“Dopo le modifiche, tabelle millesimali solo da correggere” Sole 24 Ore del 7 marzo 2017 Rubrica Assoedilizia “Leggi e Sentenze

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Dopo le modifiche, tabelle millesimali solo da correggere
di Marco Marchiani

 

Millesimi condominiali, quando vanno cambiati per modificazioni intervenute nel fabbricato?
Anzitutto importante chiarire che il testo dell’articolo 69 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile premette al primo capoverso che i millesimi condominiali possono essere rettificati all’unanimità; ma anche che possono essere modificati o rettificati dall’assemblea condominiale con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, comma 2 del Codice civile quando risulta che: 1) sono conseguenza di un errore; 2) sono mutate le condizioni dell’edificio per più di un quinto (tassativamente solo per avvenute sopraelevazioni, incremento di superfici, o incremento o diminuzione di unità immobiliari).
C’è chi pensa che a fronte della necessità di intervenire con una variazione delle tabelle, la metodologia non potesse essere altra che quella di elaborare integralmente nuove tabelle ex novo.

Nulla di più sbagliato: “rettificare o modificare” i millesimi non può affatto significare “rifare” le tabelle, dimenticando ed annullando totalmente i criteri con cui siano state redatte le precedenti tabelle.

Altro errore è quello di ricalcolare i valori delle unità immobiliari (specialmente esercizi commerciali) sulla base di intervenute modificazioni dei loro valori immobiliari perché, al di là di ogni possibile e ragionevole interpretazione, le condizioni poste dall’articolo 69 non ricomprendono affatto una simile fattispecie.

In questo senso possono leggersi due interessanti decisione: una della Corte di cassazione (3001/2010) e l’altra del Tribunale di Milano (8416 /2015).

La prima ha precisato che “non comportano la revisione o la modifica di tali tabelle né gli errori nella determinazione del valore, che non siano indotti da quelli sugli elementi necessari al suo calcolo, né i mutamenti successivi dei criteri di stima della proprietà immobiliare, pur se abbiano determinato una rivalutazione disomogenea delle singole unità dell’edificio o alterato, comunque, il rapporto originario fra il valore delle singole unità e tra queste e l’edificio», mentre la seconda, disponendo la «revisione delle tabelle millesimali di proprietà e delle tabelle di gestione in quanto le tabelle di proprietà vi influiscano», ha espressamente previsto che siano «tenuti comunque fermi i criteri convenzionali ricavabili dalle tabelle in uso”.
Il meccanismo di adeguamento è peraltro semplicissimo, e consiste nel calcolare i nuovi valori (ai fini del calcolo delle tabelle millesimali) delle sole unità variate, secondo i criteri già adottati, aggiungerli ai precedenti valori e rapportare il tutto nuovamente a 1000 con una elementare operazione di proporzione.

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MECCANISMO
Basta riconsiderare i nuovi valori delle unità variate, sommarli alle altre e rapportare nuovamente tutto a 1.000

Foto: Il presidente di Assoedilizia Achille Colombo Clerici

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