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Convegno Assoedilizia “Le principali novità fiscali nel settore immobiliare” – 21 aprile 2011 – Relazione del Geom. Franco Guazzone

aprile 22, 2011

Federalismo fiscale: La fiscalità comunale.

Con la pubblicazione del Decreto legislativo 14 marzo 2011 n. 23, è stata varata la nuova struttura della  finanza locale, il cui gettito è costituito principalmente dai tributi statali e comunali sugli immobili, che dovranno essere definiti nei dettagli con appositi decreti attuativi.
Nel frattempo a norma dell’art. 3, è disposta a partire dal 2011, la compartecipazione al gettito dell’imposta sostitutiva sugli affitti delle sole abitazioni, definita “cedolare secca”, che prevede la tassazione al 21%, per i contratti liberi e del 19% su quelli concordati, omnicomprensiva delle imposte di registro e bollo, che potrebbe successivamente essere loro devoluta per intero, previa riduzione dei trasferimenti erariali.
Inoltre, sempre a partire dal 2011, a norma dell’art. 2, sarà riconosciuta ai comuni una compartecipazione pari al 30% delle imposte di registro, ipotecarie, catastali e di bollo, sui trasferimenti di diritti reali immobiliari, mentre il gettito prodotto dall’accatastamento dei fabbricati “fantasma”, a seguito dell’applicazioni delle imposte dirette, sarà attribuito interamente agli enti locali.    

L’Imposta Municipale propria (IMU)

Il decreto istituisce con l’art. 8, a partire dal 2014, l’IMU, imposta municipale propria, sostitutiva dell’Imposta Comunale sugli Immobili (ICI) e delle imposte sui redditi fondiari derivanti da beni non affittati, di proprietà delle persone fisiche e delle eventuali addizionali.
La struttura di questa imposta, è identica a quella dell’ICI, in quanto prevede che la base imponibile sia costituita dal valore catastale, determinato moltiplicando la rendita aggiornata per i coefficienti 100, 50 e 34, a seconda delle categorie, mentre l’aliquota ordinaria sarà pari al 7,6 per mille, contro il 4 per mille dell’ICI, che potrà essere variata annualmente, con decreto del presidente del Consiglio dei Ministri, su proposta del Ministro dell’economia, d’intesa con la Conferenza stato-città ed economie locali , ma che si riduce alla metà, nel caso in cui il fabbricato risulti locato, indipendentemente dalla tipologia (abitazioni, negozi, magazzini, laboratori, ecc..) .
La riduzione potrà essere concessa anche ai fabbricati non produttivi di reddito fondiario, relativi ad imprese commerciali  e quelli che costituiscono beni strumentali per l’esercizio di arti e professioni, di cui all’art. 43 del T.U. sulle imposte dirette Dpr 917/86.
Tuttavia, i Comuni potranno apportare riduzioni o aumenti dell’aliquota ordinaria, non superiori al 3 per mille.
 Anche i versamenti della futura IMU, mutuati dall’ICI, sono fissati al 16 giugno e al 16 dicembre di ogni anno.
Da tale imposta, viene espressamente esclusa la prima casa e le relative pertinenze,anche acquistate con atto separato, iscritte autonomamente al catasto come i box, magazzini e tettoie, (C/6, C/2, C/7) , limitatamente però, ad una sola pertinenza per tipo, in quanto ad esempio, in presenza di due box, il secondo è soggetto all’imposta.
Lo scenario che si presenterà con l’entrata in vigore dell’IMU, sarà quello di un inasprimento dell’imposta per tutti i fabbricati non locati o tenuti a disposizione, mentre ad esempio, cadranno tutte le franchigie e le detrazioni d’imposta, oggi in vigore per l’ICI dei terreni agricoli, a favore dei coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali, circostanza che ha già messo in allarme gli operatori del settore.

L’imposta Municipale secondaria      
Viene poi istituita, con l’art. 11 del Decreto, l’IMU secondaria , che sostituisce una serie di tributi locali : la tassa per l’occupazione degli spazi ed aree pubbliche, l’imposta comunale sulla pubblicità e i diritti sulle pubbliche affissioni, nonché il canone per l’installazione di mezzi pubblicitari, sulle quali i comuni potranno emanare i regolamenti, disponendo eventuali esenzioni e agevolazioni.

L’imposta di scopo
I Comuni entro il 31 ottobre 2011, a norma dell’art. 6, potranno adottare l’imposta di scopo, previa l’approvazione di un apposito regolamento e d’intesa con la Conferenza Stato – Città ed economie locali, istituita dall’art. 1, comma dal 145 al 151 della legge 296/2006, Finanziaria per il 2007, che prevedeva il finanziamento fino al  30% dei costi per la realizzazione di opere pubbliche varie (trasporto pubblico urbano, arredo urbano e decoro dei luoghi, sistemazione aree dedicate a parchi e giardini, parcheggi pubblici, restauro e conservazione di beni artistici e architettonici, realizzazione di spazi per eventi e attività colturali, allestimento di musei e biblioteche, manutenzione e conservazione edilizia scolastica).
Alla base imponibile determinata dal valore catastale, poteva essere applicata l’aliquota del 5 per mille, per un periodo di cinque anni.
Peraltro, nella nuova formulazione dell’art. 6 del Dlgs 23/2011, l’imposta potrà essere applicata per un periodo di dieci anni, fino alla concorrenza dell’intero importo dei costi delle opere pubbliche, anche ulteriori a quelle sopra citate, non meglio definite, individuate dagli stessi enti impositori.   

La devoluzione delle sanzioni catastali ai comuni
A decorrere dal 1°maggio 2011, come disposto dall’art. 2, punto 12 del Decreto, gli importi minimo e massimo della sanzione amministrativa, prevista per l’inadempimento degli obblighi della dichiarazione catastale agli Uffici dell’Agenzia del Territorio, previsti dagli art. 28 e 20 del Rdl 652/39, convertito dalla Legge 1249/39,fissate dall’art. 1, comma 338 della Legge 311/2004, dal minimo di Euro 258 al massimo di Euro 2066, sono quadruplicati.
Il 75% dell’importo delle predette sanzioni, sarà devoluto ai Comuni.
Tuttavia, come stabilito dalla circolare 4/2001, per le violazioni commesse prima del 1° maggio 2011, si applicano le vecchie sanzioni. 

I futuri importi delle imposte di registro
Ai Comuni viene inoltre riservato, in base all’art. 2 del Decreto, il 30% del gettito delle imposte indirette sui trasferimenti immobiliari, che a partire del 1°gennaio 2014, saranno modificate, mediante la sostituzione dell’art. 1 della Tariffa  del T.U. delle imposte indirette, Dpr 131/86, che di fatto ridurrà a  due, le attuali 5 aliquote dell’imposta di registro, oltre a quella fissa.
In particolare, gli traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, compresa la rinuncia pura e semplice agli stessi, i provvedimenti di espropriazione per pubblica utilità e i trasferimenti coattivi, sconteranno un’imposta del 9%  sul valore.
Invece, se il trasferimento ha per oggetto case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria A/1, A/8, A/9, ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis, della tariffa allegata al Dpr 131/86 (prima casa), l’aliquota sarà del 2%.

Le condizioni per fruire delle agevolazioni prima casa
Per ottenere la predetta aliquota d’imposta agevolata, è necessario che: a) l’immobile sia ubicato nel comune dove l’acquirente risiede o intende risiedere, entro 18 mesi dalla stipula dell’atto; b) l’acquirente dichiari nell’atto di non essere proprietario esclusivo o in comunione di beni o in quota, di un’abitazione nel territorio del comune dove è ubicata l’abitazione; c)di essere cittadino italiano emigrato all’estero e che l’immobile sia acquistato come prima casa in Italia; d) di non possedere su tutto il territorio nazionale, altra abitazione acquistata con le agevolazioni sopracitate, disposte  dalle leggi 168/1982,118/85,415/91,237/92,75/93 e 243/93.
In caso di dichiarazione mendace, o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito (donazione) degli immobili acquistati con le suddette agevolazioni da meno di cinque anni, sono dovute le imposte ordinarie, oltre alla sanzione del 30% e gli interessi di mora, di cui all’art. 55, comma 4, del Dpr 131/86.
A titolo esemplificativo, considerando l’acquisto di un appartamento di tipo civile economico, censito in cat. A/3, con rendita di Euro 1.000, le imposte da versare in caso di prima casa o di altra casa attualmente e nel 2014, sono le seguenti.

Imposte da versare attualmente
Prima casa:
Registro Rendita 1.000 x1,05 (riv. del 5%)x110 = Euro 115.500 x 3% = E. 3.465.=

 Imposta ipotecaria fissa                                      E.    168.=

Imposta catastale fissa                                        E.    168.= 

                                                Totale                       E.  3.801.=

Altra casa
Registro Rendita 1.000 x 1,05 x 120 = E. 126.000 x 7%   = E.     8.584.= 
Imposta ipotecaria    E. 126.000 x 2%  = E.     2.520.=
Imposta catastale     E. 126.000 x 1%    = E.     1.260.=       

                                         Totale                     E.   12.364.=

 Imposte da versare dal 1°gennaio 2014 

Prima casa:
Registro Rendita 1.000 x1,05 (riv. del 5%)x110 = Euro 115.500 x 2% = E. 2.310.=
 Imposta ipotecaria fissa           E.    168.=
Imposta catastale fissa            E.    168.=  
                 Totale                       E.   2.646.=

Altra casa
Registro Rendita 1.000 x 1,05 x 120 = E. 180.000 x 9% = E.   16.200.= 
Imposta ipotecaria  E. 180.000 x 2%  = E.     3.600.=    
Imposta catastale    E. 180.000 x 1%  = E.     1.800.=   
                                            Totale                     E.   21.600.=

 Di conseguenza, nella futura tassazione, avremo una riduzione delle imposte per la prima casa, mentre vi sarà un aumento per tutti gli altri immobili.

L’Anagrafe Immobiliare Integrata
Come è noto, con l’art. 19 comma 1 del Dl 78/2010, convertito dalla legge 122/2010, è stata attivata l’Anagrafe Immobiliare Integrata, costituita e gestita dall’Agenzia del Territorio, ai sensi dell’art. 64 del DLgs 30 luglio 1999,  in collaborazione coi Comuni, che avranno accesso gratuito al nuovo archivio.
L’archivio dell’Anagrafe, sarà inizialmente costituito dai dati contenuti, per ciascun immobile, nelle banche dati del Catasto e dei Registri Immobiliari, sulla base di un sistema tecnico-giuridico definito da appositi decreti dal Ministero dell’Economia, previa intesa con la Conferenza Stato-città ed autonomie locali.
 Lo scopo della collaborazione con gli enti locali, è quello di migliorare e aggiornare la qualità dei dati, per consentire l’introduzione dell’attestazione integrata ipotecario-catastale , nonché la loro progressiva implementazione, con ulteriori informazioni e servizi.
Le modalità di rilascio della predetta attestazione e i relativi diritti dovuti, saranno fissati da apposito decreto.
In particolare, dato per scontato che inizialmente l’attestazione fornirà i dati catastali degli immobili e quelli relativi ai loro possessori (iscrizioni comprese), contenuti nelle attuali banche dati gestite dall’Agenzia, con l’entrata a regime della nuova attestazione, sarà resa più facile agli operatori del settore, la predisposizione degli atti di qualunque natura, relativi a beni immobili, ancorché dal testo della norma pare evidente che l’obiettivo finale della disposizione, sia quello di poter aggiungere nuove informazioni e servizi, oltre a quelli già in possesso dell’Agenzia stessa.
La norma non precisa la natura dei nuovi elementi che possano “implementare” quelli oggi disponibili, che ovviamente, potranno derivare solo dalle banche dati degli enti locali, nonché da quelli in possesso delle Soprintendenze ai beni culturali, artistici, storici ed architettonici.
In buona sostanza, a nostro avviso, la norma va interpretata nel senso che, per ciascun immobile, oltre ai dati ipo-catastali, dovrebbero essere aggiunte le informazioni sulle destinazioni urbanistiche dei Piani di gestione del Territorio, dei vincoli storici, ambientali o di rispetto per le aree, nonché quelli di preordino all’esproprio per la realizzazione di opere pubbliche.
Peraltro, l’ipotesi di un simile archivio integrato, di fatto corrisponde al sistema tavolare di pubblicità immobiliare, vigente dal 1811 nelle province di Trento, Bolzano, Trieste, Gorizia e in alcuni comuni delle province di Udine, Brescia, Belluno e Vicenza, nel quale archivio basato sugli immobili, sono riportati oltre ai dati dei possessori, nonché quelli pubblicistici, tutte le informazioni relative ai vincoli di tipo storico, artistico, ambientale e di destinazione, riportati dagli strumenti urbanistici.
Tra l’altro, a differenza del nostro sistema dei Registri Immobiliari, che è un archivio di natura dichiarativa, sia pure gestito da un Conservatore dipendente dal Ministero di Grazia e Giustizia, il Libro Fondiario ha natura costitutiva, in quanto è gestito da un Magistrato in veste di Giudice Tavolare, che ha il potere di respingere gli atti notarili, se contengono dati non conformi a quelli dello stato Tavolare.  
In definitiva quindi, a regime, le future attestazioni integrate ipotecario-catastali, sono destinata ad assumere valenza probatoria, sostituendo ogni altra tipologia di certificazione soggettiva e oggettiva, semplificando le procedure e rendendo molto più sicura la circolazione del possesso di beni immobili.

La regolarizzazione dei fabbricati mai dichiarati o variati
Com’è noto, con decreto Milleproroghe (art. 5-bis del Dl 225/2010), sono stati prorogati al 30 aprile 2011, i termini per l’accatastamento dei fabbricati così detti “fantasma”, perché esistenti sul territorio, ma non negli archivi catastali, individuati dall’Agenzia del Territorio, in collaborazione con l’Agea, (Agenzia per le erogazioni in agricoltura), disposti dall’art. 2 comma 36 e seguenti del Dl 262/2006, in oltre 2 milioni di manufatti, attualmente ridottisi a 800 mila, a seguito delle denunce spontanee o per gli accertamenti d’ufficio.
Peraltro, lo stesso termine è fissato per i fabbricati che hanno perduto i requisiti di ruralità e quelli censiti ma variati, con opere che ne abbiano modificata la destinazione o la consistenza e, quindi, la rendita, come previsto dai commi 7,8, e 9 dell’art. 19 del Dl 78/2010, convertito dalla legge 122/2010.  
Per convincere gli obbligati alla denuncia volontaria, il legislatore ha penalizzato gli inadempienti, retrodatando al 1°gennaio 2007, l’efficacia della rendita “presunta” accertata d’ufficio,  a partire dal 2 maggio 2011, il cui importo sarà notificato mediante l’affissione degli elenchi all’Albo pretorio dei Comuni interessati, previo avviso pubblicato sulla G.U..
Invece, la predetta retrodatazione, non si applica agli obbligati virtuosi, che presenteranno le denunce  entro il nuovo termine, per i quali sarà considerata la data di ultimazione dei lavori, indicati nella denuncia medesima.

La denuncia catastale
In primo luogo, i fabbricati da dichiarare al Catasto, sono quelli  “fantasma”, rilevabili dagli elenchi ordinati per Comune, Sezione, Foglio e particella, visibili sul sito dell’Agenzia del Territorio  www.agenziaterritorio.gov.it , oltre che negli uffici provinciali della medesima e presso i comuni interessati.
A tale proposito, si ricorda che ai sensi del comma 12 dell’art. 19 del Dl 78/2010,  dal 1° gennaio 2011, l’Agenzia avvierà un monitoraggio costante del territorio, sulla base di nuove informazioni derivanti da verifiche tecnico – amministrative, telerilevamento  e dalla collaborazione coi Comuni.
In secondo luogo, sono da dichiarare i fabbricati a suo tempo definiti rurali, perché annessi a fondi agricoli condotti da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali (Iap), che hanno perduto i requisiti di ruralità, previsti dall’art. 9 comma 3 e 3-bis, del Dl 557/93, convertito dalla legge 133/94. 
Caso classico sono i rustici agricoli ubicati in zone turistiche, trasformati in case di vacanza, ma anche fabbricati strumentali, ubicati nelle periferie dei centri abitati o in fregio a strade provinciali, utilizzati per attività d’impresa (centri commerciali, ristoranti, depositi, officine, ecc.).
Di questi immobili peraltro, l’Agenzia del Territorio ha già pubblicato gli elenchi, anch’essi  visionabili sul sito dell’Agenzia e presso i Comuni.
In terzo luogo, devono essere dichiarate tutte le unità immobiliari già censite al Catasto dei Fabbricati, che hanno subito modifiche rilevanti, come il cambio di destinazione con opere, la variazione della consistenza e della rendita.
Si tratta in genere di appartamenti ristrutturati, con l’aggiunta di nuovi servizi, o col recupero di un sottotetto, la formazione di cantinetta nelle villette, oppure l’ampliamento dell’abitazione con la costruzione di uno o più locali sul terrazzo a livello.
E’ peraltro opportuno segnalare che le piccole variazioni interne, lo spostamento di una porta o di una parete, non rilevano agli effetti catastali se non cambiano la consistenza e la rendita, come sancito dalle circolari 2 e 3/2010 dell’Agenzia del Territorio.

