Convegno Assoedilizia 28.3.2012 “La casa paga il costo della crisi economica” – Relazione del Geom. Franco Guazzone

Relazione di Franco Guazzone Esperto e collaboratore del Sole 24 Ore sul tema: Manovra Monti – Prospettive di revisione dei criteri estimativi del Catasto Fabbricati

Premessa storica

Come è noto, col Regio Decreto Legge 652/39, convertito dalla Legge 1249/39, è stato istituito il Nuovo Catasto Edilizio Urbano, primo al mondo per modalità di archiviazione, mediante unità immobiliari,costituite da fabbricati o porzioni di essi, che nello stato in cui si trovano, sono autonomamente idonee a produrre un reddito.
In base al predetto decreto, tutte la unità immobiliari esistenti sul territorio nazionale, dovettero essere dichiarate al Catasto, dai possessori dei diritti reali, mediante la compilazione di un modello d’istituto, nel quale dovevano essere indicate tutte le notizie richieste, relative alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche di costruzione dell’edificio, la dotazione di servizi comuni ed esclusivi, le finiture esterne ed interne, gli estremi del contratto d’affitto, ecc..
Inoltre, per la prima volta in Italia, alla denuncia doveva essere allegata una planimetria, anch’essa su modello d’istituto, nella quale doveva essere rappresentata in scala, l’unità immobiliare principale e gli accessori complementari (cantine, soffitte, rustici, ecc..), oltre alle pertinenze e alle dipendenze (cortili, giardini, ecc..).
 La formazione dei NCEU, durò molto a lungo, sia per l’interruzione subita a causa degli eventi bellici, sia per l’ingente numero di nuove costruzioni edificate nell’immediato dopo guerra, tant’è che la sua entrata in vigore è avvenuta il 1°gennaio 1962, col Dm 4/12/61, del Ministero delle Finanze.

L’obsolescenza dei dati di consistenza e le sperequazioni degli estimi catastali

Ovviamente, l’impostazione tecnico – amministrativa del decreto istitutivo del NCEU, è influenzata dai riferimenti e metodologie di quantificazione delle consistenze delle unità immobiliari presenti nel mercato dell’epoca, che ha subito una rapida evoluzione nel dopoguerra, con l’allineamento ai mercati internazionali, che utilizzavano il metro quadrato, al quale purtroppo, non si è adeguata l’amministrazione catastale.
Di conseguenza, ancora oggi, risultano censite al Catasto urbano ca. 67 milioni di unità immobiliari, di cui ca. il 50% è costituito da abitazioni,del Gruppo A, il cui dato di consistenza è ancora espresso in termini di vani, mentre per le unità del gruppo B, la consistenza è espressa in metri cubi ed infine, quella del gruppo C, è espressa in metri quadrati, al netto delle murature, mentre nel mercato attuale, le murature sono comprese.
 Ma il dato più negativo, è costituito dalla troppe sperequazioni delle rendite, fra le grandi città e i piccoli centri provinciali, ma anche con quelle di famose località turistiche, sviluppatesi nel dopo guerra, che presentano estimi ancora legati ai borghi semirurali degli anni trenta, mentre il mercato oggi, li apprezza con valori di poco inferiori a quelli massimi dei centri urbani metropolitani.
Peraltro, con l’introduzione dell’ICI nel 1992, che tassava il valore patrimoniale, si è preteso di ricavare il valore degli immobili, applicando alla rendita ordinariamente ritraibile, coefficienti di capitalizzazione a seconda delle categorie, validi su tutto il territorio nazionale, grave errore d’impostazione estimale, in quanto la redditività dei fabbricati, cambia da zona a zona, anche in ambito locale, per cui di fatto, si è creata una sperequazione ulteriore, fra le aree metropolitane e quelle provinciali e rurali.
Difatti, da un recente studio compiuto dalla stessa Agenzia del Territorio, è emerso che il rapporto medio fra il valore catastale dei fabbricati  e quello di mercato attuale, è pari a 3,7 volte, mentre uno studio fatto dal Sole 24 Ore del 22/12/2011, conferma il dato nazionale, di ca. 4 volte, ma indica il rapporto con  talune località turistiche pregiate di 14, scendendo gradatamente al minimo di 4,90.     

