Archive for the ‘Assoedilizia informa’ category

Sole 24 Ore Rubrica Assoedilizia: “La perizia tecnica blocca il distacco dal riscaldamento” – 21 marzo 2017

marzo 22, 2017

LEGGI & SENTENZE
A CURA DI ASSOEDILIZIA

La perizia tecnica blocca il distacco dal riscaldamento
di Antonella Giraudi

Il condòmino non ha diritto a distaccarsi dall’impianto centralizzato di riscaldamento se dal suo distacco conseguono squilibri funzionali dell’impianto o aggravi di spesa per gli altri.

Il principio, codificato nel nuovo articolo 118 del Codice civile ma già consolidato prima della riforma del condominio, è stato applicato dal Tribunale di Milano (sentenza 187/2017).

La questione era stata sottoposta all’assemblea, correttamente (si veda a sentenza della Cassazione 22285/2016) corredata da una relazione tecnica, non condivisa però dagli altri condòmini, che avevano comunque negato l’assenso al distacco.

La consulenza tecnica d’ufficio espletata nel corso del procedimento ha dato ragione al condominio, avendo il perito evidenziato la sussistenza di entrambe le condizioni ostative al distacco (sia lo squilibrio termico che l’incremento dei consumi), tenuto conto delle caratteristiche dell’impianto (a pannelli radianti) e dell’incidenza del distacco, pari a circa un terzo del fabbricato. Il giudice ha pertanto ritenuto legittima la delibera assembleare impugnata e ha altresì dichiarato l’insussistenza del diritto del condomino attore a distaccarsi dall’impianto centralizzato.
La sussistenza di entrambi gli aspetti che bloccano il distacco ha evitato al Tribunale meneghino di doversi addentrare in profili più dibattuti e tuttora aperti.

La questione che con più frequenza viene affrontata riguarda l’aggravio di spesa e la sua quantificazione. Il riformulato articolo 118 del Codice civile ha posto il dubbio se l’aggettivo “notevoli” sia da riferirsi solo agli squilibri o anche agli aggravi di spesa (la già richiamata sentenza 22285/2016 della Suprema Corte, sia pure incidentalmente, sembra aver riferito l’aggettivo solo agli squilibri).

La giurisprudenza formatasi prima della riforma (legge 220/2012) era giunta ad ammettere la possibilità del distacco anche in ipotesi di aggravio di spesa, purché il distaccante se ne accollasse l’onere. Se questo orientamento verrà mantenuto, un punto nodale continuerà ad essere quello della corretta quantificazione del contributo alle spese di gestione da parte del soggetto rinunciante. Anche perché l’assemblea non avrebbe il potere di autorizzare a maggioranza il distacco senza attribuire al distaccante una quota adeguatamente compensativa dei maggiori oneri di gestione (Tribunale di Roma, sentenza 8906/2016).

L’applicazione della norma Uni 10200 (richiamata dal Dlgs 102/2014 in tema di ripartizione delle spese di riscaldamento) con la suddivisione tra consumo volontario e involontario può indicare la soluzione (Tribunale di Roma sentenza n. 9406/2016).

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I DUE ASPETTI
Il Tribunale di Milano ha constatato l’“aggravio di spesa” e gli “squilibri funzionali” derivanti dall’operazione

Foto: Il pres. Assoedilizia Achille Colombo Clerici

 

QN, Il Giorno ed. 18 marzo 2017 – Cedolare secca per i negozi – Rubrica Assoedilizia – A.Colombo Clerici

marzo 20, 2017

di Achille Colombo Clerici

Secondo Confesercenti, 650.000 negozi, uno su quattro, hanno cessato l’attività. Ce lo segnala un’imprenditrice milanese, la dottoressa Carla Limido, che rivolge ad Assoedilizia un appello ad intervenire per quanto di competenza. Lo raccogliamo.

Sempre più si sta facendo largo l’idea che il reticolo commerciale di base, costituito dai punti di vendita al minuto, abbia una rilevante funzione sociale, come fattore sia di aggregazione della comunità, sia di presidio del territorio: non solo sul piano dell’ambiente fisico (degrado della città, sporcizia, inquinamento, decadimento degli edifici), ma anche di quello socio-morale, fino al contrasto alla microcriminalità.

Sensibile a queste problematiche che coinvolgono il tema più generale della rigenerazione urbana, il Comune di Milano nel documento di indirizzi per la revisione del Piano di governo del territorio parla dell’esigenza di “favorire il ruolo del commercio come opportunità per incentivare l’attrattività urbana e rivitalizzare ambiti carenti di servizi”. Mentre la Regione Lombardia – assessorato allo Sviluppo economico – ha avviato con il contributo di fondi comunitari il recupero di attività commerciali dismesse in decine di comuni.

