Emergenza abitativa? Cosa fare – Casa Città Società – IL GIORNO, QN, Resto del Carlino, La Nazione – Rubrica di ASSOEDILIZIA Achille Colombo Clerici – Pubblicato il 26 aprile 2014

A s s o e d i l i z i a
Property Owners Association Milan Italy

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Qualche considerazione generale sul tema di attualità del contratto di locazione a canoni concordati e sulla sua funzione sociale ed economica.

Il testo del Piano-casa del Governo Renzi, per quanto concerne questo aspetto, per ora va bene: ma si tratta di una misura emergenziale.

Per le future decisioni credo si debba tener conto di queste considerazioni.

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Nel nostro ordinamento sono presenti tre canali operativi dell’edilizia, in relazione alle diverse esigenze abitative e socio-economiche ed alle dinamiche espresse dal Paese.

Il canale sovvenzionato (ERP-Edilizia popolare), l’agevolato-convenzionato (cooperative – imprese), ed il canale libero (investimenti privati liberamente gestiti): ciascuno con una sua logica, sue finalità e sue funzioni.

Confondere i differenti campi può essere fuorviante e controproducente.

Dal 1999 il nostro Stato non finanzia più l’edilizia residenziale pubblica (nel canale sovvenzionato-case popolari, c’erano i cosiddetti contributi Gescal); sul fronte del canale convenzionato-agevolato concentra l’attenzione sull’housing sociale, che rappresenta un settore di nicchia con pochi episodi significativi, assai sbandierati ; e sterilizza l’edilizia libera.
Solo il piano Renzi, sia pure timidamente, ha cominciato a rifinanziare interventi di edilizia popolare ( ERP).

Quando noi chiediamo di alleggerire la pressione fiscale sulla locazione libera, come unico modo per rilanciare il mercato, ci sentiamo rispondere che già si sta facendo nei confronti dei contratti agevolati ai sensi della legge 431, che costituiscono un “segmento intermedio tra l’edilizia residenziale pubblica ed il mercato libero”.

Tuttavia, quella di usare il patrimonio edilizio abitativo di proprietà privata, come via maestra per tentare di risolvere i problemi del settore, è un’idea fuorviante.

Anche se si tratta di trovar casa alle “famiglie che presentano una bassa capacità di reddito”, può esser solo una misura d’emergenza: ricordiamo gli effetti nefasti dell’equo canone.

Non certo perché sia errato concedere incentivi fiscali a chi tiene bassi gli affitti (come potrebbe sostenersi una tesi del genere?), ma perché questa logica porta a tenere alta la pressione fiscale su chi non li abbassa.

Ciò al fine di creare quel differenziale di condizioni economico-fiscali, senza il quale non scatta nel proprietario l’interesse a ricorrere a forme di locazione “concordate”.

Cosa che peraltro è sistematicamente avvenuta, ed in modo esponenziale, dalla fine del 2011 in poi: quando il Governo , in un sol colpo, ha moltiplicato i coefficienti catastali, ha raddoppiato l’aliquota dell’Imu ed ha ridotto al lumicino le deduzioni forfetarie dai canoni locativi, per spese di produzione del reddito.

Parallelamente si è introdotta una riduzione progressiva dell’aliquota per la cedolare secca, ma solo per i contratti agevolati.

La misura della defiscalizzazione del contratto agevolato non può esser dunque strutturale, ai fini della soluzione dei problemi abitativi dei meno abbienti e non si correla all’esigenza di rivitalizzare il mercato e l’investimento privato immobiliare.

Essa crea, all’interno del mercato stesso, un’area “depressionaria”: non genera investimenti e non produce gettito fiscale, come viceversa il mercato libero.

Ed inoltre non riguarda neppure tutte le locazioni, ma solo quelle stipulate tra persone fisiche e non per usi commerciali.

Le locazioni commerciali, peraltro, subiscono una pressione fiscale spropositata: e pensare che esse rappresentano una forma indiretta di finanziamento delle attività commerciali (pensiamo alle Start-up).

Ecco il motivo per cui andiamo ripetendo che la cedolare secca dovrebbe estendersi a tutte le locazioni indistintamente ad a tutti i soggetti e che l’aliquota Imu dovrebbe esser dimezzata indistintamente per tutti gli immobili in locazione: com’era d’altronde stabilito nella legge istitutiva del federalismo fiscale municipale.

Si innescherebbe un meccanismo economico-fiscale virtuoso che alla fine, con riferimento a tutti i comparti dell’immobiliare (principali ed indotto), produrrebbe persino un gettito tributario maggiore dell’attuale.

foto presidente 115 

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