore non espressamente richiamate e precisamente:

 – l’art. 1, comma 86, della L. n. 549/1995 (Finanziaria 1996), secondo cui i Comuni possono deliberare agevolazioni (riduzioni) sui tributi di propria competenza “fino alla totale esenzione per gli esercizi commerciali e artigianali situati in zone precluse al traffico a causa dello svolgimento di lavori per la realizzazione di opere pubbliche che si protraggono per oltre sei mesi” (cfr. R.M. n. 222/E del 19 settembre 1996);
– l’art. 4, comma 1, del D.L. n. 437/1996 (convertito dalla L. n. 556/1996), secondo cui i Comuni possono deliberare un’aliquota ridotta con riferimento anche al fabbricato locato con contratto registrato a un soggetto che lo utilizza come abitazione principale (cfr. C.M. n. 96/E del 4 aprile 1997; C.M. n. 23/E dell’11 febbraio 2000); 
– l’art. 21, comma 1, del D.Lgs. n. 460/1997, secondo cui i Comuni possono deliberare, nei confronti delle ONLUS, la riduzione o l’esenzione dal pagamento dei propri tributi e dai connessi adempimenti (cfr. C.M. n. 168/E del 26 giugno 1998);
– l’art. 16, comma 5, della L. n. 328/2000, secondo cui i Comuni possono deliberare ulteriori riduzioni ICI per l’abitazione costituente “prima casa” delle famiglie con specifiche responsabilità di cura (ad esempio, famiglie che hanno a carico soggetti non autosufficienti con problemi di grave e temporanea difficoltà economica e famiglie di recente immigrazione che presentino gravi difficoltà di inserimento sociale);
– l’art. 23, comma 1, della L. n. 383/2000, secondo cui i Comuni possono deliberare riduzioni sui tributi di propria competenza per le associazioni di promozione sociale;
– l’art. 4, comma 5, del D.Lgs. n. 207/2001, secondo cui i Comuni possono adottare, nei confronti delle istituzioni riordinate in Aziende pubbliche di servizi alla persona o in persone giuridiche di diritto privato (ex I.P.A.B.), la riduzione o l’esenzione dal pagamento dei tributi di propria competenza;  
– l’art. 3, comma 6, del D.L. n. 240/2004 (convertito dalla L. n. 269/2004), secondo cui i Comuni possono deliberare aliquote ICI agevolate o l’esenzione dal pagamento dell’imposta relativamente agli alloggi oggetto dei contratti “agevolati”, anche differenziando l’agevolazione in funzione delle diverse tipologie di contratto;
– l’art. 5-bis, comma 4, del D.L. n. 86/2005 (convertito dalla L. n. 148/2005), secondo cui i Comuni, al fine di incrementare la disponibilità di alloggi da destinare ad abitazione principale, possono deliberare riduzioni ICI per i fabbricati adibiti ad abitazione principale del proprietario, a condizione che resti invariato il gettito totale dell’imposta e previo contestuale incremento delle aliquote da applicare alle aree edificabili;
– l’art. 1, comma 593, della L. n. 266/2005 (Finanziaria 2006), secondo cui i Comuni, al fine di promuovere la realizzazione degli insediamenti turistici, possono deliberare anche l’esenzione ICI, oppure l’applicazione di riduzioni o detrazioni d’imposta;
– l’art. 2, comma 1, della L. n. 9/2007, secondo cui i Comuni possono prevedere, per i proprietari di fabbricati locati ai conduttori in particolare disagio abitativo e per il periodo di sospensione della procedura esecutiva di sfratto, esenzioni o riduzioni ICI.  

 Soggetti passivi

 I soggetti passivi sono le persone fisiche, le società, le imprese, le associazioni, gli enti e gli altri soggetti titolari del diritto di proprietà sui beni immobili o altro diritto reale di godimento sugli stessi. In buona sostanza, ai fini dell’IMU i soggetti passivi sono gli stessi soggetti di cui all’art. 3 del decreto ICI, come novellato dall’art. 8, comma 1, della L. n. 99/2009, ossia (cfr. C.M. n. 118/E del 7 giugno 2000): 

– i titolari del diritto di (piena) proprietà;
– i titolari dei diritti reali di godimento (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi e superficie);
– i locatari finanziari o utilizzatori di beni immobili concessi in leasing  (cfr. C.M. n. 109/E del 18 maggio 1999);
– i concessionari di beni immobili insistenti su aree demaniali come, ad esempio, gli stabilimenti balneari (cfr. R.M. n. 1/DPF del 6 marzo 2003; R.M. n. 3/DF del 10 agosto 2009).  