I soggetti obbligati alla denuncia
L’obbligo della denuncia al catasto spetta ai soggetti titolari dei diritti reali sui fabbricati, il proprietario o se questi è minore o incapace, chi ne ha la legale rappresentanza; per gli enti morali il legale rappresentante; per le società commerciali legalmente costituite, chi ha la firma sociale; per le società estere, chi le rappresenta in Italia. 
Per le parti comuni condominiali censibili, obbligato alla denuncia è l’amministratore e ciascuno dei condomini, ma la denuncia di uno dei soggetti predetti, esonera tutti gli altri (art. 3 del Rdl 652/39).
Per ottemperare agli obblighi della denuncia, i titolari dei diritti reali sopra citati, dovranno affidare l’incarico ad un tecnico professionista, iscritto all’Albo degli ingegneri, architetti, geometri, dottori agronomi, periti edili e agrari, agrotecnici laureati e diplomati.

L’accertamento d’ufficio in caso di inadempienza
A partire dal 2 maggio 2011, l’Agenzia del Territorio, assegnerà a tutti i fabbricati non dichiarati, fra quelli a suo tempo individuati, una rendita presunta, tramite i propri uffici provinciali, ovvero avvalendosi di professionisti abilitati ad operare negli atti catastali sopra indicati, mediante la stipulazione di convenzioni specifiche, previste dal comma 11 dell’art. 19 del Dl 78/2010,di cui la prima con il Consiglio Nazionale dei Geometri, è già stata sottoscritta  il 14 aprile, alla quale seguiranno le atre, essendo già stati effettuati gli incontri con i rappresentanti nazionali di tutte le categorie professionali interessate.
Per quanto riguarda i fabbricati che hanno perduto i requisiti di ruralità, gli operatori dovranno partire dagli elenchi pubblicati sul sito dell’Agenzia del Territorio, compilati in collaborazione con  l’Agea, in quanto nelle richieste di contribuzioni UE presentate dagli agricoltori, sono descritti anche i fabbricati aziendali.
Invece, le operazioni relative all’accertamento dei fabbricati che hanno subito variazioni, potranno essere svolte solo con la collaborazione dei Comuni, che dovrebbero mettere a disposizione dei tecnici d’Ufficio, gli elenchi delle DIA presentate nell’ultimo decennio, per verificare se, dopo l’ultimazione dei lavori, siano state presentate le denunce di variazione al Catasto, come è previsto dall’art. 23, comma 7 del Dpr 380/2001.

I costi a carico degli inadempienti per gli accertamenti d’ufficio
L’Agenzia del Territorio, con Provvedimento direttoriale del 19 aprile 2011, ha stabilito i criteri per l’attribuzione delle rendite presunte, per le varie tipologie di fabbricati, a cui è allegato un prospetto per la contabilizzazione degli oneri da porre a carico degli inadempienti all’obbligo di dichiarazione nei termini, ai quali dovranno essere aggiunte le sanzioni, nella misura sopra indicata dal minimo di 258 al massimo di 8.264 Euro, come precisato dalla circolare 4/2011 dell’Agenzia del Territorio. 
In base al predetto Provvedimento pertanto, i costi da porre a carico dei proprietari inadempienti, per l’attribuzione della rendita presunta, sono quelli sotto indicati.
A-Spese generali e di predisposizione dell’istruttoria……Euro   130,00
B-Spese per sopralluogo determinato forfettariamente…. Euro 80,00
C-Oneri per attività estimali (classa mento, consistenza e rendita presunta)
    C.1 Per ogni unità immobiliare censibile nei gruppi ordinari (A,B,C)…Euro     50,00
    C.2 Per ogni unità censibile nei gruppi speciali o particolari (D ed E)…Euro   100,00
D- Spese per la predisposizione e la notifica dell’atto di accertamento…Euro  20,00
E-  Sanzione amministrativa per omessa denuncia … Euro   258,00

La regolarizzazione fiscale
Dopo l’accatastamento comunque avvenuto, gli obbligati dovranno procedere alla regolarizzazione fiscale, ai fini delle imposte dirette e ICI, non appena saranno loro notificati gli avvisi d’accertamento dall’agenzia delle Entrate e dall’ufficio tributi dei Comuni, ricorrendo alla procedura dell’accertamento con adesione, istituito dall’art. 11,comma 3, del Dl 28 marzo 1997 n. 79, convertita con la legge 140/97.
L’istituto dell’accertamento con adesione, può essere applicato anche all’ICI, qualora il Comune, lo abbia previsto nelle norme regolamentari, disposte ai sensi dell’art. 59 del Dlgs 446/97, coi criteri stabiliti dal DLgs 19 giugno 1997, n. 218.
Pertanto utilizzando questa procedure. i contribuenti potranno ottenere, ai sensi dell’art. 15 del predetto decreto, una notevole riduzione delle sanzioni, a un ottavo del minimo (12,50%), oltre al pagamento rateale col massimo di otto rate trimestrali per importi fino a E. 51.645,69 o 12 rate per importi superiori.
Ovviamente, in caso di rateazione, dovranno essere aggiunti gli interessi legali sulle somme dovute e dovrà essere fornita la garanzia di pagamento mediante accensione di ipoteca sui beni o con fideiussione bancaria o assicurativa (art. 38 – bis del Dpr 633/72).

La regolarizzazione urbanistico – edilizia
Come è noto, il comma 8 ultimo periodo, dell’art. 19 del Dl 78/2010, dispone che   l’Agenzia del Territorio rende disponibili ai Comuni, sul portale loro dedicato, le unità comunque accertate “per i controlli di conformità urbanistico – edilizia”.
Di conseguenza, al fine di evitare l’intervento d’ufficio dei Comuni, è opportuno avviare spontaneamente le procedure per la regolarizzazione edilizia, che in gran parte dei casi è facilmente conseguibile, come vedremo.
La maggior parte dei fabbricati mai dichiarati, è costituita da manufatti e costruzioni per  attività agricole, abitazioni, stalle, rimesse, silos, laboratori di prima lavorazione dei prodotti (spacci per la vendita dei propri prodotti agricoli, oltre ai fabbricati utilizzati per l’attività agrituristica e bed & breakfast, ma anche da molte tettoie e ricoveri attrezzi), a volte provvisori, utilizzate da coltivatori diretti e imprenditori agricoli o soggetti equipollenti, come previsto dall’art. 2135 del Codice civile.
In questi casi, la regolarizzazione urbanistica, è piuttosto semplice da ottenere, in quanto le costruzioni, erette in Zone E del Dm 1444/68 (zone omogenee agricole) sono compatibili con lo strumento urbanistico, per cui l’adempimento consiste nella presentazione di una DIA in sanatoria, ai sensi dell’art. 37, comma 4, del Dpr 380/2001, oltre al pagamento della sanzione dal minimo di € 516 al massimo di € 5.164, di norma applicata al minimo, in esenzione dagli oneri di urbanizzazione e concessione per i fabbricati rurali, ai sensi dell’art. 9 della Legge 10/77, sempreché non esistano vincoli ambientali sull’area, nel qual caso è indispensabile ottenere preventivamente, il benestare dall’ente di tutela del vincolo.
 Peraltro, anche la regolarizzazione dei fabbricati civili o industriali non presenta grosse difficoltà, qualora la destinazione urbanistica del PRG sia compatibile coi manufatti costruiti, in quanto è possibile utilizzare la stessa procedura prevista al periodo precedente, con la sola variante del pagamento degli oneri di urbanizzazione e concessione.
Ovviamente, ricordiamo che con la DIA, è necessario presentare il progetto edilizio, il progetto delle strutture in c.a., e tutte le altre documentazioni amministrative previste dei Regolamenti edilizi e d’igiene vigenti nel Comune, per il rilascio del permesso a costruire.

Il destino dei fabbricati  non sanabili

Invece, per tutti gli altri casi di fabbricati con destinazione non conforme a quelle del PRG, o peggio che siano stati costruiti in zone vincolate per rispetto marittimo, lacuale o fluviale, ovvero soggette a vincolo paesaggistico (art. 142 e 143 del Dlgs 42/2004), non è possibile ottenere la sanatoria in quanto, per queste fattispecie, à prevista la denuncia alla magistratura, con l’applicazione di sanzioni penali , la demolizione dei manufatti e addirittura l’arresto fino a due anni dei responsabili, per i casi più gravi (art. 44 del  Dpr 380/2001 – Codice dei Beni culturali).  
In queste ipotesi, è prevedibile che gli interessati non adempiano all’obbligo di denuncia, ma stavolta a differenza del passato, esistono gli elenchi delle particelle sulle quali sono stati realizzati i fabbricati non dichiarati, di cui sono noti i proprietari, circostanza che provocherà, prima o poi, l’intervento del Comune, che dovrà applicare le sopracitate disposizioni di legge.
L’unico modo per evitare maggiori danni, per i proprietari di questi immobili, è quello di demolire le costruzioni, prima che sia avviata la procedura d’infrazione urbanistica, almeno nei casi di manufatti minori, quali tettoie, box, piccoli depositi e simili.

 Milano, lì 2011-04-21

Condominio e cultura dell’abitare. Relazione del Presidente Assoedilizia Achille Colombo Clerici al Convegno Arel-Osmi 20 settembre 2010

settembre 20, 2010

Alcuni spunti di riflessione riguardanti gli aspetti sociali ed economici, prodromici rispetto a quelli giuridici.

 Perché il diritto è lo strumento per dar  forma ad istituti socio-economici.

 *       *      *

Il condominio sul piano sociale è una sorta di “sofisticazione”; introdotto nel nostro ordinamento nemmeno cento anni fa è proprio di una società moderna ed evoluta .

Infatti, come struttura sociale e come istituto giuridico volto ad organizzare  la convivenza urbana, esso nasce in concomitanza dei grandi processi di inurbamento che iniziano a far tempo dal primo decennio del Novecento.

È uno fra i più influenti strumenti di formazione culturale e di organizzazione sociale, soprattutto nelle città: ed è coevo, nel nostro paese, allo svilupparsi delle società di mutuo soccorso, ma soprattutto dell’edilizia residenziale pubblica (la cosiddetta edilizia popolare), e delle cooperative edilizie.

L’istituto del condominio, fondato sui principi della condivisione e della partecipazione, suppone dunque  l’esistenza di una cultura dell’abitare insieme, nella sua massima espressione.

Sono già delicati infatti i rapporti di buon vicinato tra proprietari  esclusivi della abitazione; quando ogni soggetto trova delineati i confini della propria sfera di appartenenza.

Figuriamoci quando nel medesimo tempo ci sono ambiti di appartenenza esclusivi e ambiti di appartenenza comuni con altri soggetti .

Cultura dell’abitare significa rispetto di sé e dell’altro: senso del limite nella propria libertà di agire, che deve incontrare la libertà altrui.

Senso della cosa comune e coscienza delle sue regole: che vanno puntualmente rispettate.

 *      *       *

Ma c’è un aspetto economico sul quale vale la pena di soffermarsi un poco ed è rappresentato dall’incidenza sul mercato immobiliare.

Il mercato immobiliare non è determinato dall’andamento  della quota di investimenti fissi (cioè degli investimenti in immobili destinati all’uso diretto da parte del proprietario); bensì dipende dall’andamento di quella parte di investimenti “a reddito” che sono sensibili al grado di remuneratività, dato dalla redditività generale da un lato e dal carico di oneri ed imposte, dall’altro.

In regime di equilibrio del mercato immobiliare in Italia la quota di “flottante” (derivante dal turn over funzionale – abitativo, terziario e commerciale – e dal turn over economico) si è sempre aggirata, negli ultimi anni, attorno al 2-3%  del valore dello stock immobiliare nazionale. Da poco più di due anni è scesa, a causa della crisi, di circa il 25% . 

Siamo scesi da oltre 800 mila transazioni annue alle attuali 600/630 mila; per un valore di circa 110 MLD contro i precedenti 140.

Il mercato immobiliare, per dare un’idea, presenta quindi un dinamismo di 250 volte inferiore a quello della Borsa Valori.

Una base quindi estremamente ristretta (presidiata, tra l’altro, dall’alto livello di proprietà diffusa di immobili abitativi presente nel nostro Paese: il 71% delle famiglie occupa la propria abitazione a titolo di proprietà) estremamente ristretta, si diceva, ed in quanto tale suscettibile di provocare sensibili oscillazioni al suo minimo variare.

Incidentalmente vorrei dire, come ho recentemente sostenuto, nel corso dell’ultimo workshop Ambrosetti a Cernobbio, che è comunque  grave errore quello di credere che, poiché il 71% delle abitazioni appartiene stabilmente alle famiglie italiane, né sussistono problemi di tenuta del sistema dei mutui-casa, ci si possa ritenere al riparo dal rischio di bruschi cedimenti dei valori immobiliari, quando si adottano politiche fiscali punitive dell’investimento immobiliare privato come sta avvenendo da troppo tempo nel nostro Paese.

Proprio per questo il condominio in Italia rappresenta una realtà economica assai popolare (stimiamo che i condomini siano circa700-800 mila) cui è legato un effetto economico importante nei riflessi del mercato.

Esso infatti, costituendo il tessuto connettivo della proprietà immobiliare diffusa, ha storicamente rappresentato un fattore di radicamento degli abitanti alla casa e quindi di stabilizzazione del rapporto del proprietario con la propria abitazione.

Ma, mentre dunque è presidio della solidità del risparmio investito nel mercato immobiliare abitativo,  esso è, al tempo stesso, fattore di irrigidimento del rapporto abitante-città.  

Il che porta a due conseguenze negative.

A) Anzitutto ad una forma di investimento economico improntato ad una spiccata staticità.

In generale si registra un maggior dinamismo del rapporto conduttore/immobile rispetto al rapporto proprietario/immobile, senz’altro meno dinamico. Ed il condominio, fra tutti i diversi soggetti appartenenti al fronte dei proprietari, è il soggetto meno reattivo dinnanzi alle esigenze di rinnovamento del patrimonio edilizio.

B) Ma porta anche ad un marcato immobilismo, se non ad una resistenza, sul piano del rinnovamento urbano. 

Quindi minor grado di interventi manutentivi, di adeguamento, di rinnovamento degli immobili; e minore sensibilità o interesse agli interventi di riqualificazione edilizio-urbanistici della città .

Quanto alle norme della green economy applicate al settore immobiliare, esse per ora si limitano a  lambire il condominio ed i condomini.

Ma fra breve si spingeranno dentro queste realtà, perché non è pensabile che una parte cosi cospicua dell’intero stock di abitazioni ne possa rimanere esclusa.

 *      *      *

Sul piano della soggettività giuridica il condominio è un ibrido.
Manca di una personalità giuridica autonoma; ed inoltre l’amministratore non ne è  organo, ma è  mandatario dei condomini.

Non c’è quindi autonomia di azione da parte dell’amministratore, anche se recenti pronunce giurisprudenziali tendano a riconoscergli una sempre maggior capacità di agire .

Mentre sussiste una solidarietà attiva (ad esempio  impugnazione delle sentenze) e passiva (pagamento dei debiti condominiali) per i condomini.

Si tratta di risolvere al fondo questo problema.

Senza certamente arrivare alla formula di tipo anglosassone, che preveda la titolarità della proprietà delle parti comuni in capo al condominio.

Piuttosto, si potrebbe pensare  ad una forma di personalità giuridica (ma è questione sulla quale occorre ancora riflettere) per assicurare l’autonomia all’amministratore, separando la sfera di responsabilità di quest’ultimo da quella dei condomini.

 *       *       *

Ma anche nei rapporti tra proprietari condomini sussistono smagliature normative tra le quali è facile che si possano far strada situazioni di ingiustificato privilegio a favore di taluni, nei confronti di altri.

Uno dei problemi cui ha voluto por mano la Cassazione con una recente sentenza non propriamente perfetta è quello della modificazione e dell’adeguamento delle tabelle millesimali.

