Roberto Maroni – “Dillo alla Lombardia” Stati Generali della Regione Lombardia nel Palazzo regionale – Assessore alla Casa Paola Bulbarelli – Sintesi delle considerazioni di Assoedilizia

A s s o e d i l i z i a
Property Owners’ Association

Sintesi delle considerazioni del Presidente Achille Colombo Clerici.

Politica della abitazione in Italia? Come possiamo definirla? Leggera, debole, irresponsabile o semplicemente assente?

Oggi riscontriamo un profondo squilibrio tra fabbisogno ed offerta di flessibilità abitativa: in altri termini di alloggi utilizzati in regime non di proprietà.

Da lunghissimi anni, infatti, l’assenza in Italia di un vero progetto di politica abitativa che ha generato scelte esattamente all’opposto di quelle necessarie, ha provocato due profondi squilibri: il primo tra fabbisogno ed offerta di flessibilità abitativa, cioè di alloggi utilizzati in regime non di proprietà; ed il secondo  tra immobili in regime di soggezione ed Immobili in regime di esenzione fiscale.

In altri termini, sul punto specifico della nostra osservazione, l’assenza di investimenti adeguati di edilizia residenziale pubblica ed i disincentivi fiscali alla locazione privata hanno causato una rarefazione dell’offerta complessiva di abitazioni in regime di flessibilità.

 *     *     *

Sul versante privato, per affrontare compiutamente il problema abitativo, anche a livello locale, poiché la soluzione si pone prevalentemente sul piano economico generale, non si può prescindere dal riferimento alla normativa fiscale nazionale, che risulta determinante, e d’altro lato non si possono trascurare alcune dinamiche  economiche.

Da alcuni osservatori nel nostro Paese si è continuato a dire che, sulla base degli indicatori internazionali (Eurostat, Ocse)  il gettito del settore immobiliare in Italia è inferiore alla media.

E’ una indicazione erronea e sommaria. Ma soprattutto in tutti i rilievi internazionali  non si evidenzia mai il livello di imposizione, di incidenza fiscale sugli immobili, ma si indica solo il rapporto tra gettito del settore e Pil.

Da qui l’equivoco sulla pressione fiscale: non si ragiona mai su quanto e come le varie categorie di contribuenti concorrano a formare quel gettito e su quale sia il grado di carico fiscale gravante su chi paga.

Si genera così una distorsione nell`osservazione del fenomeno, che si ripercuote poi sulla normativa. 

E infatti.
I vari Governi non si sono mai preoccupati di andare a vedere il perché di questa situazione.

Non si sono mai preoccupati di capire che con una pressione fiscale altissima sugli immobili locati,in tanti anni, la maggiorparte delle case italiane è passata dal regime della imposizione fiscale (immobili a reddito, alias locazione) a quello di una sostanziale esenzione (immobili occupati in regime di proprietà).

Il dato è sotto gli occhi di tutti: in Italia la locazione abitativa è ad un livello notevolmente inferiore rispetto alla media europea (contro una media europea del 40%, l’Italia è al 18%; più o meno come la Turchia o l’Irlanda. Non che il raffronto sia in sé disdicevole, ma si tratta di economie e di società notevolmente meno dinamiche delle nostre).

In Italia, dunque,  le imposte sulla casa, che son poi quelle che finanziano i servizi comunali, son pagate di fatto dalla metà degli immobili presenti nel nostro Paese.

Da noi le politiche governative hanno fatto esattamente l’opposto di ciò che sarebbe stato necessario fare.

Invece di incentivare l’investimento del risparmio negli immobili a reddito, per ottenerne un maggior gettito fiscale, si è aggravato aggrava pesantemente e progressivamente il carico  fiscale di tutti gli immobili che pagan le tasse.

Questa manovra ha avuto un effetto disastroso perché’, incidendo come deterrente sui nuovi investimenti ha provocato il crollo della domanda.