 Nella platea dei soggetti passivi dovrebbero rientrare anche i gestori di beni facenti parte del patrimonio immobiliare pubblico (cfr. R.M. n. 1/DPF del 22 maggio 2007).
Nessun obbligo scatta invece in capo al nudo proprietario, al locatario, all’affittuario o al comodatario, essendo questi soggetti completamente estranei alla tassazione.
Nell’ambito dei beni immobili concessi in locazione finanziaria (leasing) – anche se ancora da costruire o in corso di edificazione – il soggetto passivo è il locatario a decorrere dalla data in cui è stato stipulato il contratto e per tutta la sua durata. Al riguardo si segnala l’indirizzo giurisprudenziale secondo cui in caso di riscatto del bene, la base imponibile ICI è costituita non solo dal prezzo di riscatto, ma anche dalla somma dei canoni previsti dal contratto di locazione finanziaria (Corte di cassazione, sezione tributaria, fra tante, sentenza n. 7332 del 26 marzo 2010).  
Si rammenta altresì che il diritto reale di abitazione è quello spettante, se effettivamente esercitato;

–         al socio della cooperativa edilizia non a proprietà indivisa, relativamente alloggio assegnatogli anche in via provvisoria (cfr. Corte di cassazione, sezione tributaria, sentenza n. 18294 del 10 settembre 2004);
–         al coniuge superstite sulla casa adibita a residenza familiare, ai sensi dell’art. 540, secondo comma, del codice civile (cfr. C.M. n. 118/E del 7 giugno 2000; Corte di cassazione, sezione tributaria, sentenza n. 1920 del 29 gennaio 2008). 

Tale diritto di abitazione si estende alle eventuali pertinenze, ancorché distintamente iscritte in catasto con rendita autonoma (cantina, soffitta, box). Secondo un principio di diritto stabilito dai giudici di legittimità, l’assegnatario dell’alloggio di edilizia residenziale pubblica (ex I.A.C.P.) concesso in locazione con patto di futura vendita e riscatto, non essendo titolare di un diritto reale di godimento, non assume la qualità di soggetto passivo dell’ICI (cfr. R.M. n. 5/DPF del 18 ottobre 2007; Corte di cassazione, sezione tributaria, sentenza n. 654 del 14 gennaio 2005). 
Infine, è utile rimarcare che in caso di separazione legale personale o di divorzio i soggetti passivi, relativamente alla casa familiare assegnata dal giudice, sono entrambi i coniugi o ex coniugi, ciascuno per la propria quota di diritto, se contitolari del diritto di proprietà o altro diritto reale di godimento sulla casa stessa (art. 6, comma 3-bis, del decreto ICI). 

Basi imponibili

Prima di addentrarci nello specifico, è utile ricordare che anche ai fini dell’IMU la determinazione della base imponibile dei beni immobili non può prescindere dalla rivalutazione del 5% per le rendite catastali urbane e del 25% per i redditi dominicali dei terreni.   

 A) Fabbricati

Per i fabbricati iscritti in catasto (rendite vigenti al 1° gennaio di ogni anno) e per quelli non iscritti (fabbricati posseduti non interamente da imprese) o che hanno subito variazioni permanenti, la base imponibile si ricava moltiplicando la rendita (attribuita dall’ufficio o proposta dal contribuente con la procedura Doc-Fa), rivalutata del 5%, per il seguente coefficiente moltiplicatore:

 –         160 per i fabbricati classificati o classificabili al gruppo catastale A (abitazioni di varie tipologie) e alle citate categorie catastali C/2, C/6 e C/7, esclusa la categoria catastale A/10;  
–         140 per i fabbricati classificati o classificabili al gruppo catastale B (collegi, convitti, case di cura, uffici pubblici) e alle categorie catastali C/3 (laboratori per arti e mestieri), C/4 (fabbricati per esercizi sportivi) e C/5 (stabilimenti balneari);
–         80 per i fabbricati classificati o classificabili alla categoria catastale D/5 (banche e assicurazioni);
–         80 per i fabbricati classificati o classificabili alla categoria catastale A/10 (uffici e studi privati);
–         60 per i fabbricati classificati o classificabili al gruppo catastale D (opifici, alberghi, teatri, ospedali), esclusa la categoria catastale D/5. A decorrere dal 1° gennaio 2013, tale coefficiente sarà pari a 65;
–         55 per i fabbricati classificati o classificabili alla categoria catastale C/1 (negozi e botteghe).