Ma occorrono, anche, modifiche alle leggi statali. Maggiore flessibilità della legge regolatrice del rapporto di locazione commerciale che risale al 1978 (equo canone) e che contiene una serie di prescrizioni inderogabili, che riguardano il contenuto sia normativo, sia economico del contratto.

Per quanto riguarda la posizione fiscale delle parti c’è un forte sbilanciamento: perché la normativa, mentre favorisce le nuove intraprese imprenditoriali (quali le start-up), nulla prevede per il proprietario dell’immobile, il quale, locando al nuovo imprenditore, indirettamente assolve ad una funzione sociale nel “finanziarne” l’attività: paga le imposte sul reddito immobiliare senza sconti, anzi addirittura quando non percepisce alcun reddito perché l’inquilino è moroso.

Se anche ai proprietari dei locali venisse estesa la possibilità di usufruire della “cedolare secca”, così come avviene per gli alloggi dati in locazione, si avvierebbe un circolo virtuoso capace di portare a una diminuzione dei canoni, favorendo quindi i molti giovani che intendono avviare un’attività commerciale.

Foto: Achille Colombo Clerici – alle spalle l’opera “La casa in cima ai pensieri” dono del filosofo Ivan Rizzi

 

 

Termovalvole, proroga della Regione Lombardia al 30 giugno 2017 – Termoregolazione e contabilizzazione autonoma del calore nei condomini – Regione ed Assoedilizia sulla stessa linea della legge

marzo 16, 2017

A s s o e d i l i z i a
Associazione della Proprietà Edilizia Milano
e
Federazione Regionale della Proprietà Edilizia

 

La Regione Lombardia ha disposto, con deliberazione del Consiglio Regionale, la proroga  al 30 giugno 2017 del termine entro il quale installare sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore nei condomini con impianti centralizzati, adeguandosi a quanto deciso lo scorso dicembre dal Consiglio dei Ministri con il decreto Milleproroghe.

La Regione Lombardia, ad evitare possibili contrasti con la normativa nazionale, ha dunque deciso, in conformità a quanto a suo tempo suggerito da Assoedilizia, di allineare il termine regionale di adempimento, a quello statale.

La proroga permette ai condomini di avere tempo in più per dotarsi di contatori di fornitura e valvole termostatiche sui singoli termosifoni per la regolazione della temperatura.

L’ inadempienza agli obblighi avrebbe comportato, dal 1 Gennaio 2017, multe da 500 a 2.500 euro sia per il condominio sia per il singolo proprietario dell’unità immobiliare.

Foto: Il presidente di Assoedilizia Achille Colombo Clerici con il presidente della Regione Lombardia Roberto Maroni

 

 

“Periferia Urbana” Seminario all’Università Cattolica di Milano – Assoedilizia informa marzo 2017

marzo 13, 2017

A s s o e d i l i z i a
Associazione della Proprietà Edilizia Milano
Informa

Seminario sulla periferia urbana all’Università Cattolica di Milano

DA NOVARA A BRESCIA LA FASCIA DEI “NON LUOGHI”

Se è nel centro della città che si ergono i “luoghi” – i grandi palazzi, le basiliche, i monumenti – nei quali il cittadino si riconosce; e le amministrazioni locali tendono a far conoscere e sviluppare ciò che è particolarmente qualificato e importante, che dà peculiare significato e valore, l’opposto del cuore della città è mostrato dalla periferia, che costituisce, nella migliore delle situazioni, una realtà di funzioni senza splendore, senza vitalità e colore. E nella peggiore il luogo dell’assenza di qualità o della carenza di servizi, del degrado, dell’insicurezza, il “non luogo” in altre parole.

In un momento in cui il dibattito sulla periferia è esploso con eccezionale forza, si moltiplicano i momenti di dibattito dove gli esperti – urbanisti, sociologi, politici –  si confrontano  per esaminare ed analizzare in modo rigoroso la questione che coinvolge milioni di italiani, che causa tensioni sociali; quali problemi sono emersi, quali interventi sono state proposti e attuati nel tempo, e con quali esiti.

“La periferia urbana. Ambiente,cultura, sicurezza” è stato il tema affrontato dal seminario organizzato dal Dipartimento di Sociologia-Urban Life and Territorial Research Agengy (Ultra) dell’Università Cattolica di Milano, con particolare riferimento alla situazione di Milano e della sua area metropolitana.