L’aggiornamento dei criteri estimativi del sistema catastale

Risulta pertanto evidente, che la tipologia dei dati esistenti nell’archivio informatico catastale, necessita di un  aggiornamento non solo dei criteri di calcolo delle consistenze, come già previsto dal comma 3 dell’art. 3, del Dpr 138/98, ma soprattutto di un sistema estimativo dinamico di conservazione, che consenta in primo luogo, la perequazione degli estimi, all’interno degli attuali limiti minimi e massimi, degli stessi centri urbani.
Purtroppo, i tentativi fin qui effettuati dall’Agenzia del Territorio, di rivalutare alcune zone centrali delle grandi città (art. 1, comma 335 della legge 311/2004), per incrementare il gettito ICI, ha accentuato la sperequazione negli stessi territori, senza risolvere il problema di fondo, circostanza che ha confermato la necessità di un intervento organico, per raggiungere un’effettiva perequazione globale, pur senza incrementare il gettito fiscale complessivo.
Per la verità, un intervento in tal senso, era già stato tentato nel 2006, col Dld, atto Camera n. 1762, per la determinazione degli estimi catastali su base patrimoniale, ricavando la redditività mediante l’applicazione di  un tasso, al netto delle spese di produzione, ma al lordo delle imposte, tentativo fallito per la fine anticipata della legislatura.
Tuttavia, solo recentemente il Ministero dell’Economia e delle Finanze, con un documento esplicativo della manovra Salva-Italia, Dl 211/11, convertito dalla legge 214/2011, ha affermato l’imminente emanazione di un progetto di legge delega per la riforma del sistema estimativo del Catasto dei Fabbricati, basato su cinque punti:
1.la formazione di un sistema catastale che contempli, oltre alla rendita (reddito medio ordinariamente ritraibile al netto delle spese di conservazione, manutenzione e gestione del bene), anche il valore patrimoniale del medesimo, per assicurare una base imponibile, per le diverse tipologie di tassazione;
2.la rideterminazione della classificazione dei beni immobiliari;
3. il superamento del sistema vigente per categorie e classi in relazione agli immobili di tipo ordinario (Gruppi A, B e C), mediante un sistema di funzioni statistiche corrèlino il valore del bene alla localizzazione e alle caratteristiche edilizie;
4. il superamento per abitazioni ed uffici del vano catastale, come unità di misura della consistenza ai fini fiscali, sostituendolo con la superficie espressa in metri quadrati;
5.   la riqualificazione dei metodi di stima diretta per gli immobili di tipo speciale attualmente gruppo D).

Caratteristiche e peculiarità del futuro Catasto dei fabbricati

Il legislatore pertanto, si ripromette di fornire due elementi censuari estimali, il valore patrimoniale, da utilizzare per la liquidazione delle imposte indirette e patrimoniali, e la redditività, da utilizzare per le imposte dirette, evitando la defaticante procedura di calcolo che si verifica attualmente, con l’applicazione alle rendite riferite al biennio 1988-89, dei coefficienti di aggiornamento e  capitalizzazione, diversi per ogni categoria.
Tra l’altro, fra le norme innovative, sarebbe prevista la revisione dei valori ogni triennio, mediante il continuo monitoraggio del mercato, attraverso l’azione dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), gestito dall’Agenzia del Territorio, in collaborazione con la Fiaip, la CAAM, l’istituto Scenari Immobiliari, Nomisma, Cresme, Tecnocasa, ecc…
In ogni caso, la complessa operazione, richiederà tempi lunghi, almeno due o tre anni, pur con l’uso dell’informatica, senza escludere peraltro, l’interpello degli stessi proprietari, che dovrebbero fornire informazioni sui fabbricati, su un modello d’istituto da compilare, assistiti  da un tecnico professionista, abilitato adoperare negli atti catastali, da presentare unitamente ad una prossima denuncia dei redditi. 
In tal caso, la parcella professionale, potrebbe essere detratta dal reddito complessivo, ipotesi avanzata dalla stessa Agenzia, in una audizione parlamentare di alcuni anni addietro.  