 B) Fabbricati d’interesse storico o artistico

Ai fini dell’ICI per i fabbricati d’interesse storico o artistico (art. 10 del D.Lgs. n. 42/2004) la rendita catastale era determinata mediante l’applicazione della tariffa d’estimo di minore ammontare tra quelle previste per le abitazioni della zona censuaria dell’ubicazione del fabbricato (art. 2, comma 5, del D.L. n. 16/1993 convertito dalla L. n. 75/1993). Peraltro, secondo un recente principio di diritto stabilito dalle sezioni unite civili della Corte di cassazione, la minore tariffa d’estimo si applica anche nel caso in cui i fabbricati storici o artistici siano oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia o urbanistica (sentenza n. 5518 del 9 marzo 2011).
Il legislatore dell’IMU, sia “sperimentale” sia “a regime”, non ha richiamato l’applicabilità di questa particolare agevolazione. Fabbricati, questi, che avranno comunque una base imponibile più elevata rispetto a quella dell’ICI per effetto del coefficiente moltiplicatore pari a 160.

C) Fabbricati posseduti interamente da imprese

Per i fabbricati appartenenti interamente alle imprese, classificabili al gruppo catastale D, distintamente contabilizzati e sforniti sin dall’origine di rendita catastale (cfr. R.M. n. 35/E del 1° marzo 1999), la base imponibile è determinata con riferimento ai costi di acquisizione e incrementativi contabilizzati (al lordo dei fondi di ammortamento), aggiornati da appositi coefficienti di attualizzazione che saranno stabiliti con apposito decreto del Ministro dell’Economia e delle Finanze.
Si ricorda che il criterio contabile va seguito fino alla fine dell’anno di tassazione nel corso del quale è attribuita al fabbricato la rendita catastale, oppure è annotata negli atti catastali la rendita “proposta”. A decorrere dall’anno d’imposta successivo, invece, il valore del fabbricato deve essere determinato con il criterio catastale e non più con quello contabile (cfr. R.M. n. 27/E del 9 aprile 1998; Corte costituzionale, sentenza n. 67 del 24 febbraio 2006). Tuttavia, secondo un recente principio di diritto stabilito in tema di ICI, il criterio contabile non ha carattere inderogabile (Corte di cassazione, sezioni unite civili, sentenza n. 3666 del 15 febbraio 2011).      

 D) Fabbricati rurali     

L’IMU, sia “sperimentale” sia “a regime”, trova applicazione anche con riferimento ai fabbricati rurali ad uso abitativo o strumentale, ivi compresi i fabbricati destinati all’attività di agriturismo, in conformità alla L. n. 96/2006.
Sul tema dei fabbricati rurali la norma IMU ha stabilito espressamente:
–         l’abrogazione del citato art. 23, comma 1-bis, del D.L. n. 207/2008;
–         l’eliminazione del citato art. 7, commi 2-bis, 2-ter e 2-quater, del D.L. n. 70/2011;
–         la sanatoria delle domande di variazione della categoria catastale presentate anche dopo il 30 settembre 2011 (cfr. D.M. 14 settembre 2011; Agenzia del Territorio, circolare n. 6/T del 22 settembre 2011) e fino alla data del 28 dicembre 2011;
–         la presentazione della dichiarazione al catasto edilizio urbano dei fabbricati rurali iscritti al catasto terreni, entro il 30 novembre 2012, secondo la procedura informatica “Doc-Fa”. Per equità occorrerebbe rivedere la determinazione del reddito dominicale poiché il relativo valore, a suo tempo, è stato aumentato per la presenza del fabbricato (cfr. C.M. n. 50/E del 20 marzo 2000; N.M. n. 2037 del 6 febbraio 2001) che ora deve essere scorporato con la sopportazione di ulteriori oneri. Sono tuttavia esclusi i beni di cui all’art. 3, comma 3, del D.M. n. 28/1998 che non costituiscono oggetto di inventariazione (serre, vasche, tettoie, porcili, pollai); 
–         la corresponsione dell’imposta, nelle more della presentazione della predetta denuncia catastale, a titolo di acconto e salvo conguaglio, sulla base della rendita delle unità immobiliari similari già iscritte al catasto (rendita “presunta”). Il conguaglio dell’imposta è determinato dai Comuni a seguito dell’attribuzione della rendita catastale con la procedura “Doc-Fa”.                   

