“Gli immobili non vanno” in Italia di Corrado Bianchi Porro – “Giornale del Popolo” Lugano ediz. del 10 settembre 2016 – Intervista ad Achille Colombo Clerici al Forum Ambrosetti di Cernobbio

ITALIA, PERCHÉ GLI IMMOBILI NON VANNO

di Corrado Bianchi Porro

Se in Svizzera il mercato immobiliare è sostanzialmente sotto controllo ed a prezzi sostenuti, ben diversa è la situazione in Italia. Ne parliamo col presidente di Assoedilizia, Achille Colombo Clerici che abbiamo incontrato al Workshop Ambrosetti
Il mercato immobiliare in Italia, spiega, riflette gli investimenti di 25 milioni di famiglie le quali hanno creduto nell`investimento immobiliare come forma privilegiata di collocamento del risparmio.

Fino a qualche anno fa l`indicatore più semplice era dato dalla pubblicazione delle tabelle sui quotidiani che riportavano quasi città per città e via per via i valori degli immobili. E tutti i lettori si compiacevano di questa specie di borsino.
Andavano a vedere cosa avevano in tasca.
Ma da quando è iniziata la crisi finanziaria del 2008, i giornali non hanno più pubblicato nulla.
Parlare di mercato in un momento in cui gli italiani sono costretti a pensare ad altre forme di investimento, è fuorviante. Adesso di “mercato” non ce n`è.

Bisogna prima ricostruire la fiducia, commenta Achille Colombo Clerici. E la fiducia la si ricrea anche attraverso la stabilità fiscale.
Ebbene, in Italia siamo di fronte ad una presunta riforma catastale che al momento è sospesa dal Governo Renzi sul piano di una opportunità tattica, intesa a restaurare un minimo di fiducia tra risparmiatori e investitori.

Ma “pende” come la torre di Pisa.
Nel momento in cui fosse liberata, potrebbe produrre altri effetti negativi.
Poi si aggiunge un`Europa che non perde occasione per chiedere di inasprire la pressione fiscale sugli immobili, nonostante la riforma del 2011 che ha triplicato il gettito dell`imposta sulle case.

Poi veniamo qui a Cernobbio e sentiamo che ci sono parti sociali, Camusso in primis, che continuano a chiedere una patrimoniale.

È chiaro che questi sono dei colpi di fulmine a ciel sereno (o meglio annuvolato) che certo non fanno bene a coloro che -nelle famiglie pensano di investire nell’edilizia.

Gli investitori italiani, a meno che non posseggano immobili di particolare pregio sul piano della remuneratività (immobili che fanno immagine o funzionalmente molto richiesti) hanno in mano dei valori che non riescono a tradurre in denaro.

Se vanno a vendere, non vendono.
E c`è il rischio di continuare a pagare imposte sempre più gravose.

Questa è la situazione dell`investimento “casa”: dunque in Italia c`è bisogno di una stabilità nell`azione di Governo che ridoni fiducia, di un Governo che sia consapevole della necessità di ridurre il carico fiscale, unico sistema per rilanciare la crescita.

Abbiamo bisogno di stare coi piedi per terra. Tenendo presente che ingessare il settore immobiliare vuol dire perdere in termine di Pil una parte cospicua del moltiplicatore.
Negli ultimi sei anni il solo settore delle costruzioni ha perso il 40% del prodotto, lo ha ricordato qui il ministro Poletti. Poi c`è tutto l`indotto, l`artigianato. Quando si sente che il Pil cresce, nota Achille Colombo Clerici, ricordiamo che si parte da una base dimezzata rispetto a sei anni fa. Allora avevamo nel settore immobiliare 800mila transazioni all`anno, oggi ce ne sono sì e no 400mila.

Chi compera oggi in Italia?

Coloro che acquistano per necessità, perché hanno bisogno di andare ad abitare o della sede per l`attività; comprano coloro che vogliono fare speculazioni su immobili di grande attrattività.

Infine, vi è un meccanismo artificioso, finanziario che sta a latere, e che serve a mantenere una redditività fittizia ai fini di tenere in vita investimenti finanziari e in immobili che poi arriveranno al redde rationem.

In Svizzera, obietto, il mercato immobiliare è positivo anche grazie alla domanda dei residenti esteri.

In Italia? La domanda estera c`è, risponde. Ma quando si parla di investimenti, occorre distinguere tra quello virtuoso, comprendente la quota di rischio fatta da colui che promuove l`attività, e l`investimento che significa comperare a mani basse quello che altri hanno svenduto.
Questa è cosa ben diversa.
Noi ci compiacciamo dei Paesi Arabi, ma come comperano? A prezzi di saldo o di svendita.
Certo acquistano, ma soltanto una certa tipologia d`immobili e solo in certe città che offrono una qualche garanzia di dinamismo collegato alla tenuta immobiliare.
Una città che non ha un dinamismo economico soddisfacente non regge i valori immobiliari.
Investono per esempio a Milano o Bologna, dove c`è una forte domanda giovanile – ed è una garanzia in un mondo che invecchia.

A Genova o Torino, già meno. Certo, Milano è una delle città europee a più basso costo della vita.
Per mantenersi a Milano occorrono molti meno soldi che a Parigi o Londra.

Ma le banche, finanziano? Alza gli occhi al cielo, Achille Colombo Clerici. Finanziano obtorto collo perché sono costrette e osservate a vista. Ma non è un procedere con convinzione. Lo fanno perché lo “devono” fare. Siamo ai limiti della fisiologicità.

Eppure i tassi bassi dovrebbero invogliare…

Il settore delle sofferenze bancarie, risponde il presidente di Assoedilizia, ha nei mutui una parte cospicua. Anche perché è legata al finanziamento dei capannoni che non hanno futuro, se non a prezzo di riqualificazione funzionale.
Il settore era legato all`espansione del settore artigianale di medio livello, che adesso con la globalizzazione mostra i suoi limiti.
La crisi ha bloccato tutta la filiera.
Abbiamo perso 1`8-9% del Pil: una recessione notevole. Quanto all`Europa, lo spauracchio delle tasse non escludo sia un disegno per tenere sotto tiro l`Italia. Chiedere la riforma catastale in Italia (che è già materia per soli adepti) non è comunque il loro mestiere.
Forse c`è un secondo fine, suggerisce.
Perché la propensione all`investimento immobiliare in Italia era un fenomeno unico in Europa e tipico di questo Paese.
In Italia infatti la proprietà immobiliare, specie per uso proprio, è molto diffusa. Ma abbiamo pure la quota più bassa in Europa di edilizia popolare e case per i meno abbienti. E a distanza ben marcata.

Si era iniziato con le Case Fanfani, obietto.
E ci siamo fermati lì, conclude Achille Colombo Clerici. Abbiamo 700-800mila alloggi pubblici su 30 milioni di alloggi rispetto ad una quota media in Europa del 20-25%. Vuol dire che, per cercare di andare incontro alla domanda dei meno abbienti, lo Stato vuole che l`onere di dare loro la casa lo paghi il privato, bloccando così la redditività dei canoni di locazione con meccanismi che privilegiano i contratti agevolati.
Ti faccio pagare meno tasse, se affitti il tuo appartamento a minor prezzo…

Foto: Achille Colombo Clerici, presidente di Assoedilizia in Italia

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