La domanda esprime il flottante (passato in pochi anni da 800 mila operazioni di 4 o 5 anni fa, alle attuali 400 mila) che a sua volta determina i valori di mercato. 

Tale crollo ha prodotto un grave calo di tutti i prezzi, e quindi un grave danno anche per i possessori della prima casa, che hanno visto pesantemente  ridimensionati i valori dei propri risparmi.

Ma l’effetto che a noi preme rilevare è nel complesso una ulteriore spinta alla dismissione degli immobili locati che, ripetiamo, son alla fine quelli che pagano tutte le imposte e che finanziano, insieme agli immobili commerciali, i servizi comunali.

Ai fini della nostra riflessione, riduzione della offerta in locazione significa oggettivamente diminuzione della disponibilità di alloggi in regime di flessibilità abitativa.

Quarant’anni fa gli alloggi in locazione in Italia eran il 40% del totale (8 milioni); oggi sono quasi ridotti a meno del 20% (circa 5 milioni)

 *   *   *

Nel nostro ordinamento, che rispetta e si conforma al sistema ed alle dinamiche della nostra economia e del nostro assetto sociale, sono presenti tre canali di operatività dell’edilizia in relazione alle esigenze abitative espresse dal Paese.

Il canale sovvenzionato (Aler), l’agevolato-convenzionato (cooperative – imprese), ed il canale libero (investimenti privati liberamente gestiti).

Ciascuno di questi canali ha una sua logica, sue finalità e sue funzioni.

Confondere i differenti campi può essere fuorviante e controproducente.

Quando noi chiediamo di alleggerire la pressione fiscale sulla locazione libera ci sentiamo rispondere che già si sta facendo nei confronti dei contratti agevolati.

Come se non fosse che la maggiorparte dei contratti locativi in Italia è rappresentata dai contratti ordinari e dalle locazioni commerciali e non dagli agevolati.
Parlo delle locazioni commerciali e della incentivazione necessaria alla loro sopravvivenza, perché sono consapevole che l’investimento immobiliare abitativo ed il commerciale, nell’economia dei soggetti risparmiatori, non sono due compartimenti stagni.

Ma vi è una sostanziale osmosi economica tra l’uno e l’altro: sicché agevolare l’uno significa rafforzare l’altro.

Voglio ricordare che molto correttamente la legge del 2011 istitutiva del federalismo fiscale municipale, ai fini della determinazione dell’aliquota IMU (4 per mille), considerava unitariamente tutta la categoria degli immobili locati.

Le specificazioni e le suddivisioni concettuali successive appaion dunque velleitarie, pretestuose e finalizzate a mascherare una sostanziale incapacità di intervenire utilmente per tutto il settore.

Finché non si uscirà dall’equivoco di ritenere la via dei contratti agevolati (che allo stato dei fatti non interessano, né ai privati, né al Fisco) come la via maestra per il rilancio delle locazioni, il problema dell’investimento immobiliare e conseguentemente del mercato, non sarà adeguatamente affrontato.

Ci rendiamo conto che la misura della riduzione dell’aliquota della cedolare secca,introdotta dal Governo (per la combinazione dei due regimi) non riguarda nemmeno tutti i contratti agevolati?

Ma solo quelli delle persone fisiche? Come dire, una parte di una minoranza? 
E stiamo parlando solo degli abitativi…

Rimangono, in altri termini, escluse dalla “attenzione” del Governo i contratti di locazione abitativa liberi da chiunque stipulati, quelli agevolati stipulati dalle persone giuridiche e tutti quelli ad uso commerciale, professionale, produttivo: per i quali permane un regime fiscale “proibitivo.”

Non è con le ristrettezze economiche, né con la redistribuzione forzosa della ricchezza che si affrontano e si risolvono i problemi; ma con la prosperità economica diffusa che sostenga ed alimenti un efficiente ed efficace welfare.

Foto: Achille Colombo Clerici con l’Assessore Paola Bulbarelli

Achille Colombo Clerici con l'Assessore Paola Bulbarelli

 

 

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