Si segnala infine la disposizione di cui al comma 8 dell’art. 29 del D.L. n. 216/2011 (convertito dalla L. n. 14/2012), in forza della quale il termine per la presentazione delle domande di variazione della categoria catastale (A/6 per i fabbricati rurali abitativi e D/10 per i fabbricati rurali strumentali) è il 30 giugno 2012.  

 E) Aree fabbricabili

 Per le aree fabbricabili la base imponibile è costituita dal valore commerciale al 1° gennaio di ogni anno. Più precisamente, ai sensi dell’art. 5, comma 5, del decreto ICI, il valore commerciale va determinato tenendo conto anche dei seguenti parametri:

 Ÿ        zona territoriale di ubicazione;
Ÿ        indice di edificabilità;
Ÿ        destinazione d’uso consentita;
Ÿ        oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione;
Ÿ        prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche. 

Si rammenta che la nozione di “area fabbricabile” è contenuta nel citato art. 36, comma 2, del D.L. n. 223/2006 e che i Comuni possono determinare, periodicamente e per zone omogenee, i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili, al fine di limitare il potere di accertamento.   

 F) Terreni agricoli

 Per i terreni agricoli la base imponibile è costituita dal valore che si ricava moltiplicando il reddito dominicale (risultante in catasto alla data del 1° gennaio di ogni anno), rivalutato del 25%, per i seguenti coefficienti moltiplicatori:

 –         110 per i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola (dovrebbero rientrare sia i pensionati in agricoltura, sia le società agricole);
–         130 per gli altri soggetti. 

Si ricorda che sono considerati “non fabbricabili” i terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali (I.A.P.) e che e che l’imposta è dovuta in misura intera, senza applicazione di alcuna franchigia o detrazione d’imposta. 

 Valori per l’annualità 2012 

Beni immobili

Tipologie catastali

Basi imponibili

Fabbricati (esclusi quelli A/10)

A – C/2 – C/6 – C/7

Rendita x 1,05 x 160

Fabbricati

 

B – C/3 – C/4 – C/5

 

Rendita x 1,05 x 140

 

Fabbricati

D/5

Rendita x 1,05 x 80

Fabbricati

A/10

Rendita x 1,05 x 80

Fabbricati (esclusi quelli D/5) 

D

Rendita x 1,05 x 60

Fabbricati

C/1

Rendita x 1,05 x 55

 Aree fabbricabili

 

Valore venale al 1° gennaio 2012

Terreni agricoli

Seminativo, vigneto,  oliveto, mandorleto

  • Se posseduti da coltivatori diretti o I.A.P.: Reddito dominicale x 1,25 x 110
  • Se posseduti da altri soggetti: Reddito dominicale x 1,25 x 130 

 Moltiplicatori a confronto   

Immobili

ICI

IMU

Fabbricati A – C/2 – C/6 – C/7 (esclusi quelli A/10)

100

160

Fabbricati B

140

140

Fabbricati C/3 – C/4 – C/5

100

140

Fabbricati A/10 – D/5

50

80

Fabbricati D (esclusi quelli D/5)

50

60

Fabbricati C/1

34

55

Terreni agricoli

75

110 o 130

 

 Esenzioni

 Il regime di esenzione è costituito dalle seguenti fattispecie, come previsto dal richiamato art. 9, comma 8, del D.Lgs. n. 23/2011:        