I lavori, introdotti da Enrico Tacchi del Dipartimento di Sociologia dell’Ateneo, hanno visto quali relatori Alessandro Balducci, urbanista, Pro-Rettore vicario del Politecnico di Milano;   sr Claudia Biondi, Settore Aree di bisogno –  Caritas Ambrosiana;  Luisa Pedrazzini, architetto urbanista, Direzione Generale Territorio ed Urbanistica Regione Lombardia;  Giancarlo Rovati, sociologo, Direttore del Dipartimento di Sociologia, Università Cattolica; Carmela Rozza, assessore alla Sicurezza e alla Coesione Sociale del Comune di Milano; Piero Bulgheroni, Raffaele Selleri, architetti; Gianni Verga, ingegnere, già assessore all’Urbanistica del Comune di Milano.

La sicurezza, il tema più politicamente sensibile. Rozza ha citato cifre emblematiche: 6.000 alloggi pubblici situati in periferia, cioè da 20 a 24.000 persone, sono occupati abusivamente. Tra gli abusivi ci sono delinquenti di ogni tipo verso i quali si deve procedere con lo sgombero forzato, ma anche famiglie quasi sempre di immigrati irregolari, con bambini piccoli, giunte all’ultima tappa perché gli strumenti del welfare non sono riusciti a intercettarle prima. Il Comune ha avviato una interessante iniziativa: pattuglie di vigili urbani accompagnati da stagisti universitari madrelingua per stabilire una qualche forma di dialogo e di collaborazione.

Biondi ha analizzato la situazione dei rom e dei sinti, circa 3.000,  che vivono in gran parte in campi autorizzati o abusivi. In questo ultimo casi le condizioni igieniche sono pessime, ma il forte senso di coesione delle comunità fa aggio sulle sistemazioni alternative offerte.

Ma per queste e per altre iniziative di recupero di persone e di luoghi occorrono risorse. Verga, mitica figura di tecnico prestato per decenni alla pubblica amministrazione,  nato in periferia e profondo conoscitore della stessa, sta elaborando una proposta: ristrutturare i quartieri ERP facendo leva sui diritti volumetrici di cui il Comune dispone con le sue proprietà.

Ma, secondo Balducci, ogni iniziativa a favore delle periferie, deve uscire dalla logica dell’emergenza che ha visto utilizzati dal 1993 ben 5 miliardi di euro con risultati non esaltanti. Occorre una maggiore selezione nell’individuare i progetti di fattibilità e che gli stessi siano indipendenti dai finanziamenti. Periferie che secondo i parametri dell’ Unione Europea (Pedrazzini) si estendono da Novara a Brescia, e dove vive il 75% della popolazione Lombarda. Bulgheroni e Selleri hanno illustrato la trasformazione di Precotto.

Infine, ma non certo per importanza, è giunta relazione di Rovati il quale, richiamando i moniti di papa Francesco, ha ricordato le iniziative tese a ridurre le conseguenze della povertà in costante aumento. La Fondazione Banco alimentare assiste, tra l’altro, circa 60.000 minori in Lombardia.

Foto d’archivio:

– Gianni Verga con Stefano Parisi e con il pres. di Assoedilizia Achille Colombo Clerici
gianni-verga

“L’Housing sociale non basta” – Rubrica Casa Città Società. QN Il Giorno, Il Resto del Carlino, La Nazione dell’11 marzo 2017 – Achille Colombo Clerici

marzo 13, 2017

Sono circa 1,7 milioni le famiglie italiane che versano in condizioni di disagio abitativo (incidenza dell’affitto sul reddito familiare superiore al 30%); centinaia di migliaia le domande inevase di assegnazione di case popolari.
In tale situazione, gli alloggi in dotazione all’ ERP-Edilizia Residenziale Pubblica per lo svolgimento della loro funzione istituzionale, continuano a diminuire.
Oggi sono poco più di 800 mila unità, sparse  su tutto il territorio nazionale, (200.000 alloggi venduti dal 1993).