 *       *       *

In conclusione i piani in cui l’istituto del condominio mostra i suoi limiti, alla prova del tempo, in questo pressocché secolo di vigenza, sono sostanzialmente tre:

– Quello della sua amministrazione e gestione;

– Quello della sua idoneità a prestarsi a secondare le esigenze di rinnovamento delle città e degli edifici, particolarmente avvertite di questi tempi;

– Quello della sua attitudine a favorire situazioni di equilibrio dei diritti e dei doveri fra i diversi partecipanti; titolari peraltro di diritti soggettivi pieni da coordinarsi con i diritti condominiali.

 Evitare sperequazioni ed asimmetrie il compito della riforma. 

 www.assoedilizia.com

Federimmobiliare Prima Assemblea in videoconferenza Milano-Roma. – Relazione del Presidente di Assoedilizia Achille Colombo Clerici invitato all’Assemblea. Intervento sul tema “La locazione in Italia”

luglio 7, 2010

La locazione immobiliare ha nel nostro ordinamento una rilevanza fondamentale, sotto il profilo sia sociale, sia economico, con una indubitabile valenza anticiclica in questo momento di crisi.

Esaminerei anzitutto il comparto della locazione abitativa.
Procedendo per semplici enunciazioni possiamo dire che sussistono almeno 7 buone ragioni perché si debba ritenere che in Italia occorra   incrementare il numero degli alloggi offerti in locazione.

1) Anzitutto, primo effetto positivo sarebbe quello di un calmieramento dei prezzi; non solo nel settore della locazione, ma anche in quello della compravendita, perché anche in questo campo la domanda viene alleggerita di una pressione impropria.
Disporre di una minor offerta abitativa in locazione (per via del fenomeno di mercato conseguente alla rarefazione dell’offerta) significa tener alto il livello dei prezzi del prodotto. E viceversa.

 2) Secondo effetto positivo: una maggior disponibilità di alloggi per coloro che non riescono o non intendono, per vari motivi, acquistarli.

 Troveranno casa a prezzi contenuti anche anziani, giovani coppie, pensionati; tutti coloro che rientrano nell’area del disagio abitativo.

3) Altro benefico effetto sarebbe una maggiore flessibilità del rapporto cittadino/abitazione (cioè una maggior mobilità abitativa); che meglio permetterebbe di secondare i processi di trasformazione socio-economica in atto a livello, non solo nazionale, ma globale.

Il radicamento degli italiani alla casa di proprietà e la marginalizzazione della residenza, con il conseguente fenomeno del pendolarismo,  continuano a rappresentare un serio ostacolo ai processi di ristrutturazione e di riconversione economico-sociali, così necessari alla competitività internazionale del nostro Paese.   

4) Sul piano economico. L’ovvio effetto di mobilitare nell’edilizia in locazione investimenti di risorse finanziarie, alla ricerca di collocazioni economicamente interessanti; risorse finanziarie che si trovano in possesso non solo delle famiglie (persone fisiche), ma anche delle persone giuridiche (società di gestione immobiliare, fondi di investimento, enti).

E dunque, sotto tale profilo, l’effetto positivo dell’incremento dell’investimento negli immobili in locazione abitativa sarebbe rappresentato da un aumento del PIL, e  da maggiori introiti fiscali  connessi all’attività edilizia ( Irpef-Ires-Iva).

5) Quinta buona ragione. In generale si registra un maggior dinamismo del rapporto conduttore/immobile rispetto al rapporto proprietario/immobile (senz’altro più statico: anzi improntato ad uno spiccato immobilismo;non parliamo del condominio che, fra tutti, è il soggetto meno reattivo di fronte alle esigenze di rinnovamento edilizio ed urbano).
La locazione in effetti dà luogo ad un sostanziale incremento degli interventi di manutenzione e di riqualificazione del patrimonio edilizio: con evidenti ricadute vantaggiose a favore di costruttori, professionisti, impiantisti, ed installatori. Il che non guasta in questo periodo di crisi.

Infatti, il “turn over” delle case in locazione implica un costante adeguamento del patrimonio edilizio.

Insomma, rispetto alla situazione della casa in proprietà, quando la locazione sia economicamente valida ( altrimenti si fa luogo al degrado, come avveniva con l’equo canone) la manutenzione degli immobili e la loro riqualificazione sul piano edilizio/urbanistico ne traggono indubbio beneficio.

Oggi si pone il problema della riqualificazione degli edifici sul piano energetico: settore nel quale i locatori, ed in particolare le società immobiliari, possono giocare un ruolo veramente importante.

Purtroppo una legislazione fiscale miope continua a penalizzare, proprio in questo campo, particolarmente le società di gestione immobiliare soprattutto se locano alloggi; quelle società che sono in definitiva i soggetti dotati di maggiori disponibilità, anche finanziarie, per interventi di tal genere.

6) Dulcis in fundo, se vogliamo guardare con l’ottica del Governo che deve fare cassa: introitare più imposte, non solo in termini di imposta di registro,  ma anche come ICI, IRPEF ed IRES, perché la locazione sposta l’immobile dal regime di esenzione al regime di tassazione.

Consideriamo che Irpef ed Ires  danno luogo ad un gettito che è di 7 miliardi e mezzo, poco meno di quello dell’ICI.

E non dimentichiamo che, a furia di costringere, con difficoltà di mercato e con privilegi fiscali, gli italiani a comprar casa, riconoscendo poi agli stessi per l’abitazione principale in proprietà una esenzione generalizzata da tutte le imposte, a pagar l’ICI e le imposte dirette fra poco, nel settore il residenziale,  rimarrà una esigua minoranza.

7) Non discriminare poi, sul piano delle agevolazioni tributarie, tra locazione convenzionata e locazione libera permette di perseguire una efficace politica di riqualificazione estetico-edilizia delle città.  

                  *     *     *

Fatte queste premesse, non vorrei sembrare stucchevole in questa affermazione; ma  mi sento di ribadire ciò di cui in fondo siamo tutti convinti : che occorre la cedolare secca per tutti i redditi derivanti dalla locazione immobiliare.

Prevederla solo per i contratti agevolati a canoni concordati, come si riduce a fare qualche emendamento alla manovra finanziaria in itinere, o come si pensa da parte di alcuni,  significa portare avanti una operazione di pura  facciata.

Cosi concepita, infatti, questa misura:

– Non incide significativamente sulla nostra economia e sul PIL, come provvedimento anticiclico di una qualche rilevanza.

– Non produce effetti di rilievo a livello di calmieramento degli affitti;

–  Non produce un sostanziale recupero di evasione nel settore delle locazioni;

– Persegue la linea larvata di dirigismo economico che era propria dell’equo canone: dirigismo che già aveva prodotto nefasti risultati sul piano sociale, urbanistico ed economico;

– Non permettendo la trasparenza, favorisce le sacche di privilegio che si annidano in quel comparto.

La cedolare secca (ad esempio nella misura del 20 % dei corrispettivi imponibili )  serve eccome; ma va applicata a tutte le locazioni indistintamente.

Assoedilizia, al fine di eliminare l’evasione fiscale,  ha suggerito addirittura di istituire legislativamente l’obbligo di pagamento dei canoni di locazione in banca o presso gli sportelli postali, nei paesi in cui  manchino agenzie bancarie.

L’introduzione della cedolare secca nella forma della ritenuta a titolo di imposta permetterebbe nel medesimo  tempo di ridurre  gli oneri fiscali gravanti sulla locazione, con forte valenza di incentivazione del settore e, quale tassazione separata dei redditi immobiliari, di realizzare una vera equità fiscale perché:

 – da un lato equiparerebbe i redditi immobiliare a quelli mobiliari (azioni, bond, gestioni patrimoniali), dando slancio agli investimenti in locazione, soprattutto abitativa, della quale il nostro Paese ha impellente bisogno.

 – in secondo luogo eliminerebbe quella odiosa discriminazione per la quale chi affitta una casa finisce per pagare maggiori imposte anche sui redditi derivanti dal proprio lavoro, autonomo o dipendente che sia. 

Va aggiunto che il sistema della ritenuta a titolo di imposta avrebbe come conseguenza una razionalizzazione ed un notevole risparmio per l’erario in termini di gestione degli uffici, perché si stima che potrebbero eliminarsi  centinaia di migliaia di denunce dei redditi.

         *    *    * 

Venendo alle locazioni ad uso diverso dall’abitativo,  un po’ ovunque, a livello nazionale, si registra una crescente difficoltà a locare  immobili, sia ad uso commerciale, sia ad uso uffici e/o terziario amministrativo.

Non solo, ma autorevoli organi di stampa hanno denunciato la chiusura di numerosissimi  negozi, mentre, si dice, l’apertura di nuove attività diventa sempre più rara.

La colpa di tale situazione è attribuita anche al livello dei canoni di locazione troppo elevato.

Occorre dunque esaminare quali sono i fattori che potenzialmente incidono sulla misura dei canoni richiesti in sede di negoziazione per il rinnovo o la nuova locazione:

– La durata del rapporto contrattuale di 12 anni che impedisce l’aderenza del canone all’andamento dei cicli economici.

– L’indennità per avviamento commerciale nella misura di 18 mensilità del canone vigente, cioè del 25% dei canoni percepiti negli ultimi 6 anni; indennità dovuta dal locatore in caso di mancato rinnovo.
Una indennità, così elevata, tende a “scaricarsi” sul canoni contrattuali.

– Non va trascurato il fatto che, in caso di subentro ad un precedente esercente, il commerciante paga a quest’ultimo delle buonuscite assai consistenti, che, se spalmate in un arco di tempo, costituiscono un vero doppione dell’affitto.

Non potendosi, peraltro, immaginare una normativa legata a cicli economici, con regole diverse ed opposte a seconda dell’andamento dell’economia, occorre dunque pensare ad una maggiore flessibilità del rapporto locatore/conduttore prevedendo o una durata inferiore dei contratti,  o la facoltà di modificazione o di aggiornamento dei canoni ad esempio ogni 3-4 anni.

– Andrebbe anche qui, e lo ripeto ad abundantiam, introdotta la cedolare secca sui redditi da locazione ad uso diverso dall’abitativo, in modo tale che, alleggerendo la pressione tributaria sull’immobile, si diminuisca il peso fiscale che si scarica sui canoni di locazione dei negozi e degli altri immobili commerciali.

               *     *     * 

Vorrei concludere toccando brevemente il tema del federalismo fiscale; considerando che la “service tax”, per come sembra configurarsi nella mente del nostro Governo, significherebbe il colpo di grazia alla locazione.

Infatti essa riproponendo lo schema concettuale dell’ICI, ne proietta in prospettiva gli effetti distorcenti.

Distinguere infatti, all’interno del settore immobiliare, tra edifici soggetti all’imposta (immobili locati e commerciali) ed edifici esentati dalla stessa (immobili non locati ed utilizzati come abitazione principale), potrebbe andar bene semmai finché si tratti di imposta di natura patrimoniale, quale è ormai diventata l’ICI.

Non va più bene quando questa imposta viene finalizzata al pagamento dei servizi comunali fruiti dagli utenti.

Cosa facciamo? Facciamo pagare i servizi comunali solo a tre cittadini su dieci?

O addirittura, come avverrebbe in alcuni comuni, solo ai villeggianti ed ai commercianti, ai professionisti ed agli artigiani ?

E nei paesi della provincia italiana, dove non ci sono nemmeno i villeggianti con le loro seconde case, chi paga?

Senza dire delle distorsioni legate alle sperequazioni dei valori catastali.

E tutto questo, perché si deve tener ferma la logica dell’ICI ?

Risponde viceversa ad equità che i servizi comunali siano pagati da tutti coloro che effettivamente li consumano, indipendentemente dal possesso di un immobile, sia esso prima o seconda casa; o dal fatto che abbiano la residenza in città diversa. 

Mentre, legare il finanziamento dei servizi comunali agli immobili, riproponendo il meccanismo distorcente dell’ICI, è del tutto errato ed iniquo.

Occorre dunque impostare diversamente il finanziamento dei bilanci e dei servizi comunali.

Noi, per la verità, un’ idea ce l’abbiamo e l’abbiamo proposta; ma questo è un altro capitolo.

Intervento del Senatore Valditara al convegno: La Milano che vogliamo – 14 maggio 2010

maggio 18, 2010

Io amo Milano, la amo da milanese, da lombardo, da italiano.
Il mio amore da milanese è  sentimentale, da italiano è razionale.
I periodi più luminosi della storia italiana dall’unità ad oggi sono stati quelli in cui l’Italia ha avuto due capitali e quella morale e civile è stata Milano: il motore economico, finanziario, culturale dell’unità, dello sviluppo, della ricostruzione del nostro Paese.
Da almeno 20 anni a questa parte si ha l’impressione che in Italia non esista più una seconda capitale e l’indubbio spostamento di risorse, sempre più verso Roma, iniziato proprio con gli anni ’90 ne è una conseguenza, non la causa.
E’ anzi paradossale che questa penalizzazione finanziaria e questa incapacità di essere ancora l’altra capitale del Paese coincida proprio con l’affermazione della Lega, un movimento che al di là di slogan certamente ad effetto non ha mai saputo porre, anche per una certa refrattarietà all’analisi culturale, la centralità di Milano nel contesto nazionale.
Credo che il problema di Milano sia innanzitutto quello di ritrovare la sua anima, la sua identità, per poter costruire su di essa il suo futuro.