a)     immobili, destinati esclusivamente ai compiti istituzionali, posseduti dallo Stato e, nel proprio territorio, dalle regioni, dalle province, dai Comuni, dalle comunità montane, dai consorzi fra detti enti e dagli enti del servizio sanitario nazionale;
b)    fabbricati classificati o classificabili alle categorie catastali da E/1 a E/9;        
c)     fabbricati destinati ad usi culturali di cui all’art. 5-bis del D.P.R. n. 601/1973 (musei, biblioteche, archivi, cineteche);
d)    fabbricati ed eventuali pertinenze destinati esclusivamente all’esercizio del culto, purché compatibile con le disposizioni di cui agli artt. 8 e 19 della Costituzione (cfr. art. 2 della L. n. 206/2003; R.M. n. 1/DPF del 3 marzo 2004);
e)     fabbricati di proprietà della Santa Sede, come indicati negli artt. da 13 a 16 della L. n. 810/1929 (Trattato Lateranense);
f)      fabbricati appartenenti agli Stati esteri e alle organizzazioni internazionali per i quali, in base ad accordi resi esecutivi nel territorio dello Stato, era prevista l’esenzione dal pagamento dell’ILOR;
g)     terreni agricoli situati nelle aree montane o di collina delimitate ai sensi dell’art. 15 della L. n. 984/1977. L’elenco dei Comuni parzialmente o totalmente “delimitati” è riportato nella citata C.M. n. 9/249 del 14 giugno 1993;
h)     immobili utilizzati dagli enti pubblici e privati diversi dalle società, residenti nel territorio dello Stato, che non hanno per oggetto esclusivo o principale l’esercizio di attività commerciali (art. 73, comma 1, lettera c), del D.P.R. n. 917/1986), destinati esclusivamente allo svolgimento con modalità non commerciali:
 – delle attività assistenziali, previdenziali, sanitarie, didattiche, ricettive, culturali, ricreative e sportive;
– delle attività dirette all’esercizio del culto e alla cura delle anime, alla formazione del clero e dei religiosi (per scopi missionari), alla catechesi e all’educazione cristiana (art. 16, primo comma, lettera a), della L. n. 222/1985).        

Rispetto alla disciplina dell’ICI, il legislatore dell’IMU ha escluso dal regime di esenzione le seguenti fattispecie:
–         immobili posseduti dalle camere di commercio, industria, artigianato ed agricoltura, anche se destinati esclusivamente ai compiti istituzionali;
–         fabbricati che, dichiarati inagibili o inabitabili, venivano recuperati al fine di essere destinati alle attività assistenziali di cui alla L. n. 104/1992 (Legge quadro per l’assistenza, l’integrazione sociale e i diritti delle persone disabili), limitatamente al periodo di utilizzo dello svolgimento delle attività stesse.

Il legislatore dell’IMU non ha nemmeno richiamato l’applicabilità del comma 2 dell’art. 7 del decreto ICI, secondo cui l’esenzione spetta limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono le condizioni di favore.  

 Aliquote

 I commi da 6 a 9 della norma IMU recano una serie di aliquote, a partire da quella di base (aliquota ordinaria) fissata in misura pari allo 0,76% (7,6 per mille). Tuttavia i Comuni con deliberazione del consiglio comunale, adottata ai sensi dell’art. 52 del D.Lgs. n. 446/1997 (il termine per deliberare è stato prorogato al 30 giugno 2012), possono modificare (in aumento o in diminuzione) tale aliquota sino a 0,3 punti percentuali; quindi l’aliquota ordinaria può essere stabilita nelle misure minima dello 0,46% (4,6 per mille) e massima dell’1,06% (10,6 per mille).  
Per l’abitazione principale e pertinenze, invece, l’aliquota (ridotta) è pari allo 0,4% (4 per mille) che ciascun Comune può modificare (in aumento o in diminuzione) sino a 0,2 punti percentuali; quindi l’aliquota ridotta può essere fissata nelle misure minima dello 0,2% (2 per mille) e massima dello 0,6% (6 per mille).
Per i fabbricati rurali strumentali è prevista l’aliquota (minima) pari allo 0,2% (2 per mille) che ciascun Comune può ridurre fino allo 0,1% (1 per mille).
Inoltre, i Comuni possono ridurre l’aliquota di base (0,76% ovvero 7,6 per mille) fino allo 0,4% (4 per mille) per le seguenti fattispecie:
–         immobili non produttivi di reddito fondiario (ad esempio, fabbricati strumentali dell’impresa);
–         immobili posseduti dai soggetti IRES (società di capitali, enti commerciali, trust);
–         immobili concessi in locazione (ad esempio, fabbricati anche storici o artistici destinati ad abitazione principale dei conduttori).         

Tuttavia, in modo particolare su queste ultime fattispecie, attendiamo gli opportuni chiarimenti per una più corretta applicazione della nuova imposta.    