La determinazione del valore patrimoniale

Le novità che saranno contenute nel nuovo Dld, da emanare in termini brevi, secondo quanto affermato dal Prof. Monti, a fine dicembre scorso, di fatto dovranno adeguarsi ai principi sopra indicati dal Ministero in quanto, mentre annunciano l’adozione del metro quadrato, come unità di misura di base per le consistenze, prevedono di fornire due dati estimativi relativi ai fabbricati : il valore patrimoniale e la redditività specifica, di ciascuna unità immobiliare, prescindendo dall’attuale struttura delle categorie, ma promettendo di perseguire l’invarianza del gettito complessivo, che presupporrebbe l’adeguamento al ribasso delle aliquote d’imposta.
Orbene, l’Agenzia del Territorio, fin dai primi anni duemila, in attuazione delle disposizioni nel frattempo emanate col Dpr 138/98, ha in primo luogo individuato ca. 12.800 microzone censuarie, in collaborazione coi Comuni, comprendenti piccole porzioni dei territori urbani, omogenee per destinazione (residenziale, commerciale, terziaria, industriale, ecc..),  tipologia ed epoca di costruzione, localizzazione (centrale, semicentrale, periferica ed esterna) .
Ne contempo ha rasterizzato tutte le planimetrie esistenti al Catasto dei Fabbricati, ottenendo le superfici reali delle unità immobiliari, al lordo delle murature, comprese le pertinenze (cantine, soffitte, rustici, ecc..) , calcolando automaticamente le superfici catastali, con le modalità previste  dall’art. 3, comma 3 del Dpr 138/98 sopracitato.
Disponendo dei predetti dati, ha sperimentato un programma basato su un algoritmo che, partendo dal valore medio unitario delle varie tipologie di edifici esistenti nelle microzone,  attraverso una serie di coefficienti correttivi, riferiti all’epoca e tipologia di costruzione, alla presenza di servizi comuni o esclusivi nel fabbricato (riscaldamento centrale, condizionamento, ascensore, videocitofono, custode,  ecc..),oltre a quelli relativi alle caratteristiche della singola unità  (livello di piano, orientamento, riscontro d’aria, ecc..), consente di ottenere il valore unitario per metro quadrato, da attribuire all’unità, di volta in volta esaminata, ottenendo il valore patrimoniale, dal prodotto fra quello unitario, calcolato con l’algoritmo e la superficie dell’unità medesima, in precedenza individuata.

La determinazione della redditività di ciascuna unità immobiliare

Premesso che stabilire la redditività effettiva di ciascuna unità immobiliare, che varia da zona a zona, anche nell’ambito di un stesso comune, sarebbe necessario ricercare una infinita serie di dati, impossibili da raccogliere in un arco di tempo ragionevole, la strada da percorrere sarà di derivare la redditività, al netto di spese, ma al lordo di imposte, in percentuale del valore patrimoniale, procedimento possibile anche in tempi brevi.   
Di conseguenza, dal valore patrimoniale dell’unità immobiliare, dovranno essere detratti gli oneri gravanti sulla proprietà, consistenti nei costi di ammortamento, assicurazione, amministrazione, straordinaria manutenzione, adeguamento tecnologico richiesto per legge, sfitto ed inesigibilità, obsolescenza,  ecc.., in una percentuale complessiva, da determinare, a cura del Ministero dell’Economia.

Proposta per un’iniziativa di Assoedilizia

A tale proposito, intendo rivolgere ad Assoedilizia milanese, nella persona del suo Presidente, Avvocato Colombo Clerici, l’invito ad assumere l’iniziativa di proporre che detta redditività, venga determinata di concerto, fra il Ministero dell’Economia e le maggiori associazioni dei proprietari di immobili, siccome è avvenuto per gli studi di settore, in tutte le altre attività economiche, al fine di garantire agli associati e a tutti i cittadini proprietari di fabbricati, l’equa determinazione degli oneri gravanti sugli immobili, per troppo tempo vessati da regimi vincolativi, che nel tempo, avevano ridotto la redditività degli investimenti a livelli insopportabili, in quanto la proprietà doveva comunque garantire le funzionalità e la sicurezza degli edifici.
In sostanza, ai proprietari di immobili, sono stati attribuiti oneri di natura sociale, di cui avrebbe dovuto farsi carico lo Stato.
Mi auguro pertanto, che da tale iniziativa possa nascere un rapporto più oggettivo e corretto, fra il governo e i proprietari di case, che da recenti statistiche, sono risultati l’80% della popolazione.

 

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