C’è un passo del Vangelo in cui Cristo dice: “la mia testimonianza è vera perché so da dove vengo e so dove vado”.
La crisi di identità  di questa città passa attraverso più fattori: la grande immigrazione degli anni ’60 e ’70; la deindustrializzazione e la crisi del commercio: pensate che negli ultimi 20 anni si sono persi 200.000 posti di lavoro e 450.000 abitanti, hanno chiuso quasi 30.000 negozi. E’ scomparsa quella grande borghesia che aveva dato espressione plastica ai valori di laboriosità e onestà tipici di questa città. In compenso vi è stata l’esplosione del terziario avanzato e quindi l’esplosione dei servizi, il che significa una città sempre più senza confini fisici, sempre più globale.
La città ha cambiato fisionomia e per troppi anni si è proceduto a costruire interi quartieri senza identità, anonimi, palazzacci senz’anima e con qualche speculazione di troppo.
E infine Tangentopoli che ha inciso pesantemente sulla fiducia di questa città in se stessa, oltreché sulle sue finanze. La costruzione della linea 3 della MM, della stessa lunghezza di un analogo tratto della metropolitana di Zurigo, ha richiesto 3 volte il tempo, e 3 volte i costi.
Non vorrei che si dimenticasse tutto questo quando si danno giudizi troppo sbrigativamente assolutori su quel fenomeno corruttivo che ha dilapidato le risorse pubbliche, che ha anteposto l’interesse di singoli a quelli della comunità. Un periodo in cui la politica ha esteso il suo controllo soffocante su tutta la società.  Quel periodo non deve tornare.
Ma quale è l’anima di Milano, quali sono i suoi valori più autentici, quelli che nel corso dei secoli l’hanno caratterizzata?
Ne ho individuato alcuni e penso che da questi dobbiamo ripartire.
Innanzitutto la sua straordinaria capacità di far sentire chiunque un milanese, cioè la capacità di integrare.
Il suo patrono è uno straniero, nato a Treviri, acclamato vescovo per le sue doti morali, e un altro grande santo, Agostino, abbandona Roma e viene a Milano, come tanti altri suoi compatrioti, “nell’appassionata ricerca della verità e della sapienza”, come scriverà poi nelle Confessioni.
Del resto la capacità  di milanesizzare è una caratteristica che questa città ha saputo mantenere nel corso dei secoli: Stendhal, volle scritto sulla sua tomba: “un milanese” e persino quello che la storiografia ha rappresentato come il nemico storico di Milano, il conte Johann Wenzel Radetzky von Radek, si stabilisce a Milano da pensionato per venire qui a morire.
L’altra caratteristica è la sua straordinaria apertura. Fra 3 anni ricorre una data simbolo della più autentica identità di questa città, i 1700 anni dall’editto di Milano, uno dei fatti più importanti per la storia della civiltà occidentale: “chiunque è libero di praticare la propria fede e nessuno può essere discriminato per il proprio credo religioso”. La battaglia dei martiri cristiani per l’affermazione della libertà religiosa trova in questa città la sua affermazione.
Milano ovvero la sua straordinaria capacità di evolvere che è poi alla base della sua capacità  di innovare.
Da piccolo villaggio celtico, sconfitto da Roma alla fine del III secolo a.C., diventa capitale dell’impero romano proprio a scapito di Roma, e poi, dismesse le vesti di maestosa capitale della burocrazia imperiale, nel medioevo la ritroviamo, insieme con le altre città lombarde, all’avanguardia in Europa nella finanza e nel commercio, tanto che non vi è città europea che non abbia una Lombard street.
L’innovazione presuppone una grande attenzione all’istruzione. Plinio nel II secolo d.C. ci racconta che all’epoca Milano era nota perché le famiglie milanesi facevano a gara per scegliere per i propri figli i migliori maestri, e nel medioevo la città era fra le poche in Europa ad avere una rete di scuole comunali pagate dal comune e gratuite per tutti. Cattaneo già nei primi decenni del 1800 intuisce la straordinaria importanza dell’istruzione tecnico-professionale per lo sviluppo di Milano e della Lombardia. E ancora agli inizi del 1900, mentre a Palermo i maggiorenti della città chiedono la chiusura delle scuole elementari fonte di corruzione dei giovani, a Milano il comune discute su come trovare i soldi per pagare di più gli insegnanti per valorizzarne il ruolo.
Milano è anche la città  della ragione, mai del fanatismo o dell’oscurantismo: Verri e Beccaria ne sono il simbolo.
L’apertura al futuro. Basti pensare alla Milano degli Sforza e a Leonardo che proprio qui trova il clima ideale per mettere le basi della ricerca scientifica moderna. Le riforme di Maria Teresa. All’inizio del 1800 Milano aveva 500 ingegneri, tanti quanti Parigi, il doppio di Torino. La rivista il Politecnico, la prima centrale elettrica italiana, il ruolo della chimica, dei suoi ospedali dove si fa ricerca di avanguardia. Non è un caso se il futurismo nasce proprio a Milano.
La solidarietà: la trama odierna degli ospedali lombardi si costituisce nel medioevo. Milano è stata la prima città a sviluppare già 1000 anni fa una rete di istituzioni caritatevoli per orfani, vedove, vecchi. All’inizio dell’1800 c’erano a Milano tanti ospedali quanti a Londra, pur con un decimo della popolazione.
E fu un medico francese, innamorato di Milano, Federico Ozanam a fondare qui la San Vincenzo.
E’ del resto la città che in Italia ha la più alta percentuale di donazioni di sangue e di organi.
Infine tre caratteristiche che ne hanno fatto a buon diritto dall’unità e fino a 20 anni fa la capitale morale dell’Italia.
La legalità: sottolineava la professoressa Galbiati, in un bel seminario che abbiamo organizzato in preparazione di questo convegno, come nel film “Rocco e i suoi fratelli” di Luchino Visconti l’unico dei numerosi fratelli immigrati a Milano che ce la fa sia colui che segue le regole, che si integra nel rispetto di quella identità milanese e lombarda fatta ancora una volta di lavoro e di onestà. E non è un caso se il presidente di Assoedilizia, Colombo Clerici, in un altro seminario organizzato sull’identità milanese, ci abbia ricordato che mentre Roma ha 8500 ha di lottizzazioni abusive, pari a 2/3 del territorio di Milano, nella nostra città il fenomeno è marginale.
Milano è stata del resto la città dei patari (Arialdo e Anselmo da Baggio) e del giansenismo, che in epoche diverse chiedevano un rinnovamento morale della società e delle istituzioni del tempo, innanzitutto la chiesa.
Una città borghese, si è detto, che ha fatto per molto tempo della misura, della discrezione, del garbo la sua identità, anche nella sua architettura: basti guardare ai suoi splendidi giardini interni, non ostentati, mai esibiti.
Una città in cui i nostri vecchi dicevano che bastava una stretta di mano, la parola data, per chiudere un accordo, forse una città un po’ingenua, come la dipinge certa cinematografia romana degli anni ’70, ma certamente con il culto della buona fede.
Da qui, da questi valori, che in parte sono ancora ben vivi nella nostra società, in parte sono tizzoni che ardono sotto la cenere, dobbiamo ripartire.
Quali sono i nodi strutturali?
Occorre innanzitutto ricostruire il tessuto sociale. Come altre grandi città occidentali, Milano presenta una società in cui si avvertono segni di disgregazione, una società sempre più frammentata. Il premier inglese Cameron, tanto caro a Gianfranco Fini, parla di broken society.
Qui vi è il più  alto numero di single, un numero sempre più elevato di anziani soli, e spesso abbandonati a se stessi, pochi bambini, che richiedono attenzioni che non sempre hanno. Dobbiamo saper ricostruire una trama comune, che ridia quello spirito di serena unità e fiduciosa collaborazione che era così ben espressa per esempio dalle corti lombarde e dalle case di ringhiera.
E’ centrale il ruolo della famiglia come grande ammortizzatore sociale, e come collante fra generazioni. Le politiche per la famiglia devono assumere dunque un ruolo sempre più centrale per la amministrazione cittadina.
La sfida economica. Alcuni passaggi chiave: 1) la ricerca e l’innovazione, e qui dobbiamo avere il coraggio di resistere alle tentazioni della crisi, a iniziare dalle politiche del governo nazionale: si risparmi sui costi anomali delle spese per acquisti nella sanità (cresciute del 50% in 5 anni), si razionalizzino gli enti locali, province e comuni, si fissi un limite alle consulenze, etc., ma non si tagli sulla ricerca; 2) il credito e l’accesso al credito e un sistema di fideiussioni pubbliche per chi se le merita; 3) le infrastrutture, e a questo proposito vorrei sapere quando verranno liberalizzati gli slot di Malpensa; prioritarie sono le grandi direttrici con il Nord Europa e con Genova; 4) si incoraggi e si favorisca la imprenditoria locale sul modello dello small business act, che grazie alla mia mediazione venne adottato lo scorso autunno dal comune di Milano in accordo con tutte le associazioni artigiane. Ora però deve essere concretamente applicato.
La qualità della vita.
Ci vuole una rivoluzione ambientale. Dobbiamo prendere in mano la battaglia per un ambiente vivibile, sappiamo tutti che la salute dei nostri figli è a rischio. La sfida per la qualità dell’aria e dell’acqua è la sfida del futuro.
Il decoro: più pulizia nelle strade; meno graffiti: ora, grazie anche ad un mio emendamento al decreto sicurezza accolto dal Parlamento, gli strumenti ci sono, i graffitari possono finalmente finire in galera.
Sicurezza.
Intanto la legalità. La moglie di Cesare deve essere al di sopra di ogni sospetto: Gianfranco Fini ha detto “chi sbaglia paga”. I corrotti, a qualunque partito appartengono, devono essere cacciati dalla politica.
E lotta senza quartiere a mafia e ‘ndrangheta: il Governo sta facendo bene la sua parte. Attenzione proprio qui in Lombardia e soprattutto in alcuni comuni della provincia di Milano a non scendere mai a patti con ambienti vicini alle associazioni criminali, magari per avere in cambio qualche centinaio di voti. La mafia è un cancro che va estirpato dalle nostre terre senza esitazione. E poi più controllo del territorio da parte delle forze dell’ordine. E al governo chiediamo: certezza della pena! Ricordo una dichiarazione di un giovane clandestino arrestato, ripresa tempo fa da alcuni giornali: “in Italia” disse “vengono più delinquenti che altrove perché in tutto il Mediterraneo è noto che da voi si può rubare senza problemi, tanto in galera non si va mai o al massimo si resta per poco”.
I servizi.
Milano è certamente più  avanti rispetto ad altre città italiane, ma il modello devono essere le capitali europee:
1) un sistema organico e integrato di trasporti come a Monaco;
2) una rapidità di risposte della pa alle imprese e ai cittadini, eliminando la carta, i documenti cartacei, e completando la informatizzazione delle procedure, in specie nei rapporti tra pa e imprese.
Infine le riforme. Non capisco perché sia stata abbandonata la proposta fatta da Formigoni nella scorsa legislatura di attribuire alla Lombardia alcune quote di autonomia particolare. Non capisco perché, per esempio, la istruzione professionale sia stata ristatalizzata, quando abbiamo già in Lombardia una eccellente formazione professionale. E’ giusto che ci siano modelli differenziati di federalismo.
Prima di concludere, una battuta sul federalismo fiscale. Dirò subito che sono a favore, non foss’altro per riequilibrare almeno in parte un residuo fiscale che penalizza oltre ogni misura la Lombardia, ma non capisco perché aspettare 5 anni per mettere in piedi un meccanismo particolarmente costoso, almeno nella sua fase iniziale, e non si impongano subito tagli a quelle regioni poco virtuose: perché dobbiamo aspettare 5 anni per far sì che in Calabria una sacca di sangue non costi più 4 volte che in Lombardia o una scatola di cerotti 100 volte più della media nazionale?
Quale futuro dunque per Milano? Quale ruolo? Una cosa deve essere chiara: noi non siamo l’ultima propaggine di un’Italia mediterranea. Noi siamo e vogliamo essere innanzitutto una grande città europea, uno dei motori dello sviluppo europeo per portare l’Italia intera in Europa. Ed è per questo che dobbiamo tornare ad essere l’altra capitale, è per questo che dobbiamo attrezzarci, per vincere la sfida con Francoforte, Monaco Barcellona, Lione, Amsterdam.
Quel ruolo di avanguardia che la nostra città ha saputo svolgere per oltre un secolo dall’unità d’Italia, vogliamo torni ad essere la cifra della nostra identità, come le querce della nostra terra: robuste radici ben piantate nel suolo e alti rami protesi nel cielo.

Giuseppe Valditara

 Da: http://www.associazioneriformeliberta.it

Convegno ACG DEL 27/11/09 – “Il San Gottardo c’è” – Sintesi dell’intervento dell’Ing. Vittore Ceretti

aprile 13, 2010

Alla sala convegno dell’Aeroporto della Malpensa si è tenuto il 27 novembre 2009 un convegno che ha visto la partecipazione di autorevoli rappresentanti delle più importanti infrastrutture ed enti responsabili del territorio delle regioni Lombardia, Piemonte, Liguria e Canton Ticino.

Il problema che vede coinvolto Alptransit (Lotschberg, Sempione, Gottardo) richiede la più ampia informativa. Per questo riportiamo qui la sintesi dell’intervento dell’Ing. Vittore Ceretti (Presidente onorario Alta Capacità del Gottardo).

* * *

I Convegni, sono momenti di verifica, di confronto e di crescita non solo per la conoscenza delle problematiche, ma anche per raccogliere idee e sfide per scelte concretamente realizzabili in tempi certi il più possibile rapidi.

Nel recente Convegno del 19 novembre 2009 a Roma, sul trasporto ferroviario delle merci, si è fortemente sottolineato la necessità di adeguarsi per tempo alle esigenze del mercato internazionale e ai vari scenari, in continua mutazione, in tutti i campi. Le strategie riguardanti i trasporti, in funzione delle economie emergenti e fluttuanti in tutto il mondo, impongono una continua verifica dei progetti onde evitare che alla loro realizzazione, e ancor prima, ormai inutili.

La grave crisi finanziaria avviatasi sul finire del 2007 ed evidenziatasi nella sua gravità nelle settimane del Convegno dell’anno scorso s’è ripercossa nell’economia reale per tutto il 2009 e non risulta per nulla superata.

L’Europa esprimeva ed esprime un territorio antropomorfizzato e consolidato da due millenni.

Gli interventi dell’800 erano rivolti a migliorare e ottimizzare la sua funzionalità e avevano dimostrato prima con la costruzione delle strade transalpine poi con i tunnel ferroviari , infine con il potenziamento dei porti che l’Europa era il continente guida.

Il XX secolo aveva visto spostarsi la leader ship nell’America del Nord e oggi restiamo sgomenti nel constatare quanto sta accadendo in maniera vertiginosa nei paesi asiatici del Pacifico in particolare in Cina.
Negli anni 70 un famoso libro “Le Pacifique nouveau centre du monde” (edito da Ministero del Commercio estero francese) aveva richiamato l’attenzione sulla trasformazione in atto in tale grande area ma non aveva previsto le ripercussioni con il resto del “vecchio” e “nuovo” mondo.
Oggi dobbiamo constatare che lo scenario asiatico, avendo travolto molte previsioni, impone severe riflessioni sui sistemi infrastrutturali europei e quindi in primo luogo sul corridoio dei due mari.

E’ pericoloso a mio avviso esaminare il problema “Alptransit” non prendendo in considerazione quanto sta avvenendo nei collegamenti del globo.
I collegamenti tra il nuovo centro del mondo con il vecchio continente e con le Americhe avvengono, per ragioni legate alla configurazione dei continenti, con quattro vettori diversi:
– via mare
– via ferro
– via pipeline
– via aerea
ognuno ha la sua caratterizzazione ma una serie di dati e avvenimenti ci portano a richiamare l’attenzione in particolare sui porti dei traffici merci marittimi che sono i cordoni ombelicali del “corridoio dei due mari”, infrastruttura complessa che costituisce la spina dorsale dell’Europa.

L’interscambio di merci che caratterizza l’interscambio dell’economia globale mondiale è presto rappresentato dai dati qui elencati.
Ovviamente i dati del 2008-2009, per la nota congiuntura finanziaria ed economica, sono suscettibili di non trascurabili oscillazioni.

TRASPORTO NAVALE – LOGISTICA 2008 (mln.-tonn.)
Shanghai (Cina) 443
Singapore (Singapore) 423
Rotterdam (Olanda) 376
Ningbo (Cina) 272
Tianijn (Cina) 245
Guangzhou (Cina) 242
Hong Kong (Cina) 230
Busan (Corea del Sud) 217
Sout Louisiana (Stati Uniti) 192
Houston (Stati Uniti) 192

TRAFFICO PORTI MEDITERRANEO 2008 (mln.-tue.)
Valencia 3.600
Algeciras 3.300
Barcellona 2.600
Genova 1.750
Las Palmas 1.350
Marsiglia 850
Bilbao 550
Napoli 500

TRAFFICO MERCI PORTI ITALIANI 2008 (mln.-tonn.)
Genova 54
Trieste 48
Taranto 43
Gioia Tauro 34
Cagliari 34
Livorno 34
Venezia 30
Augusta 30
Ravenna 26
Napoli 19
La Spezia 18 

Faccio notare che il solo porto di Rotterdam ha un traffico annuale pari a quello dell’intero sistema portuale italiano.
I dati sono impressionanti.
Va tenuto presente che i due canali che interconnettono i 3 oceani, Pacifico, Atlantico e Indiano, sono tecnicamente caratterizzati da agibilità diverse.
S’intravede, visti i mutamenti climatici, anche il passaggio attraverso il mare Artico.

Panama 77 Km (con chiuse)
differenza quota oceani mt 40
in corso raddoppio (presunta fine lavori 2015)
Suez 163 km (senza chiuse)
calo del traffico di circa il 20% nel 2008 e 2009 causa crisi economia globale.
E’ previsto tuttavia nei prossimi anni un incremento per traffico India verso Europa e Nord America.

Transiti marittimi
Kiel 56.964
Suez 18.193
Panama 14.011

Previsione aumento traffico marittimo movimentazione container 2004-2015
Estremo oriente 90%
Americhe 91%
Europea 88%

Si ha la precisa sensazione che da ruotismo motore siamo diventati ruotismo indotto.

Dobbiamo prendere coscienza di quanto sta accadendo nello scenario dell’economia globale.
Solo dando rapidamente delle risposte concrete potremo vivere da protagonisti attivi e non assistere allo spettacolo di decadenza del mondo occidentale.

Alla concretezza della Confederazione Elvetica che ha saputo superare difficoltà tecniche e politiche, noi pur essendo dotati di tecnici e di imprese che operano in tutto il mondo, vediamo il nostro mondo politico cedere, per ipocrisia, a pressioni di minoranze o di corporazioni che impediscono e ostacolano numerose infrastrutture di pubblica utilità.

Recentemente vi sono stati sullo scenario italiano vari avvenimenti degni di particolare rilievo sui quali hanno relazionato in questo Convegno vari oratori :
–  protocollo d’intesa tra le 3 regioni dell’11 novembre 2009 a Genova
–   forum internazionale per lo sviluppo del trasporto ferroviario tenutosi il 19 novembre 2009. a Roma
–   tra Genova e Tianjin nel giugno 2009 siglato accordo alleanza portuale

Alla luce delle più recenti notizie, in vista dei nostri sistematici convegni, il ns. comitato ritiene che si debba proseguire ad operare su tre direttrici parallele così come è avvenuto negli ultimi tempi:
–  concretizzare soluzioni ferroviarie al servizio del sistema portuale genovese e del retro porto e piattaforme intermodali logistiche;
–  coinvolgere sempre più tutte quelle istituzioni che possono costituire un fatto corale per creare quel consenso fondamentale per concretizzare i programmi;
–   promuovere accordi tra le grandi istituzioni per coinvolgere risorse per l’attuazione dei progetti finalizzati a permettere la piena funzionalità del corridoio dei due mari.

