Lettera ricevuta dal Cav. del Lav. Arch. Pietro Santarelli in tema di fiscalità immobiliare

Principali criticità che affliggono il settore dell’edilizia abitativa ed alcuni interventi che potrebbero stimolare  la ripresa.

 BUROCRAZIA

Nonostante siano stati attuati dei provvedimenti, anche recenti, tesi a snellire le procedure degli iter autorizzativi di carattere urbanistico ed ambientale, il disagio per il settore continua.

E’ necessario che il Governo proceda in maniera più decisa nella lotta alla burocrazia agendo su alcuni punti fondamentali.

*Semplificazione

  • snellimento delle procedure relative al c.d. Piano Casa;
  • riduzione degli enti territoriali (Provincie, Comuni, Comunità montane, Consorzi Bonifica ed Industriali, ecc.)  anche mediante accorpamenti;
  • adottare semplificazioni sui vigenti Testi Unici per l’Edilizia e per l’Ambiente per una più puntuale applicazione delle disposizioni.

*Compiti ed attività dei dirigenti pubblici

  • rafforzamento dei poteri decisionali degli amministratori locali (sindaci ed assessori per contrastare inerzia ed interpretazioni di legge ostative da parte dei dirigenti;
  • individuazione dei criteri oggettivi nella valutazione dei beni architettonici ed ambientali per  uniformare l’operato delle Soprintendenze, ed evitare l’eccessiva discrezionalità che ancora oggi si riscontra nelle loro decisioni in  merito alla legittimità degli interventi edilizi;
  • conseguentemente un’equa ripartizione dei poteri decisionali tra tutte le rappresentanze istituzionali all’interno delle Conferenze dei Servizi volta ad evitare l’esercizio unilaterale dei diritto di veto da parte delle Soprintendenze stesse.

*Certezza del diritto

E’ necessario che i provvedimenti legislativi inerenti il nostro settore abbiano un orizzonte di lungo periodo, così da evitare che l’avvicendarsi dei vari governi incida ogni volta su norme e procedure già stabilite. Ciò consentirebbe alle imprese di pianificare i propri investimenti con maggiore certezza e consapevolezza delle proprie potenzialità.

Tale aspetto assume una notevole importanza per il settore edile, dove gli investimenti richiedono lunghi tempi di attuazione e risorse finanziarie rilevanti che le imprese devono poter impiegare in un contesto normativo certo ed affidabile. Come sempre l’imprenditore assume il “rischio d’impresa” ma, nel contempo, ha diritto ad operare nell’ambito di un sistema legislativo stabile in cui le modifiche possano essere introdotte senza condizionare gli investimenti già in atto.

FISCALITA’

*IMU

 Il  D.L. 102/2013  ha introdotto l’esenzione per i soli fabbricati ultimati e destinati alla vendita. Le aree edificabili dunque continuano ad essere assoggettate ad IMU. Ma èdi tutta evidenza che tale imposta non rappresenta altro che una “patrimoniale” che colpisce la materia prima delle imprese edili:

Anche qui occorre poi tenere in debito conto l’eccessiva discrezionalità concessa ai Comuni nella determinazione dei valori venali delle aree stesse. Valori che ignorano i periodi di crisi e che nella maggior parte dei casi sono la causa dei numerosi contenziosi.

Accade così che in una fase di congiuntura ancora negativa, le imprese esitano ad intraprendere investimenti sulle loro aree, ma si vedono comunque costrette a versare una “patrimoniale annua” calcolata sui valori minimi stabiliti unilateralmente dai Comuni che quasi mai riflettono la realtà.

E frequente sono i casi sia di aree che, pur conservando la destinazione edificabile e la conseguente imponibilità, per decenni rimangono nel c.d. “retino” del PRG senza concreta possibilità di sviluppo edilizio a causa dei ritardi nell’attuazione dei piani; sia di aree che, nell’ambito della ridefinizione del PRG, perdono “d’ufficio” la destinazione edificabile dopo aver contribuito per moltissimi anni ad incrementare le casse degli enti locali.

E’ fondamentale quindi che l’IMU sulle aree edificabili venga eliminata o che, quantomeno, venga rivisto il concetto di edificabilità così da tassare solo quelle dotate di strumento attuativo . Così facendo anche gli stessi enti locali verrebbero maggiormente responsabilizzati in ordine all’attuazione dei piani per legittimare l’imposizione.

