Intervista Colombo Clerici per Requadro

Gacs, per gli esperti effetti tutti da valutare

Sul mercato sta per arrivare una pioggia di titoli che rappresentano i crediti in sofferenza delle banche italiane. È questo, in sintesi, ciò che accadrà con l’approvazione della Gacs, per la quale il Ministro dell’Economia Padoan ha dovuto chiedere l’autorizzazione a Bruxelles. Autorizzazione giunta alla fine di gennaio, che dà il via libera alla scrittura di norme che regolino il salvataggio delle banche italiane, con una accorta formula che non porterà però l’etichetta (mal vista in Europa) di aiuto di Stato.

Si tratterà infatti in sostanza di cartolarizzazioni: i crediti in sofferenza delle banche italiane verranno trasformati in obbligazioni, che verranno acquistate a prezzi di mercato (per ora il 20% del valore nominale del credito) da società create ad hoc, le quali, in questo modo, finanzieranno le banche e si assumeranno la responsabilità di riscuotere i crediti. Se poi tali crediti non verranno riscossi, lo Stato potrà intervenire, almeno per quanto riguarda le obbligazioni senior, con una sorta di assicurazione.

Il peso della garanzia immobiliare

Compreso, più o meno, di che si tratta, concentriamoci sul fatto che le banche in sofferenza possiedono un patrimonio immobiliare importante, che verrà necessariamente coinvolto in questo processo di risanamento con conseguenze sul mercato che, al momento, è difficile prevedere.

“C’è un tema che non è chiaro, legato al prezzo di questo eventuale provvedimento – commenta Luca Dondi, direttore generale di Nomisma – Non c’è infatti soltanto la questione del costo della garanzia che viene assunta dallo Stato e che deve essere ancorata ai valori di mercato, ma anche quella legata a quali svalutazioni le banche possano ancora sopportare. Anche se si trovasse incontro tra una domanda pronta a pagare il 15-20% per cento del valore nominale dei crediti in sofferenza e un’offerta che li rimetterebbe sul mercato al 50% del loro valore, bisognerebbe capire come sarebbe possibile rientrare nei costi delle garanzie. Ed è questo l’elemento di più grande preoccupazione rispetto alla prospettiva di smobilitare così tanti crediti, i quali in due casi su tre sono garantiti da immobili, che verrebbero reimmessi sul mercato per rientrare, appunto, dei costi. Ma il mercato immobiliare, che dà sì segnali di ripresa ma non così potenti, potrebbe essere messo a repentaglio dall’eccesso di offerta. Quindi esiste la probabilità di ulteriori svalutazioni. Dondi non ha molta fiducia in questo provvedimento, e lo dice chiaro. “Non siamo ancora nelle condizioni di prospettare uno scenario. Il tema tecnico e di mercato di cui sopra rendono nei fatti l’operatività di questa misura molto faticosa. La gestione di questa soluzione sarà probabilmente più che altro conservativa, con pochi e modesti effetti propulsivi sul mercato, e non farà che allungare i tempi delle dismissioni che anche finora non si è riusciti a gestire”.

“La soluzione bad bank in realtà funziona solo parzialmente – aggiunge Cecilé Blanchard, Head of Real Estate Market Research di La Française. – Il suo scopo è quello di aumentare la circolazione di liquidità rifinanziando le banche. Ma ad esempio nel caso dell’Irlanda gli istituti di credito hanno semplicemente trattenuto i finanziamenti per rafforzare i propri bilanci e i propri capital ratio, per farli rientrare nei parametri richiesti dai regolamenti. Sotto il profilo del mercato immobiliare, questo approccio fa sì che alle banche restino comunque gli asset peggiori, di cui poi dovranno disfarsi a prezzi molto al di sotto del valore originario degli immobili, creando una svalutazione tra mercato primario e secondario degli asset immobiliari. Lo schema proposto in Italia, che prevede garanzia statale solo per i debiti senior, restringe molto il numero di casi in cui la soluzione può essere efficace. E’ chiaro quindi che solo una soluzione bad bank con una struttura infallibile sotto ogni aspetto potrebbe raggiungere davvero l’obbiettivo”.