Detrazioni

La norma IMU, nel reintrodurre la tassazione dell’abitazione principale e pertinenze del soggetto passivo (comma 2), ha abrogato espressamente l’art. 1 del citato D.L. n. 93/2008 (lettera a) del comma 14) che, come noto, aveva escluso dall’ICI l’abitazione principale diversa dalle unità immobiliari censite alle citate categorie catastali A/1, A/8 e A/9.    
Analogamente a quanto avveniva ai fini dell’ICI, l’imposizione dell’abitazione principale è stata attenuata con la previsione di una detrazione d’imposta. Il comma 10, infatti, ha stabilito che dall’imposta dovuta sia per l’unità immobiliare adibita ad abitazione principale, sia per le eventuali pertinenze, il contribuente deve sottrarre, fino a concorrenza del suo ammontare, l’importo complessivo di 200 euro (detrazione ordinaria).   
L’importo della detrazione va rapportato al periodo dell’anno durante il quale si protrae detta destinazione e va suddiviso in parti uguali, in presenza di più soggetti passivi dimoranti e residenti nella medesima abitazione (cfr. C.M. n. 118/E del 7 giugno 2000). Si ricorda che l’eventuale eccedenza della detrazione può essere portata in diminuzione dall’imposta dovuta per le pertinenze dell’abitazione principale (cfr. C.M. n. 114/E del 25 maggio 1999).         
Per le annualità 2012 e 2013 la detrazione ordinaria è maggiorata di 50 euro per ogni figlio di età non superiore a 26 anni, purché dimorante abitualmente e residente anagraficamente nell’abitazione principale del soggetto passivo. Il figlio non deve necessariamente essere fiscalmente a carico. Al riguardo dovrà essere chiarito se il beneficio compete anche ai figli che prestano servizio militare o che dimorano altrove perché studenti universitari. La circolare esplicativa dovrà altresì chiarire per quale periodo (mesi) va computata la detrazione in caso di compimento del 26° anno di età nel corso dell’anno.   
L’importo complessivo della maggiorazione, al netto della detrazione ordinaria (200 euro), non può superare l’ammontare di 400 euro (detrazione per un numero massimo di 8 figli).
Sulle modalità di ripartizione delle detrazioni (ordinaria e maggiorata) in presenza di più soggetti passivi (ad esempio, coniugi comproprietari dell’abitazione), chi scrive ritiene applicabile la regola consueta che prevede la suddivisione del beneficio in parti uguali, a prescindere quindi dalla quota di diritto. Tuttavia anche su questo punto occorre una pronuncia.
Per espressa disposizione, ciascun Comune può aumentare l’importo della detrazione fino ad azzerare l’imposta dovuta per l’abitazione principale e pertinenze, nel rispetto dell’equilibrio di bilancio. In tal caso il Comune (consiglio comunale) che ha adottato la deliberazione di favore non può stabilire un’aliquota superiore a quella ordinaria per le unità immobiliari tenuta “a disposizione” (seconde case). E’ probabile che in virtù di questa novella, il legislatore dell’IMU “sperimentale” abbia abrogato espressamente il comma 3 dell’art. 58 del D.Lgs. n. 446/1997, secondo cui i Comuni potevano aumentare la misura della detrazione ICI – per l’abitazione principale del soggetto passivo – fino all’esenzione dal pagamento dell’imposta dovuta.        

 Abitazione principale assimilata

Il comma 10 della norma IMU ha esteso i benefici alle seguenti fattispecie previste dal decreto ICI:
–         casa coniugale o ex coniugale posseduta in comproprietà, ma assegnata in sede di separazione legale personale o di divorzio a uno dei coniugi, a condizione che il coniuge non sia titolare del diritto di proprietà o altro diritto reale di godimento su altri fabbricati abitativi ubicati nel territorio dello stesso Comune ove è situata la casa o ex casa coniugale (artt. 6, comma 3-bis);   
–         unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, ma adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari (art. 8, comma 4);
–         alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti Autonomi per le Case Popolari, ora Aziende Territoriali per l’Edilizia Residenziale (art. 8, comma 4; cfr. R.M. n. 12/DF del 5 giugno 2008).
Tuttavia alle unità immobiliari delle cooperative edilizie e agli alloggi degli A.T.E.R. (ex I.A.C.P.) si applica soltanto la detrazione d’imposta e non anche l’aliquota ridotta. Per tali immobili, quindi, dovrebbe operare l’aliquota di base pari allo 0,76% (7,6 per mille), ma si spera in un intervento di favore che renda applicabile anche l’aliquota ridotta.   
L’aliquota ridotta e la detrazione d’imposta, invece, trovano pacifica applicazione ai soggetti di cui all’art. 3, comma 56, della citata L. n. 662/1996, purché il Comune impositore competente disponga con norma regolamentare che si considera direttamente adibita ad abitazione principale l’unità immobiliare posseduta (a titolo di proprietà o di usufrutto) da anziani o disabili che acquisiscono la residenza (effettiva e anagrafica) in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che l’unità stessa non sia concessa in locazione.      