Il patrimonio residenziale pubblico italiano – circa il 4% del totale degli alloggi – ci pone all’ultimo posto tra i maggiori Paesi europei (Austria 24%,  Belgio 7%,  Danimarca 19%, Finlandia 16%,  Francia 17%,  Germania 30%,  Olanda 35%,  Regno Unito  21%).
In questo quadro, la scelta compiuta in questi giorni da alcune Aziende Casa, di procedere ad ulteriori dismissioni, per ridurre disavanzi economico-finanziari, scaturiti dall’inefficienza del sistema-casa Italia, ben esemplifica la totale mancanza di visione strategica che caratterizza la politica della gestione delle cosiddette case popolari.
Ed e’ la spia della drammatica  situazione del Paese che deve fare i conti non solo con il debito pubblico, ma anche con i debiti delle amministrazioni locali e degli Enti pubblici e parapubblici.
Quando, invece di vendere l’argenteria ( per l’ente pubblico cio’ significa spending review, eliminazione di sprechi, alienazione di beni a reddito) la famiglia-Paese vende pentole e stoviglie, vuol dire che è allo sbando.
Non è più procrastinabile dunque un deciso intervento sul piano pubblico per affrontare adeguatamente il problema rappresentato dal bisogno abitativo dei meno abbienti.
In ogni caso, a causa dell’inefficienza dell’ERP e al di la’ dell’housing sociale o di altre “vie” che, positive in se stesse, sono gocce nel mare del fabbisogno reale, bisogna pensare ad un serio e definitivo coinvolgimento degli investimenti privati, giocando la carta del mercato.
A mali estremi, estremi rimedi. Negli anni ’80 il preminente interesse pubblico suggeriva allo Stato di rinunziare al rimborso dei contributi, per favorire i posti di lavoro creati dalle case automobilistiche; ora deve indurre a  defiscalizzare decisamente la locazione privata per favorire maggiori investimenti nel settore, al fine di produrre, con la maggiore offerta, un calmieramento generale dei costi dell’abitare.

 

presidente

 

 

Milano è in affitto? – Ricerca Politecnico For Rent-Dastu, presentata al Comune di Milano – Seminario all’Acquario Civico – Assoedilizia

marzo 10, 2017

A s s o e d i l i z i a
Associazione Proprietà Edilizia – Milano Italy

 

Alla presentazione della ricerca For Rent-Dastu- Politecnico di Milano

COLOMBO CLERICI:  PROBLEMA DELL’ABITARE IN ITALIA AGGRAVATOSI NEGLI ANNI – ORMAI, DEFISCALIZZARE LA LOCAZIONE PRIVATA

Londra ha il 63,1% di alloggi in locazione, Berlino il 74,6, Bruxelles il 75,7%, Milano il 29% pari a meno di 179.800 unità (nel 1991 era il 44%, 255.200 abitazioni), Torino 28%, Firenze 21,9, Roma 20,3.

Sono sufficienti questi dati per confermare come l’Italia – sempre a cavallo tra Mediterraneo ed Europa – sia meno attrezzata dei Paesi competitors alle nuove esigenze dell’abitare richieste da una società mobile.

Senza tediare con un profluvio di cifre, bisogna aggiungere che – per quanto riguarda i meno abbienti – l’Italia, con il 4% di edilizia residenziale pubblica, è all’ultimo posto tra i Paesi avanzati. A Milano, per citare, in 20 anni le “case popolari” si sono ridotte del 42% a fronte di un aumento delle necessità, con il concreto rischio che si inneschino tensioni sociali, scaricando sui proprietari privati l’onere di offrire, quando possibile, un tetto a tutti.

Il tema della casa torna all’attenzione di studiosi, operatori sociali e immobiliari e di politici con la ricerca For Rent-Dastu-Politecnico di Milano “Milano è in affitto?” che Achille Colombo Clerici, presidente di Assoedilizia, ha così commentato:

“E’ il risultato dell’assenza di una politica per la casa da oltre quarant’anni, tanto che ora proprio la politica deve farsi carico del problema casa come fece negli anni ’80 al tempo della crisi dell’auto finanziando – lo fecero, d’altronde, anche altri Paesi – il settore in crisi.

Inoltre, considerata l’inefficienza dell’ERP-edilizia residenziale pubblica e al di la’ dell’housing sociale o di altre “vie” che, positive in se stesse, sono gocce nel mare del bisogno reale, nella latitanza del sistema pubblico bisogna pensare ad un serio e definitivo coinvolgimento degli investimenti privati, giocando la carta del mercato. A mali estremi, estremi rimedi: occorre defiscalizzare decisamente la locazione privata per indurre a maggiori investimenti nel settore, i quali potranno produrre, come effetto, attraverso una maggior offerta abitativa, un calmieramento generale dei costi dell’abitare”.

Secondo Gabriele Rabaiotti, assessore ai Lavori pubblici e Casa del Comune di Milano, il sistema delle politiche abitative vive una situazione frammentata e confusa.

Ad esempio, le case popolari, destinate ad accogliere chi si trova in difficoltà, anche pluriennale ma comunque temporanea, si sono trasformate in “proprietà con affitto”.

Mentre, sempre per citare, la burocrazia ci mette del suo: un progetto di edilizia popolare di 80 alloggi del 2005, realizzato nel 2008, ha visto l’assegnazione solo lo scorso anno.