Incerto Roberto Russo, ad di Gabetti Property Solutions, che commenta: “L’ipotesi di creare una bad bank per gestire le numerose sofferenze bancarie ha implicazioni al momento non valutabili alla luce dell’attuale assetto normativo nazionale ed europeo, dal momento che permangono ancora incertezze sui criteri di gestione di questo processo.  Da un lato i crediti deteriorati frenano il credito all’economia reale, quindi è un tema che va necessariamente affrontato. Dall’altro nel caso in cui parliamo di crediti in sofferenza con garanzie reali (immobili), l’immissione di una ingente offerta sul mercato, dovrebbe essere supportata da un valido piano di riqualificazione e valorizzazione degli immobili stessi. Bene quindi il ricollocamento degli immobili in un’ottica di recupero dei crediti, ma senza dimenticare la necessità di rendere tali immobili appetibili al mercato stesso. La soluzione bad bank potrebbe aiutare quindi il settore immobiliare, ma solo se messa in atto con grande cautela nel rispetto di tutti gli attori coinvolti”.

“La bad bank, o Gacs, ha ancora contorni troppo vaghi in Italia per capire se potrà dare effetti sul mercato immobiliare. Quello che veramente manca è il credito sia per le nuove costruzioni che per lo sviluppo immobiliare o il mercato delle famiglie – è invece il parere di Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari – Se questa o altre strade sono in grado di attivare risorse nell’economia immobiliare va benissimo. Altrimenti la pura gestione di crediti difficili o incagliati serve a poco per l’immobiliare. Può essere un lavoro interessante per qualche operatore specializzato, ma non incide sul comparto”.

Achille Colombo Clerici, presidente di Assoedilizia, vede nella bad bank una possibilità per il rilancio del mercato dei mutui. “Se la bad bank verrà realizzata mantenendo in capo alla banca il plusvalore realizzato dalla vendita dei non-performing loans, dovrebbe esservi una maggiore possibilità di erogazione dei mutui fondiari che oggi sono molto ridotti. Ciò andrebbe ovviamente a favore di una ripresa anche del mercato immobiliare”.

Diego Bortot, managing director debt advisory services di Reag-Real Estate Advisory Group, valuta infine i pro e i contro. “Tra gli impatti positivi – spiega – oltre a quello principe di dare nuovo respiro all’economia, con le banche che potranno ritornare al loro core business e a erogare come un tempo a famiglie e imprese, possiamo annoverare l’attivazione di iniziative imprenditoriali private con la creazione di Spv e l’attrazione di investimenti dall’estero (come già avvenuto per le bad bank esistenti in Europa). Di converso, un elemento negativo potrà essere rappresentato dall’immissione sul mercato di immobili su cui gravano crediti incagliati e che si vanno a sommare a un‘offerta ad oggi già cospicua, che è alla base della mancata ripartenza dei prezzi di compravendita. Su quest’aspetto, in particolare, non ci attendiamo però che impatti in maniera prevalente il sistema delle bad bank future, quanto piuttosto l’applicazione del disegno di legge di riforma delle procedure fallimentari, volta a ridurre considerevolmente i tempi delle procedure esecutive fallimentari (dagli attuali 6-7 anni agli auspicabili 14-16 mesi). E’ comunque chiaro che per cominciare a vedere i primi effetti sul mercato immobiliare dovremo aspettare almeno il 2018/2019 e che se il mercato assorbirà intorno ai 25 miliardi di euro all’anno (stima di Deloitte per il mercato Npl italiano nel 2016), saranno necessari almeno 7-8 anni per smaltire i 200 miliardi di sofferenze esistenti ad oggi”.

requadro

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