Rapporto Workshop Urban-SMS del 12 novembre 2009

marzo 26, 2010

Cliccare sul link per scaricare il Rapporto in pdf

Urban-SMS_Rapporto_ws_12nov09

Relazioni presentate all’incontro “PGT di MILANO. Il territorio per i cittadini”, Assoedilizia – Milano, 24 febbraio 2010

marzo 11, 2010

Architetti e PGT 

Un contributo dell’Ordine degli Architetti per il Piano di Governo del Territorio
arch. Vito Redaelli, Consigliere Ordine Architetti Provincia di Milano

Seminario “PGT di MILANO. Il territorio per i cittadini”, Assoedilizia, Milano, 24 febbraio 2010

 Vi ringrazio, a nome del nostro presidente arch.Daniela Volpi, per l’invito rivolto all’Ordine degli Architetti di Milano per questo importante seminario.

Vorremmo proporvi un contributo sul PGT a partire da uno sguardo ampio e trasversale tra i nodi tematici che, insieme, generano quella complessità sociale e fisica che chiamiamo città: lo stesso termine “territorio” che è stato opportunamente indicato nel titolo del seminario fa riferimento ad una dimensione relazionale a 360° tra la società e il suo ambiente che è per sua natura il contrario della settorialità.

Governo del territorio, da cui deriva lo stesso nome dello strumento urbanistico, dovrebbe infatti significare la migliore selezione di strategie per garantire ai cittadini usi di città nella loro complessità: e non solo servizi parziali che pur importanti (ad esempio, la casa) vanno collocati all’interno di strategie e amenities urbane più ampie (ad es. trasporti, servizi, reti urbane, reti sociali, etc.).

Fatto questo inquadramento tematico, il nostro contributo si articola in due parti.

La prima si configura come una premessa: svilupperemo alcuni cenni sul formato generale del PGT di Milano guardando alle opportunità e ai vincoli che lo strumento solleva in questo particolare momento prima della adozione da parte del Consiglio Comunale: un momento importante, proprio per la “permeabilità” che il Piano potrebbe avere nei confronti di contributi migliorativi.

Nella seconda anticiperemo una proposta ovvero il contributo che l’Ordine del Architetti  intende fornire alla città nelle prossime settimane proprio per introdurre nuovi contenuti di progettualità in questo momento decisivo.

Cenni sul formato del PGT: opportunità e vincoli dello strumento

Il Comune di Milano ha scelto un formato di Piano diverso da quello tradizionale: una scelta che può essere, da un punto di vista generale, condivisa perché il cosiddetto piano modernista del secondo ‘900 si è spesso rilevato poco efficace.

Tale relativa efficacia si è verificata soprattutto nelle grandi città europee che negli ultimi 20/30 anni hanno preso a trasformarsi vorticosamente su loro stesse limitando i fenomeni di espansione urbana che erano stati in qualche modo governati dai piani del primo ‘900. Realtà, quelle contemporanee, caratterizzate da dinamiche urbane e sociali non facilmente blindabili in normative vincolistiche e con la zonizzazione; Piani che hanno avuto poco successo soprattutto laddove si è cercato di prefigurare la città in una forma onnicomprensiva e precostituita a priori. La storia degli ultimi decenni a Milano, da questi punti di vista, non fa eccezione.

La filosofia dell’attuale PGT si muove peraltro in coerenza con il cosiddetto modello urbanistico “lombardo” che negli ultimi anni ha introdotto alcune innovazioni non banali nella prassi sociale e amministrativa: con la Legge Verga LR. 22/86, gli Accordi di Programma, la LR 9/99, il Documento di Inquadramento del 2000 fino alla stagione attuale dei Programmi Integrati di Intervento. Strumenti che possono anche essere criticati per come sono stati attuati in taluni casi concreti ma che hanno generato delle innovazioni verso la cosiddetta logica dell’”urbanistica degli interventi” che seleziona e attua i temi strategici per una città quando questi diventano necessari e possibili.

Più specificamente, il nuovo formato di PGT si segnala per una trasformazione culturale che, in grande sintesi, parte dal presupposto che la vera qualità urbana non possa che nascere da una sinergia virtuosa tra due tipi di progettualità: l’una pubblica, espressa tradizionalmente dall’Amministrazione, l’altra privata, espressa da quella società civile che storicamente concorre a una cultura urbana in progresso. Dove entrambi tali spazi, quello pubblico e quello privato, sono essenziali per il buon risultato finale.

Una sfida culturale che, dal punto di vista generale, è importante e condivisibile perché è proprio la società, la prassi sociale e non un singolo assessore o un urbanista illuminato che redige il piano, che può aspirare a trasformare in meglio una città o una società.

Una sfida il cui successo, vale però la pena sottolineare, non è ovviamente scontato in quanto dipenderà dai modi con cui entrambe dette due progettualità andranno ad affinarsi. A partire da una nuova azione pubblica che deve selezionare quelle (poche) strategie fondamentali per dare coerenza alla propria idea di città: esprimendole in modo chiaro, con regole semplici che vincolano prima di tutto l’istituzione stessa e puntare ad un ruolo di coordinamento reale (e non solo formale) dei processi di trasformazione. Come dire: se un piano deve esistere, questo deve essere vincolante in primis per lo stesso attore pubblico che lo redige. A fronte di ciò, la società civile si troverebbe ad operare in uno scenario di sviluppo ragionevolmente chiaro sulle scelte di fondo ritenute necessarie dalla collettività, sentendosi libera di proporre al pubblico, in merito ai successivi sviluppi di quelle scelte e idee, le migliori soluzioni spaziali e funzionali senza il rischio di vedere inaridita la propria sperimentazione progettuale da “gabbie” normative e giuridiche che definiscano ex-ante tutto. 

Architetti e PGT: il contributo dell’Ordine di Milano

Arriviamo dunque alla seconda parte dell’intervento con la quale esplicitare il contributo che l’Ordine degli Architetti intende proporre alla città. 

Se infatti la sfida culturale prima descritta non può che incontrare la condivisione di massima delle forze sociali, ivi compreso dell’Ordine, occorre anche riconoscere come questo PGT avrà tante maggiori probabilità di efficacia quanto più la città tutta sarà in grado di discutere e approfondire i temi sui quali si dovrà misurare l’innovazione dello strumento. E allora, come diceva nel suo intervento il prof.Ferraresi, quale migliore momento di quello attuale che accompagna l’iter di adozione del PGT possiamo immaginare per introdurre tali ulteriori “cunei di progettualità”? 

Una fase di straordinaria importanza: sia in termini di nuovi contenuti nei vari temi strategici; sia anche per una migliore comprensione della concreta operatività delle regole del piano che gli operatori si troveranno a utilizzare a PGT adottato.

E’ in questa logica propositiva che l’Ordine ritiene importante discutere alcune di quelle innovazioni che però possono anche costituire, in questa delicata fase di transizione, dei “nervi scoperti” del PGT.

Quali sono questi argomenti? In primo luogo gli stessi elementi tecnici e amministrativi di fondo del nuovo piano: i “minimi comuni denominatori” di quella sfida culturale, dunque, e le precondizioni che dobbiamo pensare affinché questa sfida abbia vere chance di successo.

E poi, più specificamente:

  • il sistema delle accessibilità intermodali ipotizzato dal PGT nelle diverse scale macro e micro, soprattutto in relazione ai presumibili impatti sullo sviluppo urbano e sui comportamenti quotidiani dei cittadini;
  • il rapporto nodale tra Milano e la regione urbana: con il PGT che sembra ambire ad una decisa concentrazione insediativa all’interno dei confini comunali quando una maggiore qualità di vita per le nostre città sembra passare da un riequilibrio territoriale su scala regionale ovvero sul consolidamento del palinsensto policentrico delle città lombarde;
  • la qualità e le scelte della programmazione del “Piano dei Servizi”: per capire cosa sia oggi la Milano contemporanea, quali “servizi” concorrano a definirla e, in uno scenario strategico, a perfezionarla. Una riflessione nodale sia in termini di servizi di eccellenza sia di servizi diffusi nei quartieri;
  • esercizi di attuazione del piano ovvero la simulazione di interventi concreti a PGT adottato sperimentando scale, condizioni localizzative e procedurali diverse. Simulazione che tocca elementi di criticità sottolineati da più interlocutori in questi mesi: dall’applicazione del meccanismo perequativo alle altre regole attuative fino alla stessa organizzazione burocratico-amministrativa degli uffici comunali per la quale ci si attende un deciso cambio di marcia affinché la sfida culturale della doppia progettualità possa essere colta a pieno anche dell’Amministrazione.

Temi, dunque, a sfondo politico-culturale e operativo sui quali l’Ordine promuoverà un ciclo di 4 incontri pubblici nelle prossime settimane e un forum sul web, riunendo esponenti dell’Amministrazione, architetti, urbanisti e figure della società civile.

Dove lo sforzo sarà il coordinamento tra i diversi temi strategici senza il quale non sarebbe facile promuovere un coerente governo del territorio. Argomenti che riportati alla complessità trasversale della città diventano precondizione per la qualità delle future trasformazioni urbanistiche, delle pratiche di disegno urbano e dello stesso progetto di architettura che resta uno dei pilastri fondativi di questo formato “aperto” che il PGT sembra prefigurare.

Non banale – in merito a tale maggiore interazione tra opportunità e vincoli del Piano, qualità dei luoghi, recupero/ridisegno di parti parziali di città e progetti di architettura –  sarà il ruolo, i temi e gli strumenti che la “Commissione del Paesaggio” e il “Nucleo di Valutazione” del Comune di Milano metteranno in pratica. Anche su questo, l’Ordine degli Architetti si candida come interlocutore propositivo.

 *   *   *   *   *   *   *

Assoedilizia, Milano 

Incontro “Piano di Governo del Territorio di Milano. Il territorio per i cittadini” 24 febbraio 2010

Relazione di Alberico B. Belgiojoso

Questo PGT è un fatto importante, nuovo, complesso, e un po’ preoccupante. 

Io ne parlerò in particolare dal punto di vista della Progettazione Urbana, ma citerò anche alcuni punti che altri presenti oggi sapranno approfondire adeguatamente.

 Si è voluto affermare una nuova logica:
–       flessibilità e trasformabilità; non più Piano Regolatore con configurazioni statiche da modificare con varianti;
–       negazione dei vincoli;
–       perequazione, con spostamenti e scambi di diritti volumetrici;
–       ruolo guida degli operatori privati che conducono le operazioni;
–       realizzazione dei servizi e dell’housing sociale da parte dei privati, senza alcuna spesa per i soggetti pubblici. 

Ma si rilevano alcune problematiche:
–       non si fanno scelte; manca un’“idea di città”;
–       i privati dovrebbero invece essere guidati ad operare all’interno di decisioni di indirizzo e scelte compiute dal Comune: ciò avviene nelle altre città europee;
–       i diritti volumetrici diventano volatili, si forma una “borsa”, e “girano”, indipendentemente dal tradursi in realizzazioni;
–       i meccanismi per la perequazione nei modi in cui è concepita ora sono piuttosto complessi; è necessaria la presenza di un’Amministrazione Comunale molto efficiente, che al momento manca ed è comunque difficile al livello necessario, e/o l’istituzione di un’agenzia per regolarla;
–       i costi per i privati sono troppo alti; con gli indici attuali pochi opereranno;
–       il social housing lasciato ai privati non funziona, per la quantità della domanda, e per i problemi di convivenza.

A me interessa affrontare la questione in un’ottica di Progettazione Urbana, che richiede “scelte” di qualità e di architettura di insieme della città, e costituisce un modo di studiare la città, un tipo di lavoro, diverso dalla Progettazione Architettonica e dalla Pianificazione Urbanistica.

Una metodologia particolare, ben organizzata dalla cultura anglosassone – un metodo per capire la complessità della realtà urbana, per utilizzare le scienze del rapporto fra uomo e ambiente, e procedure logiche che riescano a mettere in relazione la conoscenza dei fenomeni e la costruzione degli interventi – su cui ci esercitiamo al Politecnico; ragionare sulla forma della città, e in termini di caratteri urbani delle zone, dei quartieri, di alcuni punti chiave, di centralità, e sui significati che hanno i luoghi, e la loro vitalità – tutti fatti che non dipendono da progetti, ma da un insieme di misure che agiscono sui meccanismi urbani, cioè sui comportamenti degli “attori” da cui dipende il “funzionamento” della città.

E questo va fatto anche entro il PGT e in parallelo al PGT, e occorre verificare se nel PGT è presente.

Occorre ragionare più esplicitamente sul modo in cui ci si “aggancia” alla storia della città e alle sue trasformazioni; a tutti quei rapporti urbani che esistono, e che non si possono semplicemente sostituire (perché non ci si riesce), ma che vanno invece potenziati ed eventualmente trasformati.

Ma alla qualità urbana deve riferirsi anche la struttura di insieme della città, che spesso non viene considerata nelle grandi decisioni, le quali tengono conto solo di alcuni fattori, senza valutare i cambiamenti che provocano nella qualità di quell’insieme urbano su cui agiscono. 

Ne sono un esempio alcune decisioni “alla grande scala”, la Cittadella della Giustizia e San Siro.

A proposito della Cittadella della Giustizia, è importante fattore di qualità la concentrazione di funzioni nel Centro Storico di Milano (le tre grandi istituzioni: Giustizia, Policlinico, Università). La loro compresenza crea sinergie e qualità dello spazio; e assicura una buona accessibilità con i mezzi pubblici, a costi minori. In molti casi la scelta di decentrare ha portato al degrado di interi “centri” di città, che hanno perso così parte della loro qualità, vitalità, e ruolo urbano. La presenza del Palazzo di Giustizia nella posizione attuale ha creato all’intorno sistemi ampi e radicati di certi settori di attività  che a loro volta hanno generato altre attività correlate; questo sistema verrebbe distrutto, e difficilmente riorganizzato a livelli di qualità nella posizione esterna. Ed anche il Palazzo di Giustizia, la cui architettura è studiata per rappresentare quella funzione, subirebbe una sicura deformazione se ospitasse attività commerciali o di altro tipo. E anche questo va considerato un vero e proprio degrado per la città intera.

San Siro è una zona che ha una grande storia e che a Milano dà particolare qualità: la presenza dei cavalli, delle corse, dei campi di allenamento, per Milano è anche un punto di immagine nella realtà italiana ed europea.

Nel PGT non viene sufficientemente considerata la dimensione metropolitana, che è quella in cui vive chi utilizza la città; ed è, rispetto alla città tradizionale, un modo nuovo di percepire l’ambiente urbano, e di esprimere esigenze ed aspettative di qualità e di bellezza, e costituisce la prospettiva in cui inquadrare gli obiettivi di sviluppo.  

E ogni discorso urbanistico deve avere a che fare col modo in cui si è formata nel tempo la complessità della città, a cui si deve l’assetto attuale come forma e come significati, gravitazioni, ecc. 

Si possono costruire meccanismi e norme, ma occorre fare un discorso coerente e dimostrabile su cosa si è percepito, e si intende fare, della città presente, della sua storia, del significato che hanno gli edifici, i quartieri, le grandi immagini. 

I vecchi Piani contenevano degli elaborati grafici, delle planimetrie, che consentivano, e obbligavano, a ragionare sulla città, sulle strade, sulle piazze, sulle volumetrie; perciò era chiaro l’intento che guidava le azioni sulla città, e il risultato che si voleva conseguire. 

Ora con la flessibilità, con i Piani delle Regole, con i Piani dei Servizi, si stabiliscono meccanismi di indici e di diritti volumetrici, ma non si riesce a riportare il tutto alle diverse situazioni, e controllare cosa succede delle differenti entità presenti. 

E proprio questa novità, pur ambigua, obbliga ad adottare criteri di giudizio sulla città, che prima venivano inseriti nelle decisioni di assetto fisico, e si traducevano in norme di quel tipo; era più facile, era un processo più tradizionale, quasi i criteri venivano chiariti a posteriori rispetto alle prescrizioni sia localizzate che di norme in generale.

Abbiamo organizzato studi e progetti al Politecnico e per l’Expo, e abbiamo partecipato alla formazione degli emendamenti al PGT, per indirizzare lo sviluppo nella direzione di una messa in evidenza del rapporto con la storia della città:

nel Centro Storico – P.zza Mercanti, via Brisa e Circo, S. Nazaro, S. Satiro, P.zza Diaz, P.zza Affari, ecc. – magnifico incrocio di presenze storiche al momento poco percepibili, ma che possono avere una visibilità molto maggiore; 

nei Caselli dei Bastioni, le testimonianze del Neoclassico, “liberare” lo spazio in cui si trovano; 

nella fascia dei piani Beruto e Pavia Masera, risultato di piani di espansione esemplarmente “progettuali” e con questa magnifica nuova architettura del superamento dell’Eclettismo Ottocentesco e delle Avanguardie che nascono in quel momento; 

nella Cintura Ferroviaria, grande esempio di architettura civile di particolare qualità, al momento in condizione di  forte degrado; deve essere completamente restaurato; da inserire nell’accordo di programma con le Ferrovie dello Stato; 

nei nuclei storici di periferia: Lambrate, Rogoredo, Barona, Baggio, Villapizzone, Bovisa, Affori, ecc.; centri rurali incorporati in due momenti successivi nel Comune di Milano; utilizzare la forza aggregativa del vecchio borgo. 