Rabaiotti ha infine sottolineato l’importanza che attorno alle residenze popolari, che alcuni definiscono ghetti, venga creato un contesto di attività sociali, culturali, sportive, di verde pubblico arredato.

Il seminario è stato introdotto da Gabriele Pasqui, Direttore Dastu – Politecnico di Milano. La ricerca è stata illustrata da Francesca Cognetti, coordinatrice del team che l’ha effettuata: Giuliana Costa, Luca Gaeta, Anna Delera, Andrea Di Giovanni, Fabio Manfredini.
“La casa nel contesto nazionale e internazionale” è stato il tema trattato da Giovanni Caudo, Urbanista, Università degli Studi Roma Tre; Elena Bargelli, European Network Housing Research, Università di Pisa; Fabrizio Rossi Prodi, Architetto, Università degli Studi di Firenze.

A conclusione la tavola rotonda dal titolo “Milano e l’affitto sociale, un confronto dalla visione al progetto” cui hanno partecipato, oltre a Colombo Clerici,  Carlo Cerami, Investire Sgr; don Virginio Colmegna, Casa della Carità Milano; Stefano Granata, Gruppo Cooperativo Nazionale CGM; Giordana Ferri, Fondazione Housing Sociale; Romano Guerinoni, Fondazione Welfare Ambrosiano.

Coordinatrice
Giovanna Mancini, Sole 24 Ore.

Foto:
– Achille Colombo Clerici con l’Assessore Gabriele Rabaiotti

 

“Dopo le modifiche, tabelle millesimali solo da correggere” Sole 24 Ore del 7 marzo 2017 Rubrica Assoedilizia “Leggi e Sentenze

marzo 8, 2017

LEGGI & SENTENZE
A CURA DI ASSOEDILIZIA

 

 

Dopo le modifiche, tabelle millesimali solo da correggere
di Marco Marchiani

 

Millesimi condominiali, quando vanno cambiati per modificazioni intervenute nel fabbricato?
Anzitutto importante chiarire che il testo dell’articolo 69 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile premette al primo capoverso che i millesimi condominiali possono essere rettificati all’unanimità; ma anche che possono essere modificati o rettificati dall’assemblea condominiale con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, comma 2 del Codice civile quando risulta che: 1) sono conseguenza di un errore; 2) sono mutate le condizioni dell’edificio per più di un quinto (tassativamente solo per avvenute sopraelevazioni, incremento di superfici, o incremento o diminuzione di unità immobiliari).
C’è chi pensa che a fronte della necessità di intervenire con una variazione delle tabelle, la metodologia non potesse essere altra che quella di elaborare integralmente nuove tabelle ex novo.

Nulla di più sbagliato: “rettificare o modificare” i millesimi non può affatto significare “rifare” le tabelle, dimenticando ed annullando totalmente i criteri con cui siano state redatte le precedenti tabelle.

Altro errore è quello di ricalcolare i valori delle unità immobiliari (specialmente esercizi commerciali) sulla base di intervenute modificazioni dei loro valori immobiliari perché, al di là di ogni possibile e ragionevole interpretazione, le condizioni poste dall’articolo 69 non ricomprendono affatto una simile fattispecie.

In questo senso possono leggersi due interessanti decisione: una della Corte di cassazione (3001/2010) e l’altra del Tribunale di Milano (8416 /2015).

La prima ha precisato che “non comportano la revisione o la modifica di tali tabelle né gli errori nella determinazione del valore, che non siano indotti da quelli sugli elementi necessari al suo calcolo, né i mutamenti successivi dei criteri di stima della proprietà immobiliare, pur se abbiano determinato una rivalutazione disomogenea delle singole unità dell’edificio o alterato, comunque, il rapporto originario fra il valore delle singole unità e tra queste e l’edificio», mentre la seconda, disponendo la «revisione delle tabelle millesimali di proprietà e delle tabelle di gestione in quanto le tabelle di proprietà vi influiscano», ha espressamente previsto che siano «tenuti comunque fermi i criteri convenzionali ricavabili dalle tabelle in uso”.
Il meccanismo di adeguamento è peraltro semplicissimo, e consiste nel calcolare i nuovi valori (ai fini del calcolo delle tabelle millesimali) delle sole unità variate, secondo i criteri già adottati, aggiungerli ai precedenti valori e rapportare il tutto nuovamente a 1000 con una elementare operazione di proporzione.

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MECCANISMO
Basta riconsiderare i nuovi valori delle unità variate, sommarli alle altre e rapportare nuovamente tutto a 1.000

Foto: Il presidente di Assoedilizia Achille Colombo Clerici