Compartecipazione dello Stato 

Il comma 11 della norma IMU riserva allo Stato una quota d’imposta pari alla metà dell’importo calcolato applicando alla base imponibile di tutti i beni immobili (oggetto di tassazione), esclusi l’abitazione principale (e pertinenze) e i fabbricati rurali ad uso strumentale, l’aliquota di base (0,76% ovvero 7,6 per mille).
Al riguardo crea qualche preoccupazione la previsione secondo cui la quota riservata allo Stato non deve tener conto né delle detrazioni di legge né delle agevolazioni deliberate dai Comuni. E’ evidente che ciascun Comune, entro il citato termine del 30 giugno 2012, dovrà ben valutare la politica delle misure di favore da accordare ai contribuenti.
Tutte le somme incassate in sede di accertamento (imposta, interessi e sanzioni), invece, sono attribuite interamente ai Comuni.        

 Quantificazione dell’imposta 

 L’imposta, che va rapportata proporzionalmente alla quota e ai mesi di possesso dei beni immobili (il possesso protratto per almeno 15 giorni è computato come mese intero), deve essere versata in due rate di pari importo, delle quali:
 – la prima (“acconto”) entro il 18 giugno 2012, essendo sabato il giorno 16. Tuttavia, entro tale termine il contribuente può provvedere al versamento in unica soluzione annuale dell’imposta complessivamente dovuta;
– l’altra (“saldo”) entro il 17 dicembre 2012, essendo domenica il giorno 16.   

 Si noti che la richiamata disposizione di legge (art. 9, comma 3, del D.Lgs. n. 23/2011) non contempla le parole “acconto” e “saldo”. 
Si ricorda che i Comuni possono stabilire differenti termini di versamento, per situazioni particolari (calamità naturali, decesso del contribuente) e che l’imposta va versata distintamente da ciascun soggetto passivo. In linea di principio, dunque, non è possibile eseguire il pagamento in forma congiunta con altri soggetti passivi. Tuttavia, come detto, i Comuni possono stabilire che si considerano regolarmente eseguiti i versamenti effettuati da un contitolare anche per conto degli altri.

 Modalità di versamento  

 Secondo il comma 12 della norma IMU, il versamento dell’imposta, in deroga all’art. 52 del D.Lgs. n. 446/1997, dovrà essere eseguito soltanto mediante l’utilizzo del modello F24. L’Agenzia delle Entrate, con apposito provvedimento direttoriale, fisserà le relative modalità e quindi anche i codici-tributi.
Il pagamento tramite il modello F24 consente ai contribuenti di avvalersi della compensazione con i crediti erariali come, ad esempio, l’IRPEF.
Al riguardo è utile segnalare che i Comuni sono tenuti a disciplinare le modalità con le quali i contribuenti possono compensare le somme a credito con quelle dovute a titolo di tributi comunali (art. 1, comma 167, della L. n. 296/2006).  
Si ricorda che ciascun Comune può stabilire l’importo fino a concorrenza del quale il versamento non è né dovuto né rimborsabile (in mancanza vale il limite di 12 euro), mentre ai fini dell’accertamento l’importo minimo è pari a 16 euro (art. 1, comma 1, del D.P.R. n. 129/1999) e a 30 euro a decorrere dal 1° luglio 2012 (art. 3, comma 10, del D.L. n. 16/2012 cosiddetto “decreto fiscale”). 

Casi particolari

La disciplina dell’IMU ha completamente trascurato il trattamento delle parti comuni dell’edificio e della multiproprietà. In particolare:

–         per le parti comuni dell’edificio, accatastate autonomamente (art. 1117, primo comma, n. 2), del codice civile; C.M. n. 204/E del 6 novembre 2000), si pone il problema del soggetto obbligato alla presentazione della dichiarazione. Ai fini dell’ICI tale soggetto era l’amministratore condominiale (art. 10, comma 4, ultimo periodo, del D.Lgs. n. 504/1992). Se non si dispone in tale senso, l’obbligo compete ai singoli condomini, ciascuno per la propria quota di diritto. Inoltre, in via interpretativa, si dovrà precisare che l’amministratore può essere delegato a effettuare il pagamento, per conto dei singoli soggetti obbligati, dell’intera imposta dovuta per le parti comuni (cfr. C.M. n. 7/1106 del 10 giugno 1993, risposta 5.15);
–         per i beni in multiproprietà o a proprietà turnaria l’art. 19 della L. n. 388/2000 (Finanziaria 2001) aveva individuato ai fini dell’ICI il soggetto obbligato al versamento. Tale soggetto era l’amministratore del condominio o della comunione che era autorizzato a prelevare dalle disponibilità finanziarie del condominio l’importo dell’imposta complessivamente dovuta, con l’obbligo di attribuire a debito le quote ai singoli contribuenti nel rendiconto annuale (cfr. C.M. n. 3/FL del 7 marzo 2001).    

 Fallimento o liquidazione coatta amministrativa 

 Per gli immobili compresi nel fallimento o nella liquidazione coatta amministrativa la norma IMU ha confermato l’applicabilità della disciplina dell’ICI di cui all’art. 10, comma 6, del decreto ICI (richiamato dall’art. 9, comma 7, del D.Lgs. n. 23/2001). Sicché il curatore o il commissario liquidatore devono presentare al Comune competente, entro 90 giorni dalla loro nomina, una dichiarazione attestante l’avvio della procedura concorsuale. Gli stessi professionisti sono inoltre tenuti a eseguire il versamento dell’imposta dovuta per il periodo di durata dell’intera procedura concorsuale, entro il termine di tre mesi dalla data del trasferimento degli immobili.   

 Soggetti passivi residenti all’estero

 Secondo la disciplina dell’ICI, gli adempimenti (versamenti e dichiarazioni) erano assolti anche dai contribuenti residenti all’estero, titolari del diritto di proprietà sui beni immobili ubicati in Italia o altro diritto reale di godimento sugli stessi. In particolare il pagamento dell’imposta andava eseguito entro i consueti termini del 16 giugno (prima o unica rata) e del 16 dicembre (saldo), ad eccezione delle persone fisiche che potevano avvalersi dell’ulteriore facoltà di effettuare il pagamento in unica soluzione annuale (acconto e saldo) entro il termine del 16 dicembre, con la maggiorazione degli interessi previsti nella misura del 3% (art. 1, comma 4-bis, del citato D.L. n. 16/1993).
Dal canto suo, poi, il successivo comma 4-ter del medesimo art. 1 del D.L. n. 16/1993 aveva stabilito che l’unità immobiliare posseduta (a titolo di proprietà o di usufrutto) dalle persone fisiche con cittadinanza italiana era “considerata direttamente adibita ad abitazione principale”, purché non concessa in locazione.   
La disciplina dell’IMU, sia “sperimentale”, sia “a regime”, non ha confermato l’applicabilità di questo trattamento di favore. Ne discende che, in mancanza di uno specifico intervento legislativo, le abitazioni possedute in Italia dai cittadini italiani residenti all’estero saranno trattate come “seconde case”. 

 Effetti dell’IMU

 L’IMU non è deducibile ai fini dell’IRPEF, dell’IRES e dell’IRAP, mentre per la componente immobiliare sostituisce sia l’ICI, sia l’IRPEF e relative addizionali (regionale e comunale) dovute in relazione ai redditi fondiari concernenti i beni non locati.
Tuttavia l’assoggettamento alle imposte erariali sui redditi rimane per i redditi agrari dei terreni, i redditi dei fabbricati diversi da quelli sottoposti alla “cedolare secca”, i redditi derivanti da beni immobili non produttivi di reddito fondiario e gli immobili posseduti da soggetti IRES. 
Si può notare che l’assorbimento dell’IRPEF dovuta per le abitazioni “a disposizione” comporta anche l’eliminazione della maggiorazione di un terzo della relativa rendita catastale, come stabilito dall’art. 41 del D.P.R. n. 917/1986 (TUIR).
Analogamente a quanto avviene per l’ICI, anche l’IMU sarà ospitata dalle dichiarazioni dei redditi (quadro B del modello 730 e quadri RB dei modelli Unico).
Per quanto concerne la presentazione delle dichiarazioni IMU, potrebbero rimanere validi i termini previsti per la presentazione delle dichiarazioni dei redditi.
Infine, è appena il caso di segnalare che l’eliminazione dell’ICI lascia immutata la disciplina dell’imposta di scopo, istituita dall’art. 1, comma 145, della Finanziaria 2007.   

 

 

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