Questo vale anche per l’Expo, in cui questa operazione di abbellimento, o meglio, di eliminazione del degrado, va attuata approfittando dell’evento, per i tanti visitatori, per l’“immagine” di Milano, che deve diventare “città d’arte” e “città di storia”, come può essere. 

Ma ad esempio abbiamo sentito dire che “gli incentivi per il risparmio energetico, per la sostenibilità avrebbero facilitato il ricambio edilizio. Come se ciò fosse un vantaggio. Perché? E nella “sostenibilità” è compreso anche il rapporto con la Storia. 

Una città sapiente sa combinare cambiamento e conservazione, innovazione e storia; è un rapporto continuo. Economicamente funzionano tutti e due. 

Difendere l’immagine storica ha diversi obiettivi:
–       l’interesse storico, che è anche un valore economico;
–       il marketing urbano: lo “storico” è attrazione; in Europa è considerato tale;
–       permette la permanenza dei rapporti urbani: ogni demolizione comporta espulsione di attività e di abitanti; non nascondiamoci questo fatto,
–       turismo: Milano deve poter essere città d’arte e di storia. 

In altre città europea il tema si studia e si organizza; l’Amministrazione Comunale si attrezza e gestisce: sceglie i temi di studio, fa un programma di operazioni e interventi, dà ruoli ad operatori, progettisti, e costruttori. Ciò deve avvenire anche a Milano.

  *    *   *   *   *   *

Intervento dell’Avv. Edgardo Barbetta Vice Presidente di Assoedilizia

 Il P.G.T. di Milano

 La proposta di P.G.T. è stata presentata al Consiglio Comunale il 17.12.2009.

Sono stati proposti dalla maggioranza e dalla opposizione oltre 1500 emendamenti, dei quali solo qualche decina finora discussi.

La proposta si compone di tre documenti, come prescritto dalla legge urbanistica regionale, di oltre mille pagine comprensive, senza contare le molteplici tavole allegate.

Si paventa il rinvio dell’esame della proposta in Consiglio Comunale dopo la discussione del bilancio. Ciò farebbe slittare l’adozione del P.G.T. all’estate prossima, o addirittura al 2011, in concomitanza con la campagna elettorale per il nuovo Consiglio Comunale; e dunque farebbe slittare l’approvazione del P.G.T. al prossimo mandato.

Il P.G.T. punta ad una città di 1.650.000 abitanti, più o meno, al posto degli attuali 1.300.00 (eravamo 1.700.000 negli anni ’70).

Occorre aggiungere che i day-users in entrata a Milano sono 600-700.000, contro una uscita giornaliera di circa 300.000 residenti occupati altrove.

I due principali obiettivi del P.G.T. in materia di infrastrutture sono da un lato il verde urbano e dall’altro i servizi per la mobilità e il trasporto pubblico.

In effetti molte delle strade per l’ingresso  e l’uscita dalla città si trasformano in ingorghi infernali sia al mattino che nel tardo pomeriggio, e rappresentano un ostacolo, non rimosso da lungo tempo, al miglioramento della qualità della nostra vita, oltre che un inammissibile spreco di risorse.

L’obiettivo generale professato dagli estensori del P.G.T. è la qualità diffusa e la dignità del vivere civile.

Con il ricorso frequente ad uno stile ampolloso e celebrativo , il Documento di Piano afferma che verranno assicurati a Milano una spiccata attrattività, una grande vivibilità, ed una bellezza rinnovata.

Speriamo che tutto questo possa accadere, ed in tempi ragionevoli, incoraggiando inoltre il ritorno nella nostra città di molti giovani, e soprattutto famiglie giovani, che l’hanno lasciata per le zone di cintura, sia per il maggior costo della vita a Milano, sia soprattutto per il caro-affitti, dopo la scomparsa dell’equo canone, e certo anche per il caro-case.

Il tessuto monocentrico della nostra città ha favorito la localizzazione al centro delle funzioni non residenziali, espellendo le funzioni residenziali nelle aree periferiche, così contribuendo al declino di Milano.

Il P.G.T. introduce vari incentivi e provvidenze a favore dell’edilizia residenziale convenzionata, in vendita, ed in affitto a canone sociale, moderato o concordato con l’operatore privato che diventa ora il gestore dell’edilizia sociale.

Ritengo che in questo terreno la nostra associazione, in campo locale (e anche ovviamente in campo nazionale) possa portare il suo contributo.

Certamente Milano deve fronteggiare la domanda di case, di servizi, di sviluppo economico, di infrastrutture con una condizione di scarsità del suolo, come ricorda il P.G.T.

Nonostante tutto questo, nonostante le aspre critiche e i sospetti che la formulazione dl P.G.T. ha sollevato, occorre assumere un atteggiamento positivo e collaborativo, chiarendo apertamente i motivi di critica e di apprezzamento.

Sotto quest’ultimo profilo, credo di manifestare un giudizio condiviso, nel sottolineare la felicità della scelta:

1)    di ridurre a due soltanto i servizi di natura indispensabile, prescrittivi e vincolante: i servizi del verde urbano e della mobilità stradale;
2)    di creare una struttura permeabile e continua di spazi pubblici aperti (verde, canali e acqua inclusi);
3)    di liberalizzare le destinazioni d’uso degli immobili a discrezione dell’operatore.

*   *   *   *   *   *   * 

Intervento del Presidente Nazionale di Aspesi
Associazione tra le Società di promozione e sviluppo immobiliare

 Avv. Federico Filippo Oriana

 Ho seguito per conto dell’Associazione Industriali di Genova il mio primo Piano Regolatore che ero ventenne. Ne ho gestito uno – quello di terni – come assessore da quarantenne. E sempre la richiesta degli imprenditori è stata di superare il sistema vincolistico tradizionale delle destinazioni d’uso. Metodo tipicamente italiano che ingessa il territorio all’esistente e, quindi, a situazioni vecchie, spesso – piaccia o no a forze economiche e sociali -, destinate ad essere in breve tempo superate dalle dinamiche reali, anche internazionali, del mercato e della competizione o dal cambiamento degli stili di vita della e nella comunità. Una specie di “camicia di forza” nata nella mente di un progettista di gran nome di cui si forza l’introduzione nel tessuto reale della città e con un effetto sempre conservatore e spesso discorsivo. In ogni caso negativo rispetto alle grandi spinte al cambiamento tipiche dei nostri tempi.

 Potete, quindi, immaginare con quanto piacere abbia ascoltato i propositi dell’Assessore all’Urbanistica di Milano Carlo Masseroli, sin dal nostro primo contatto nel 2006, quando l’allora neo-assessore ha spiegato che la Giunta Moratti avrebbe abbandonato completamente il metodo tradizionale delle destinazioni d’uso e dei vincoli per un sistema più complesso per obiettivi. La vicenda PGT è poi proseguita, come tutti sapete, con alterne fortune legate alla debolezza e alla frammentarietà delle istituzioni in Italia. Fino all’espressione a fine 2009 dei tre testi nei quali si articola il PGT (Documento di Piano, Piano dei Servizi, piano delle Regole) che la mia Associazione ha attentamente esaminato e valutato anche con l’ausilio di eminenti professionisti.

Il prodotto – peraltro sinora neppure adottato – è risultato sicuramente ampio e interessante. Contiene novità assolute come la possibilità di demolire tutto quello (ed è moltissimo) che ha alcuna ragione di restare in piedi. Punta ad una densificazione forse eccessiva, ma che personalmente condivido in linea di principio trattandosi di una città straordinaria come Milano che in poco spazio contiene (e deve contenere sempre di più) il meglio in Italia dell’economia, della cultura e della società. Ma con un punto interrogativo di fondo che preoccupa i promotori immobiliari: che al difetto storico del vincolismo ne possa venire sostituito uno ancora più grave: l’incertezza. Infatti, gli operatori – immobiliari e industriali – si muovono male tra vincoli e varianti, ma si muovono anche peggio in un contesto indeterminato dove non è chiaro se, come e dove si possa investire.

Prendiamo, come primo importante esempio di quanto vado dicendo, la questione dei Diritti Volumetrici e della Perequazione: il piano è essenzialmente basato su un complesso sistema di scambio di diritti edificatori con meccanismo premiali. Ma perché funzioni occorreranno due condizioni essenziali: una borsa dei diritti e una potente struttura tecnico-funzionale in Comune. Entrambe mi paiono molto in dubbio.

Esiste un progetto a Milano di borsa dei diritti edificatori portata avanti dalla Borsa Immobiliare presso la Camera di Commercio, del cui Comitato tecnico faccio parte.  Nonostante che il Presidente Pastore abbia radunato professionisti di primordine di tutte le professioni necessarie (amministrativisti, civilisti, informatici, finanziari, urbanisti ecc.) l’esito del progetto a me pare molto in dubbio per diversi motivi, il più essenziale dei quali mi pare la disomogeneità dei diritti (sulle condizioni per il loro esercizio in particolare) che li rende strutturalmente inidonei ad essere scambiati con un meccanismo informatico.

Quanto alla seconda condizione, è un po’ la differenza tra una banca tradizionale che finanzia in funzione della sussistenza di requisiti e una moderna banca d’affari che finanzia un progetto se lo condivide da un punto di vista industriale. Un conto è la Pubblica Amministrazione italiana che tradizionalmente approva le esame di compatibilità con la normativa, un conto dovrebbe essere una struttura pubblica che sulla base non di norme (interdittive o prescrittive) ma di obiettivi dovrebbe saper vagliare nel merito un progetto, Cioè non un giudizio di legittimità ma di merito. Chiunque conosca l’Italia e la sua amministrazione pubblica sa che non a Milano, ma in nessun segmento nazionale o locale esiste personale formato e preparato per fare questo in nessun campo. Ricordo al riguardo uno studio del compianto Prof. Giovanni Tarello, mio maestro di Filosofia del Diritto, sulla pubblica amministrazione americana formata essenzialmente da ingegneri, con tutto il rispetto per i giuristi dei quali indegnamente faccio parte.

Non oso neppure immaginare cosa succederà a noi e ai nostri tecnici quando ci presenteremo con un progetto ai pur ottimi funzionari comunali di Milano che, poveretti, si dovranno prendere loro la responsabilità di decidere nel merito su scelte di rilievo urbanistico per conto di una politica assente. Che cosa faranno? Seguiranno una loro personale visione di città e di bello e buono (oggettivamente rilevante quanto la mia o quella di un passante)? Cercheranno di attirare l’attenzione dell’assessore pro-tempore? O più semplicemente bloccheranno tutto sperando di andare in pensione prima di dover decidere? Visto che la stessa possibilità di costruire sarà legata e questa gestione penso che mi si permetterà di essere preoccupato.

L’Aspesi, con l’aiuto dei migliori specialisti, interni ed esterni, sta preparando le osservazioni puntuali – che saranno completate, come è logico, solo a PGT adottato – sottolineando alcune incongruenze e alcuni errori che si possono facilmente cambiare. Ma è evidente che questo progetto non può essere cambiato nella sua impostazione di fondo: o non sarà approvato per fine consiliatura, o sarà approvato così come – sostanzialmente – è.

Resta un dubbio di fondo: non sarebbe stato meglio, sulla base di un’idea di città forte e condivisa, tracciare un quadro molto light e moderno di vincoli e di destinazioni, evitare meccanismo di perequazione e scambio di diritti edificatori complessi e di incerta attuabilità e lasciare tutto il resto all’esame delle specifiche proposte dei promotori? Temo però che questo dubbio resterà senza risposte.

 Grazie

* * * * * * *

Piano di Governo del Territorio del Comune di Milano – Riflessioni
E in corso la discussione in merito al nuovo Piano di Governo del Territorio del Comune di Milano: quali politiche prevede in rapporto al sistema della mobilità?

Giampio Bracchi

 Il Piano di Governo del Territorio, presentato alla città ed in fase di discussione, rappresenta un mportante e significativo strumento per innovare, dopo oltre mezzo secolo, gli strumenti rbanistici: piani, come dimostrano le oltre trecento varianti, non più adeguati a rappresentare a nuova realtà insediativa del capoluogo lombardo.

L’obiettivo espresso di ridisegnare la città senza consumare nuovo territorio, attraverso una valorizzazione e riqualificazione delle aree degradate più accessibili dal sistema del trasporto pubblico, appare condivisibile ed in linea con le recenti politiche d’indirizzo comunitario di contrasto allo sprawl urbano e con le più avanzate esperienze di pianificazione delle principali metropoli europee.

La valorizzazione delle aree in prossimità dell’infrastruttura di trasporto pubblico di massa appare particolarmente significativa in quanto coerente con alcuni tra i più importanti investimenti pubblici effettuati negli ultimi decenni a livello non solo milanese ma nazionale: le linee ad Alta Velocità ed il Passante Ferroviario di Milano.

Infatti, dopo oltre un ventennio di lavori ed un investimento di poco inferiore al miliardo di €, nel giugno 2008 si è completato il tratto urbano del Passante Ferroviario: con tale intervento si sono così attivati oltre 500 km di linee del Servizio Ferroviario Suburbano (SFR). Un servizio di linee ferroviarie suburbane per muoversi più agevolmente da e per l’hinterland e per collegare le diverse province lombarde, sull’esempio delle esperienze di maggior successo che caratterizzano grandi metropoli europee come la RER di Parigi o i servizi S-bahn di Berlino, Monaco, Zurigo e Copenhagen.

È sempre della durata di circa un ventennio il processo dall’ideazione all’attivazione del sistema Alta Velocità lungo la direttrice Torino – Milano – Bologna – Firenze – Roma – Napoli con un investimento di oltre una ventina di miliardi di Euro per la realizzazione di circa 1000 km di linee.

Il Piano di Governo del Territorio coglie e valorizza l’impatto che l’attivazione dei servizi ad alta velocità e del servizio di trasporto ferroviario (SFR) può rappresentare in termini di nuova ossatura della realtà metropolitana milanese: le trasformazioni in atto in corrispondenza della zona di Garibaldi-Repubblica, Rho-Fiera, Milano-Rogoredo sono in coerenza con tali infrastrutture e il P.G.T. estende tale scelta consentendo di concentrare, anche con la possibilità di trasferimento delle volumetrie, lo sviluppo insediativo in corrispondenza delle aree maggiormente accessibili evitando al contempo il consumo di suolo in aree libere e a ridotta accessibilità.

È auspicabile che, non solo a scala della realtà del capoluogo ma a scala metropolitana regionale, idonee e coerenti politiche pubbliche,  cogliendo l’opportunità di riequilibrio territoriale che il sistema del ferro viene ad offrire, accompagnino questo nuovo disegno con adeguate politiche di sviluppo e riequilibrio territoriale.

Un discorso analogo vale per la concentrazione delle volumetria nei pressi delle stazioni della metropolitana, con un necessario distinguo tra linee esistenti e linee in previsione, introducendo, per queste ultime, meccanismi per una compartecipazione dei privati alla realizzazione di tali nuove linee e per una realizzazione simultanea infrastrutture/nuovi insediamenti così da evitare situazioni d’incremento dei carichi urbanistici in aree non ancora adeguatamente infrastrutturate.

Sempre in termini di infrastrutture e di accessibilità occorre tener presente che la regione urbana milanese sarà interessata nei prossimi anni da importanti interventi autostradali in fase di avvio che consentiranno di dare risposta ad una domanda di mobilità che da tempo attendeva risposte. Si pensi al sistema delle tangenziali di Milano, gestite dalla Milano Serravalle, che devono sopperire alle necessità di spostamento di diverso grado: dal pendolare locale, al regionale fino ai flussi di attraversamento est-ovest e nord-sud di lunga percorrenza.

Tra le opere connesse alla realizzazione dell’evento espositivo Expo2015 sono previste, oltre ad una serie di potenziamenti in sede delle autostrade esistenti, la realizzazione della Pedemontana Lombarda, della Tangenziale Est Esterna, il collegamento diretto Brescia-Bergamo-Milano (la Bre.Be.Mi) e la riqualificazione, con caratteristiche autostradali, della SP46 Rho-Monza, che completerà a nord-ovest l’anello delle tangenziali di Milano e diventerà una delle principali strade di accesso al nuovo sito espositivo.