Non solo, se si vuole tornare a favorire l’investimento immobiliare deve essere rivista  anche la tassazione IMU-TASI per i cittadini che ad oggi, sulle seconde case, incide complessivamente oltre l’1% annuo (…!) costituendo una vera e propria imposta “patrimoniale” che allontana sempre di più l’investimento di risparmi privati nel settore edilizio.

*Imposizione indiretta

 Rappresenta spesso l’elemento che scoraggia l’investimento immobiliare  del privato, evidenziando una contraddizione tra le norme poste in essere per incentivare il recupero del patrimonio edilizio da un lato e la pretesa di elevati oneri fiscali (IVA, registro ed ipotecarie) sulle compravendite dall’altro.

Come se non bastasse, alcuni dei più recenti interventi normativi hanno generato una concorrenza finora assente, tra imprese e privati venditori; infatti chi oggi si trovi ad acquistare la “prima casa” da un privato deve versare l’imposta di registro del 2% calcolata sul valore catastale. Ma se lo stesso immobile vene acquistato presso l’impresa che lo ha realizzato l’imposta dovuta (IVA) sale al 4% del prezzo di vendita.

Per meglio chiarire con un semplice esempio: se la “prima casa” viene acquistata presso l’impresa costruttrice al prezzo di € 500.000, l’IVA dovuta sarà pari a  20.000 euro; se lo stesso immobile viene acquistato da un altro privato l’imposta di registro sarà pari  mediamente a circa 3-4.000 euro. Se poi il discorso si sposta sull’acquisto delle seconde case il divario si accentua ancora di più.

Ora, noi tutti operatori del settore concordiamo sulla necessità di rivalutare il patrimonio esistente attraverso adeguati interventi di recupero e ristrutturazioni in grado di assicurare elevati standard di qualità, anche in termini di risparmio energetico, ma il nostro agire come imprenditori non può essere ostacolato ponendoci in concorrenza anche con il mercato dei privati.

Le più recenti iniziative legislative che hanno introdotto delle agevolazioni per l’acquisto di immobili (rent to buy, immobili concessi in affitto per almeno otto anni,ecc.) non possono essere giudicate soddisfacenti né dimostrano una reale effettiva volontà di far ripartire il settore, che avrebbe bisogno di altre e più incisive agevolazioni, quali:

  • riduzione del 50% dell’aliquota IVA vigente sull’acquisto delle seconde case (10%);
  • equiparazione dell’aliquota IVA prevista per la prima casa (4%) a quella prevista per le stesse vendite soggette ad imposta di registro (2%);
  • (riguardo a questi due primi punti è apprezzabile lo sforzo del Governo con la recente Legge di Stabilità che ha disposto la detrazione fiscale della metà dell’Iva pagata sull’acquisto di nuove abitazioni in classe A e B, ma tale misura non può essere limitata ai soli acquisti compiuti entro il 2016).
  • imposizione sull’abitato ai fini IVA in base alla rendita catastale e non al prezzo di vendita dell’immobile così come  previsto nelle transazioni tra privati;
  • eliminazione delle imposte ipotecarie e catastali sulla cessione di immobili strumentali;
  • riduzione del 50% dell’aliquota IVA sulla cessione di immobili strumentali (22%).

MERCATO DEL CREDITO

L’attuale crisi del mercato immobiliare è di fatto accentuata dalla stretta creditizia in atto.

Se da un lato sono riprese le concessioni di mutui in favore dei privati, non altrettanto sta avvenendo nei confronti delle imprese edili per lo sviluppo delle loro iniziative.  E’ infatti ancora presente una forte differenza del sistema bancario nei confronti del nostro settore, che si traduce nella concreta difficoltà per le imprese di ottenere i necessari finanziamenti. E’ pertanto auspicabile un deciso intervento da parte del Governo teso a rimuovere questa “impasse” che frena la ripresa degli investimenti in campo edilizio.

Ritengo che i suggerimenti sopra esposti siano indispensabili per favorire la ripresa economica e lo sviluppo del comparto edilizio, che con il suo rilevante indotto rappresenta da sempre il volano di tutte le attività produttive.

 Ascoli Piceno, marzo 2016

 

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