E’ importante evidenziare come tali opere autostradali, così importanti in termini d’importo complessivo, si realizzano prevalentemente tramite autofinanziamento da parte delle concessionarie autostradali.

La Milano Serravalle riveste un ruolo di rilievo in tale scenario in quanto:
– gestisce direttamente la realizzazione di due dei tre lotti dell’intervento di riqualificazione con caratteristiche autostradali della SP46 Rho-Monza;
– è attualmente l’azionista di maggioranza di Autostrada Pedemontana Lombarda;
– è l’azionista principale della Tangenziale Est Esterna
– ha una partecipazione significativa in Brebemi.

Si evidenzia infine come, con la realizzazione di tali nuove opere, il sistema delle tangenziali di Milano potrà essere ripensato come principale anello a servizio della città di Milano.

A tale proposito la discussione in corso per il Piano di Governo del Territorio può rappresentare una prima occasione per avviare una riflessione verso un progetto integrato di riqualificazione delle aree che gravano lungo questa importante arteria già oggi caratterizzata dalla presenza di importanti strutture espositive, universitarie, sanitarie e di centri di ricerca, con le più significative aree verdi della metropoli, a ridosso delle quali scorrono i principali corsi d’acqua del territorio milanese.

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Intervento di Salvatore Crapanzano, nell’incontro organizzato da Assoedilizia e Casa dalla Carità

marzo 8, 2010

Ringrazio gli Organizzatori. Conto sulla possibilità di confrontare e di integrare qui, nel prossimo futuro, visioni diverse, anche molto diverse, che sono tutte lecite e necessarie.

Mi limito ad alcuni approfondimenti sui concetti più rilevanti o su quanto non ho sentito oggi sottolineare a sufficienza, anticipando che, proprio per evitare posizioni e contrapposizioni preconcette, proporrò di simulare su numerosi casi concreti la rispondenza di questo PGT agli obiettivi dichiarati.

Densificare. Concetto giusto, se si costruisce molto e si ricostruisce bene ad esempio vicino ad una stazione metropolitana, dove c’è spazio per edificare di più in altezza (nulla contro i grattacieli) e dove c’è un servizio pubblico che costituisce una valida alternativa all’uso dell’auto.
Concetto giusto se si evita così di interessare ancora i territori agricoli o di continuare a costruire dove chi andrà ad abitarci non si potrà che utilizzare la propria auto.
Ma non ha senso permettere di “densificare” dove sono semplicemente previste le future linee di trasporto pubblico di massa. Il PGT, disegnandone una decina, permette di densificare ovunque anche dove queste nuove linee non arriveranno mai, non solo per mancanza di risorse, ma per assenza di salvaguardie.
Non si dovrà densificare dove, chiaramente e da tanti punti di vista, è già denso e dove non ci sta più uno spillo! Un concetto giusto, applicato male, diventa molto dannoso

Già altri hanno sottolineato che il Comune dovrà rafforzare la sua Struttura tecnica, altrimenti abdicherà al suo ruolo, sempre più indispensabile, di Soggetto regolatore, di Soggetto indirizzatore.
Tutti hanno bisogno di indicazioni motivate (certamente non troppo soggettive) e in tempi certi, ma giusti, non troppo artificiosamente ridotti.
Non è il momento di farsi belli semplicemente liberalizzando tutti e da tutto, perché questo produrrà un danno per tutti: sia per chi non avrà certezze sui tempi e sul cosa poter costruire, sia per chi dovrà necessariamente contrapporsi per ottenere un minimo di attenzione ad esigenze contrastanti.
In questa situazione alcuni dovranno ricorrere a corsie amministrative privilegiate per avere maggiori certezze e tempi più ridotti.

Poche parole su altri concetti.
Perequazione. Concetto giusto, molto giusto, ma come è già stato detto da altri, questa perequazione è complicata, non chiara. Troppi dubbi che devono essere chiariti in anticipo. Dubbio sulla borsa, incertezza dei diritti edificatori (e, come è stato opportunamente ricordato, quali tasse si pagano sulle cessioni dei diritti?)
Liberalizzare il cambio delle funzioni. Alcuni sono molto soddisfatti di questa possibilità, ma ci sarebbe molto da dire, per le conseguenze oggettive sulle necessità di standard (Mi scuso se uso una parola superata e antiquata, ma mi riferisco ad esempio alle conseguenti diverse necessità di dotazione di parcheggi).
Monetizzare. In molti casi si permette all’Operatore di monetizzare, di “non realizzare” servizi ai Cittadini, parcheggi, ecc. per difficoltà specifiche il loco. Però questo denaro non servirà per costruire servizi altrove (altro aspetto positivo che potrebbe derivare dalla perequazione, ma che invece manca) ma facilmente per incamerarlo e pagare i debiti del comune. Avere nuove costruzioni e non avere i relativi servizi è un obiettivo?
Social housing. Parola nuova per un bisogno evidente e fondamentale. Affidarlo solo ai privati, corrisponderà, di fatto, a non affrontare il problema. 

In questo PGT, si trovano concetti giusti che forse sono applicati male o incongruenze che emergono incrociando diverse parti di diversi documenti.
Milano ha necessità di chiarezza, prima di tutto. Servono normative chiare, semplici, ma anche giuste. 

Ribadisco che conto molto sui risultati concreti che potranno uscire da questa riunione. Nessuna visione ideologica. Per evitare equivoci, finti o veri, basterebbe SIMULARE l’applicazione di questo PGT, prendendo una serie di casi veri, esemplificativi. Sarebbe facile individuare, e risolvere, incongruenze e mancanze di chiarezza; e anche le assurdità (definisco così i risultati negativi che sembra nessuno realmente voglia e che, almeno per questo, andranno evitate). Grazie

Certificazione energetica degli edifici, il modello lombardo fa cilecca

novembre 24, 2009

CERTIFICAZIONE ENERGETICA DEGLI EDIFICI, IL MODELLO LOMBARDO FA CILECCA

Colombo Clerici, Assoedilizia: “Una fuga in avanti che non tiene conto della crisi economica”

Benito Sicchiero

 Sulla certificazione energetica – quel documento che analizza lo stato di salute ambientale di un edificio o di un alloggio voluto dall’Unione Europea e recepito con legge dall’Italia – il federalismo non ci fa una bella figura. Nel senso che la Regione Lombardia ha modificato la normativa centrale creando un guazzabuglio di cui non si vede la conclusione. In più, dalla fine di ottobre chi non è in regola rischia pesanti sanzioni.

“Se lo scopo era di ottenere il risparmio energetico, esso non è stato raggiunto. Se era quello di gravare l’utente  di nuove e costose pratiche burocratiche, l’obiettivo è stato raggiunto in pieno”. Questa battuta, raccolta all’incontro “Lombardia: le incertezze della certificazione energetica”, riassume il tono dei lavori cui hanno partecipato tutti gli esponenti del mondo professionale e immobiliare: organizzatori, Assoedilizia, Consulta regionale degli Ordini degli Architetti Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori, Federazione dei Collegi dei Periti Industriali e dei Periti Industriali Laureati della Regione Lombardia, Anaci, Fimaa con l’adesione di  Ance Lombardia, Anta-Associazione nazionale Termotecnici ed Aerotecnici, Assistal, Ordine degli Ingegneri, Consiglio nazionale degli Architetti, Consiglio Nazionale dei Periti Industriali, Confcooperative.

Senza equivoci la presa di posizione del presidente di Assoedilizia Achille Colombo Clerici che nei mesi scorsi aveva chiesto con altri, invano, la sospensione delle procedure regionali: “Una vera querelle quella che sta opponendo la Regione Lombardia ad un esercito di contribuenti-proprietari immobiliari, sulla questione delle certificazioni energetiche.

La Regione è all’avanguardia in campo nazionale, in quanto ha munito la norma che impone la certificazione, in caso di vendita e dall’anno venturo addirittura in caso di contratto di locazione, di pesantissime sanzioni pecuniarie.  Ma non si rende conto di star facendo, su questa questione, una fuga in avanti che potrebbe esporla al rischio di una figura donchisciottesca.

Mentre nel G2 (e Copenhagen ne darà la prova) i Paesi più forti  USA e Cina stanno facendo capire al mondo ed all’Europa, in particolare, che l’impegno per il contenimento delle emissioni di gas serra è una bella cosa, ma prima vengono le esigenze dell’economia, soprattutto in questi tempi di crisi. E mentre    alcuni paesi europei hanno “concordato” tetti di emissione più ragionevoli di quelli che l’Italia ha supinamente accettato; e mentre ancora in Europa ed in Italia alcuni settori, come quello industriale, stanno ottenendo un doveroso “rallentamento” degli impegni di risparmio energetico,  per gli immobili si continua imperterriti con la logica messa a fuoco prima dello scoppio della crisi economica, come se nulla fosse accaduto: imponendo pesantissimi oneri individuali alle famiglie.

Uno di questi appunto è rappresentato dalla certificazione energetica: ma poi ci sono anche tutte le opere di adeguamento alle normative di virtuosità energetica.   

Quel che è grave è che, a fronte di un pressoché nullo effetto benefico ambientale a livello globale,  si pretenda di assoggettare ad un regime di rigorose normative di virtuosità energetica, del quale le certificazione sono la base, non solo le nuove costruzioni edilizie (il che sarebbe pur ragionevole in una visione politica prospettica), ma tutto il patrimonio edificato. Ed a marce forzate: come sta accadendo appunto in Lombardia”.

 Presentato da Ferruccio Favaron, presidente della Consulta Regionale Lombarda degli Ordini degli Architetti, l’incontro ha visto le relazioni di Sergio Colombo, presidente della Federazione dei Collegi dei Periti (Criticità sulla certificazione energetica in Lombardia) e di Laurent Socal, presidente di Anta (Metodi di calcolo imposti dalla Regione: scostamento dal metodo nazionale e relative conseguenze). E’ seguita una tavola rotonda con gli interventi di Mauro Canesi, delegato Assoedilizia; Simone Cola, Copnsiglio Nazionale Architetti; Renato D’Agostin, consigliere nazionale dei Periti Industriali; Claudio De Albertis, Consiglio direttivo Ance Lombardia; Carlo Moritz, vicepresidente vicario Anaci Milano; Ernesto Moro, presidente Cir-Centro Italiano Riscaldamento; Giuseppe Rossi, past president Consulta regionale lombarda degli Ordini degli Architetti.

Canesi, in particolare, ricordato che Assoedilizia è favorevole ad una ragionevole riqualificazione del patrimonio edilizio – tanto che da anni svolge in tal senso una azione divulgativa nei confronti dei proprio associati -, ha criticato l’eccessivo costo degli attestati di certificazione causato, senza alcuna giustificazione, da una procedura eccessivamente articolata, basata su criteri ed informazioni inutilmente dettagliate. La conseguenza: disorientamento di proprietari ed operatori ed una spropositata produzione di documenti ognuno dei quali va, ovviamente, pagato. Sicché i proprietari devono fronteggiare costi aggiuntivi e sempre crescenti per la gestione della proprietà immobiliare.

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“Una Proposta per la città” – Milano città della equità, della solidarietà, degli intelletti operosi – Achille Colombo Clerici

novembre 11, 2009

Una Proposta per la città” – Milano città della equità, della solidarietà, degli intelletti operosi.

“Quello che oggi pensa Milano, domani lo penserà l’Italia”
(Gaetano Salvemini)

Premessa

Milano è al centro di un’area strategica nel mondo moderno; per il suo patrimonio storico-culturale-artistico, ambientale (prossimità a mare, montagna, laghi), socioeconomico e produttivo, tradizionale ed enogastronomico; nonché per la sua collocazione geografica come cerniera tra il continente europeo e il Mediterraneo.
I problemi aperti nella nostra città richiedono un serio dialogo tra le parti sociali, le categorie economiche, le istituzioni; un dialogo che dovrà culminare nella adozione di alcune scelte, che  ripropongono una serie di priorità.

 Se – in pieno stile meneghino – opposizione e maggioranza hanno fatto il loro lavoro, proponendo, agendo e contribuendo a portare la nostra città nel terzo millennio, la straordinaria complessità di Milano, il suo essere crocevia di interessi, scambi, incontri e anche scontri, non può esimere la politica, prima di tutto, ma anche la società civile dall’interrogarsi sulla situazione di Milano oggi, e sul disegno che abbiamo per il suo futuro.
Va considerato preliminarmente che, nella prospettiva di un futuro progresso della nostra città (anche ai fini di operare ad un livello istituzionale – sociale – culturale – economico adeguato alla sfida della competitività internazionale che abbiamo di fronte) occorrerà ragionare sempre più in termini di città metropolitana – prevista dalla Costituzione italiana – di città sistema urbano e di città-regione.
È noto a tutti che Milano è al centro di una delle aree più dinamiche e produttive d’Europa. Se vogliamo avere un ordine di grandezza della sua dimensione socio-economica consideriamo alcuni dati: l’area che fa riferimento alla nostra città è fra le 10 maggiori regioni europee quanto a Pil ed è la seconda in Europa, dopo il Baden-Wuettemberg, per densità industriale; essa produce un terzo delle esportazioni nazionali, circa un quarto delle entrate erariali dell’Italia intera. E ancora: vede insediato il 45% delle multinazionali operanti nel Paese (pari al 49% in termine di addetti), crea più del 20% del prodotto interno nazionale, contribuisce con il 34,1% alle spese private di ricerca e di sviluppo, ospita quasi il 60% dei mezzi di comunicazione.

Ma Milano è anche la capitale della cultura e della solidarietà con dieci università che producono il 19,8% dei laureati a livello nazionale, raccoglie un terzo dei Centri Culturali della Penisola ed ha la più alta concentrazione nazionale di enti di volontariato e Onlus.
Se Milano è una città dei primati, è altrettanto vero che è una città che ha visto crescere – e radicarsi – molteplici problemi con una costante: lo scarso dialogo fra pubblico e privato, le incomprensioni sempre latenti, la tendenza a parcellizzare e segmentare attività che avrebbero necessità di economie di scala, la mancanza di mediatori e di tavoli decisionali riconosciuti.

Riassuntivamente possiamo dire, che anche per la propria dimensione multiforme e complessa, Milano manca di un progetto identitario chiaro per il proprio presente e per il futuro.

In modo particolare, il Cardinale Dionigi Tettamanzi ha voluto, attraverso un recente “Discorso alla Città”, ricordare quanto sia opportuno ripensare ad un grande progetto per Milano: un progetto fondato sulla responsabilità e sulla consapevolezza di una città che conserva molti primati, ma che lamenta anche tante difficoltà e che quindi deve fare leva su una nuova coscienza civile per rinascere e per “imprimere un più deciso cambiamento di rotta”.

E lo strumento per farlo è trovare delle serie priorità da cui partire e su cui investire, avendo il coraggio di scegliere, in un periodo di ristrettezze come quello che stiamo attraversando, il modo migliore per allocare le risorse pubbliche e per stimolare gli investimenti privati.

Assoedilizia non si è mai sottratta, come soggetto vivo e propositivo della società civile, al ruolo di proposta, di segnalazione dei problemi e delle opportunità per la città e di collaborazione con la pubblica amministrazione e con gli operatori della società civile.

Con i suoi 10.000 iscritti – molti dei quali enti e imprese e 2.700 amministratori di condominio – rappresenta direttamente 100.000 mila famiglie milanesi e lombarde, fra cui le famiglie storiche, e costituisce una fitta rete trasversale di conoscenza delle micro e delle macro questioni che interessano la realtà milanese, e di influenza su larghi settori della città.

 *        *      *      *

C’è un problema politico-culturale di fondo rappresentato dal progressivo venir meno di una coscienza di classe dirigente nelle parti sociali e nelle categorie economiche che guidano la nostra società.
E’ vero, c’è una infinità di dirigenti – anzi la nostra città, nell’era postindustriale, è diventata la città dei consulenti, dei dirigenti, degli esercenti le professioni – ma ciò che manca in queste figure è la consapevolezza di una responsabilità, di un ruolo guida verso il futuro, di un impegno civile ed etico a  costituire un modello per i giovani.
E’ vero altresì che per prima l’università viene meno al compito di formare una coscienza, un senso di identità di classe dirigente; forse perché questa coscienza, questo senso, mancano anche a livello di docenti.
Ma il compito della politica è quello di farsi carico del problema.

Insomma, il “chi ci guida?” e soprattutto il “dove ci guida?” sono interrogativi cui dobbiamo dare una risposta preliminare.

Occorre coinvolgere la società tutta in questo disegno culturale.

 Fare cultura non significa solo organizzare mostre, manifestazioni, concerti o fondare istituzioni di studio, biblioteche e quant’altro, né distribuire a pioggia contributi ad enti vari.

Significa soprattutto riformare quel tessuto connettivo, dentro la nostra società, che oggi si sta perdendo, in modo tale da favorire lo sprigionarsi ed il concorrere delle migliori energie, pur presenti nella città, al progresso, al bene comune.

 Non c’è bisogno di mettersi tutti a tavolino per disegnare un progetto che riguardi il cosa fare in concreto; quanto piuttosto di risvegliare l’interesse e l’intento della società ad essere parte attiva e non solo passiva, ed a responsabilizzarsi, insieme a chi amministra il settore pubblico, nel guidare la città verso un obiettivo sentito e condiviso.

I cittadini devono credere nell’utilità del lavorare per la loro città.

Allora ci potranno essere anche quelle risposte che oggi mancano.

 Compito del politico e dell’amministratore pubblico è dunque quello di propiziare la formazione di questa coscienza di classe dirigente.  

Con la consapevolezza di volere offrire un servizio, oltre che a Milano, alla politica e ai suoi attori, Assoedilizia ha indicato alcune idee per stilare un impegno per la città.

Dalla Milano da bere alla Milano da vivere

La città di Milano è ricca di opportunità e di risorse economiche, lavorative e intellettuali: viene, però, considerata, dai suoi abitanti e dai visitatori che a milioni ogni anno l’affollano, un luogo moderatamente ospitale.
Investire sulla vivibilità della città, perché diventi un luogo dove sia semplice e piacevole vivere e lavorare è un compito ineludibile per ogni futura generazione.

 Assoedilizia ha, negli ultimi anni, individuato alcune priorità per camminare insieme verso questo obiettivo.

   a)  un nuovo approccio alla politica abitativa di Milano

La città di Milano ha un profilo abitativo molto critico: innanzi tutto non ha un mercato delle locazioni moderno. Prendere in affitto una casa a Milano è complicato e costoso, tanto che non solo i ceti più modesti, ma anche una parte crescente del ceto medio sono gravemente colpiti da questa situazione: ceto medio che rappresenta circa il 30% della popolazione, ed è  in progressiva costante riduzione: se una parte di esso raggiunge la quota superiore del benessere, un’altra e più consistente parte scivola verso la nuova povertà.

Una delle ragioni sta nella incidenza percentuale di case di proprietà cui corrisponde specularmente una bassa percentuale di case in locazione (33% circa rispetto ad oltre il 60% di 40 anni fa) assolutamente inadeguata ad una città moderna caratterizzata da una forte mobilità di lavoratori e di studenti: situazione cui si è arrivati a causa di una politica per la casa, che per lunghi anni è stata inadeguata a dare risposte positive anche perché disincentivante l’investimento in case in locazione.
Esigenza fondamentale per Milano è quella di incrementare – propiziando anche opportuni provvedimenti governativi – l’offerta abitativa in locazione.

La pubblica amministrazione dovrà in tempi brevi provvedere alla realizzazione di abitazioni in regime di edilizia popolare e convenzionata (housing sociale) per soddisfare il fabbisogno abitativo dei meno abbienti.

Oltre a promuovere il recupero delle aree dismesse, il Comune dovrebbe favorire una razionalizzazione nell’utilizzo del patrimonio edilizio esistente, per immettere sul mercato preziosi milioni di metri quadri tutt’ora sottoutilizzati.
Il processo di attuazione del PGT attualmente in fase di adozione, non dovrà riservare una attenzione prioritaria alla  edificazione legata allo sviluppo della nuova urbanistica della città, ma dovrà riservare viceversa molta attenzione alla tutela ed alla salvaguardia delle periferie popolari intermedie.

Zone particolarmente esposte al rischio del degrado urbano anche per la presenza massiva della tipologia del condominio popolare: il soggetto meno reattivo di fronte alle esigenze di riqualificazione edilizia ed urbana.

Fondamentale è che le prossime amministrazioni mantengano l’attuale livello di aliquota ICI.
Ogni aumento è per i proprietari di immobili tanto più intollerabile perché penalizza la locazione (che andrebbe viceversa incentivata) e rischia di produrre un aumento dei canoni di locazione aggravando ancora di più un mercato in sofferenza.

In caso di innalzamento dei valori catastali, a seguito del procedimento di rivalutazione previsto dalla finanziaria 2005, occorrerà prevedere una proporzionale riduzione delle aliquote ICI.

    b)  la politica delle periferie

Ancora oggi Milano, pur avendo un territorio urbano molto ristretto rispetto ad ogni altra importante città europea, ha ampie periferie degradate in cui la malavita alligna a poche centinaia di metri dal centro.
La indicazione di Assoedilizia è quella di rilanciare un’autentica sussidiarietà: sviluppare e promuovere con più decisione le associazioni che si occupano concretamente della qualità della vita a livello urbano, così che i cittadini si sentano partecipi nell’attività di miglioramento e promozione del proprio quartiere; ma soprattutto trovare il modo per coinvolgere intere categorie di cittadini, normalmente sospinti dai ritmi frenetici e dalle aspettative produttive della città al margine della vita sociale, come gli anziani.
Gli anziani debbono, dunque diventare non un peso, ma una risorsa per la città.

Secondo una ricerca condotta per conto di Amici di Milano e di Legambiente, il 60 per cento degli anziani a Milano è disponibile ad impegnarsi in attività di assistenza ai bisognosi.

La disponibilità degli anziani deve, dunque, esplicarsi in un circolo virtuoso, principalmente a favore degli anziani stessi e dei più deboli.

Fondamentale è nelle periferie, come anche nei quartieri centrali, mantenere e valorizzare la presenza dei piccoli commercianti: le botteghe, oltre a garantire un servizio sotto casa a persone dalla scarsa mobilità (anziani, handicappati, o persone senza automobile), assicurano una maggiore vivibilità, perché aumentano la sicurezza delle strade, sono un luogo di aggregazione e di relazioni, danno vita a zone che sarebbero altrimenti meri “dormitori”.

La pubblica amministrazione dovrebbe aiutare questa categoria, contemperando gli interessi della grande distribuzione con quello dei negozianti.

A favore di questi ultimi, laddove esistano problemi legati ai canoni di locazione, il Comune dovrebbe intervenire con la formula del contributo affitti che finora viene concesso solo alle famiglie in difficoltà economiche.

L’uso delle risorse e delle public utilities: “l’argenteria di famiglia”

Rilevante è la tematica della alienazione del patrimonio di proprietà pubblica: immobili, partecipazioni in aziende .

Se da un lato l’esigenza di trovare denaro per finanziare infrastrutture importanti è sacrosanta, non possiamo dimenticare che “l’argenteria di famiglia”  potrà essere ceduta una sola volta.

Dopo di che, per la realizzazione di opere infrastrutturali di servizio, si dovrà ricorrere sempre più spesso al project financing.

Con conseguenti costi per i cittadini e depauperamento del Comune per mancati introiti da destinare al potenziamento dei servizi.

Come trovare risorse altrimenti?

Se ogni cittadino di Milano, neonati e pensionati al minimo compresi, lascia mediamente oltre 6.000 euro di cui 4.309 di sola IRPEF allo Stato (circa il 40% in più di ogni cittadino di Roma o di Torino), è altrettanto vero che l’Amministrazione locale si trova spesso senza fondi per realizzare opere pubbliche.

Si impone quindi un compiuto federalismo fiscale e occorre sollecitare il Governo perché dia esecuzione alla legge istitutiva.

Ma c’è di più. Milano ha circa 1.300.000 abitanti, ma ogni giorno lavorativo ci giungono 6-800.000 pendolari i quali, pur risiedendo e pagando le tasse in altri  comuni, usufruiscono dei servizi pagati dai milanesi.
La proposta di Assoedilizia è di istituire, per controbilanciare il costo di pendolari e  city users, l’IQU-Imposta per la qualità Urbana, da corrispondere al Comune, ma da detrarre contestualmente e integralmente dall’Irpef.

Una seria e condivisa politica sull’argomento, con l’attenzione alla qualità del servizio e alle numerose variabili economiche, dovrà essere una priorità.

La Milano del sapere, della finanza, della moda: un’immagine del futuro

Milano, come tutte le grandi città all’avanguardia nell’epoca della globalizzazione, non può perseguire politiche di sviluppo indeterminato. La città, che aveva avuto momenti di gloria per il suo passato industriale – siderurgico, manifatturiero, di industria pesante – non può sostenere politiche di richiamo di attività che siano diverse da quelle di terziario avanzato. Milano è città delle Università; dei grandi centri di ricerca a livello europeo (S. Raffaele, IEO, Besta per citare); di eccellenza dei centri di studio; della moda, con le sue sfilate, i suoi stilisti famosi in tutto il mondo e gli ateliers che li seguono; della finanza e delle banche che sostengono interessi produttivi non solo italiani; delle professioni e delle arti liberali.

La città deve quindi, in collaborazione con le amministrazioni pubbliche, investire nella promozione del capitale umano: in primo luogo, dei suoi circa 140.000 studenti universitari, 50.000 dei quali provenienti da altre città, regioni, Paesi. Agli studenti Milano appare poco ospitale: difficile trovare casa, luoghi dove socializzare, semplicemente dove rifocillarsi.
E’ necessario dotare questa città, grande  hub della conoscenza, di servizi adatti ai giovani: dai locali di intrattenimento e sportivi e culturali ai  mezzi di comunicazione efficienti, capaci di richiamare studenti da una vasta area geografica al centro del Continente, sottolineando ancora una volta la funzione europea di Milano. 

E a maggior ragione investire in un ambiente urbano che sia all’altezza di un mondo che pretende qualità dei servizi e della vita, tanto da essere appetibile e attraente anche verso l’estero. Alcuni investimenti risultano così strategici.

Traffico e inquinamento atmosferico e acustico

Occorre muovere su alcune linee di intervento:

   –  Tariffa di circolazione da estendersi a tutto il territorio comunale. Il comprovato pagamento di tale tariffa, su esempio delle autostrade europee, avverrebbe mediante un semplice bollino (vetrofania) da applicare al parabrezza dell’auto, da vendersi presso tabaccherie, edicole ed altri locali pubblici.

Tale misura consentirebbe una riduzione del traffico e (a differenza dei costi per i tickets inerenti ad opere realizzate in project financing) di investire gli introiti in realizzazioni di opere infrastrutturali e nel miglioramento e/o sostituzione del vetusto e inquinante parco automezzi pubblico in modo da dotarsi di mezzi ecologici.

   –  Realizzazione di una razionale rete di parcheggi sotterranei.

   –  Introduzione del principio “no parking no standing” che impedisce di sostare in strada a chi non trova parcheggio; e dell’obbligo di spegnere i motori in caso di sosta.

   –  Controllo accurato delle emissioni di scarico dei veicoli privati e pubblici.

    –  Realizzazione di una rete di servizio urbano di teleriscaldamento per razionalizzare il problema del riscaldamento invernale oggi prevalentemente affidato all’uso di singole caldaie condominiali o addirittura interne ai singoli appartamenti.

    –  Potenziare il sistema di riscaldamento attraverso pompe di calore ed energia pulita derivante dai pannelli solari e fotovoltaici.

    –  Condurre una lotta decisa ai cosiddetti “fracassoni” per combattere l’inquinamento acustico, che non si potrà affrontare esclusivamente con lo strumento del piano di azzonamento e con i piani di risanamento acustico.

 Controlli accurati delle emissioni rumorose di moto e motorini.

 Controlli degli impianti di allarme pubblici e privati le cui sirene, soprattutto d’estate, producono per ore suoni insolenti.

 L’immagine di città: l’appeal estetico, il decoro, i graffiti

C’è un desiderio di migliorare la qualità della vita anche attraverso il miglioramento dell’estetica e dell’immagine della città.
Una campagna di educazione nelle scuole, in collaborazione con il Ministero, attenuerebbe il fenomeno dei graffiti, che nonostante infinite campagne giornalistiche ed una nuova  e più severa normativa sanzionatoria sul piano nazionale  è ancora uno dei peggiori biglietti da visita della città.
Occorre in generale educare i nostri concittadini (anche mediante un sistema sanzionatorio) a rispettare la città, nella sua quotidianità. Educarli ad un maggior senso civico e ad un maggior rispetto del luogo dove vivono e della cosa pubblica.

Educare a non danneggiare o deturpare l’arredo urbano, la segnaletica, i palazzi ed i monumenti civici, i mezzi pubblici, il verde. A non gettare cartacce o rifiuti e lasciare lordure in strada, a non fare il volantinaggio commerciale selvaggio, a non schiamazzare, a non fare uso incivile di clacson o sirene e di moto o motorini rumorosi e inquinanti. 

Con la cultura del lassismo (non solo da parte dei politici, ma anche da parte di certi intellettuali o di certi opinion makers) si è permesso che Milano diventasse la capitale del graffitismo europeo.

Per anni, in un grande albergo milanese, si è tenuta una convention dei graffitisti (10-15.000 partecipanti secondo gli organizzatori) che convengono da ogni parte d’Italia e da parecchi Paesi europei. Assoedilizia, che da molti anni è impegnata con una pluralità di interventi per contenere il fenomeno,  propone di vietare la detenzione in luogo pubblico e durante le manifestazioni delle bombolette spray (così come avviene per bastoni e coltelli allo stadio).

Inoltre Assoedilizia ritiene che l’immagine di Milano città della cultura, moda, del design e del salotto buono della finanza, imponga una politica di aiuti e di agevolazioni per quei proprietari che mantengano le facciate dei propri palazzi pulite e ordinate.

 Due obiettivi strategici

Oltre al sostegno in generale alla cultura è opportuno che al substrato culturale si abbini per Milano  un grande evento a livello mondiale e, rafforzando la funzionalità dell’aeroporto di Linate, si promuova  Malpensa come hub dell’Italia settentrionale.

Expo 2015 rappresenta l’evento di rilevanza mondiale di cui la nostra città necessita per poter sostenere e rafforzare il suo ruolo di locomotiva del Paese, nell’interesse dell’Italia intera.
Quali le possibili evoluzioni della metropoli lombarda, all’indomani della assegnazione di Expo 2015 a Milano.

Cerchiamo di delineare gli scenari che, nella prospettiva dell’Expo 2015, potranno in futuro presentarsi con una certa probabilità nell’area del milanese e nella Città di Milano.

In generale interverrà, in tutta l’area considerata

 –  un rafforzamento della strutturazione urbana come città metropolitana.

 – un deciso impulso verso la forma di città policentrica

– una accelerazione del processo di integrazione etnica (città multietnica), con un aumento sensibile degli immigrati prevalentemente nella provincia.

 – una parallela accentuazione del processo di internazionalizzazione sia in termini di contatti, sia in termini di presenza residenziale.

 – un rafforzamento del sistema di eccellenze della città di Milano (università-sanità-commercio e finanza-l’offerta culturale ed artistica, la moda)

 – un aumento di popolazione nell’area del milanese, ma non nella città di Milano. dove l’ effetto di controbilanciamento sarà prodotto da una accentuazione della terziarizzazione.

 – trend equilibrato nell’andamento dei canoni delle locazioni abitative, tranne che per le case di pregio.

 – un aumento dei canoni delle locazioni commerciali e terziarie.

 – un aumento dei valori immobiliari nelle aree interessate dall’indotto diretto del polo espositivo e delle strutture complementari (direttrice di sviluppo in comune di Milano-Rho-Lainate-Bollate- Garbagnate-Saronno-Castellanza-Malpensa)

 – un aumento dei valori immobiliari nelle aree servite dalla rete di mobilità veloce (metropolitane, ferrovie, autostrade, superstrade)

 – una sofferenza, all’interno del sistema policentrico, delle  “aree di mezzo”, cioè delle attuali periferie e dei quartieri dormitorio meno serviti sul piano del trasporti.

 La necessaria sfida che l’Expo porrà sarà quella della grande area del milanese, all’interno del più ampio contesto padano, per affermarsi quale polo turistico di prima categoria a livello planetario.

Ma Expo 20015 deve anche rappresentare, in virtù della possibile ricaduta di un arricchimento economico del territorio e sul territorio, l’occasione per portare a soluzione i problemi legati alle poverta’ ancora presenti nella nostra realta’ urbana.

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Bisogna rafforzare e rinvigorire l’orgoglio di essere milanesi per far nascere nei cittadini la responsabilità di impegnarsi e di lavorare per la propria città.

 In conclusione, nell’immaginare una città degli intelletti operosi, intendiamo una città che premi non solo l’inventiva, l’intraprendenza, l’arte, la competenza professionale, l’ingegnosità, ma anche la laboriosità, la dedizione, l’altruismo, il volontariato solidaristico, l’onestà intellettuale ed etica.

Achille Colombo Clerici

www.assoedilizia.com